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一條村路上,四野空蕩蕩,只有一棵光禿禿的樹。兩個人百無聊賴地站在樹下,等待一個名叫“戈多”的人。經歷了周而復始的期待與失落循環,“戈多”始終沒有來。這出一百年前愛爾蘭人筆下的荒誕劇,其主角的境遇如今卻成了無數“準貸族”的現實。已經審批通過的銀行房貸究竟拖到何時才能放款?同樣經歷了起起伏伏的苦等,房貸仍然沒有來。
晚報記者調查發現,近期房產交易流程受阻於銀行放款進度的案子屢見不鮮。中國銀行年初起放貸額度一直捉襟見肘,工商銀行額度斷斷續續無規律可循,建設銀行由於摩擦不斷而收到若干張傳票……除了因上市融資而流動性充裕的農業銀行,大銀行個人房貸大多呈停滯狀態。
可就在昨日,碩果僅存的農行終於也拋出“首套房利率上浮5%”的消息,“準貸族”大呼幻滅。
- 案例
“準貸族”等放貸遙遙無期
身材消瘦的小周坐在莘莊北廣場的一家房產中介門檻上,爲了緩解焦慮情緒,猛抽着雙喜“綠殼子”。接過業務員遞來的冰紅茶,他狠灌了幾口。零星菸灰伴隨滲出的液體不斷撣落在他的灰色CROCS上,面帶愁容的他似乎並無半點感覺。
不斷騷擾貸款銀行的個貸經理,這已是他能做的最後一點事。在張江高科技園區從事軟件開發的他,幾乎每週都有兩天橫穿上海,2號線與1號線連軸轉,承受着比當年高考還大的壓力。盤旋在小周腦海裏的是一團疑雲:明明自己資質很好,月繳公積金達到2000元;明明買的是首套房,毫無炒房嫌疑;明明早在8月就接到貸款審批通過的通知,可爲何銀行就是拖着不放款?
不管他通過客服電話,還是上門溝通,他得到的始終是在他看來公式化的機械回覆:“我們的貸款都是按月有序放貸,因爲央行對總額有限制,要根據貸款申請和抵押證的先後排隊輪貸。 ”
可是,誰也無法對“排隊”下一個精準的限定。至少在小周看來,三個月的苦等遙遙無期。買房對即將結婚的他而言是不折不扣的剛需,即使遠隔2個小時的路程,他還是掏空積蓄買下了莘莊南廣場奧賽花園一套130萬元的小戶型動遷房。
在他的時間表上,6月籤買賣雙方居間協議,7月簽訂房屋正式買賣合同。按照流程,買賣合同簽訂到走完所有流程、實現過戶,不會超過1個月。事實上,8月底,已經拿到新產證的小周開始計劃裝修翻新的事宜。
如果一切順利,產證過戶後1周內,銀行就會放款到賣家賬戶。依據當初簽訂的協議,3天內就可以拿到新房鑰匙。小周和施工隊的打算是:年底能夠裝修完畢,過年回老家辦酒席,年後他想接年邁的雙方父母到新房小住。
但意外偏偏在看似最不可能的環節發生了。產證過戶後,銀行的放款遲遲不到位。這直接導致交易流程停滯,新房和物業始終無法交割,後續計劃也都泡湯了。由於臨近年關,小周最想知道的是銀行還要拖到什麼時候才能放款。
有一個可怕的說法稱,貸款銀行年內額度都已放完,只能明年趕早。既然明知額度很緊、貸後很難放款,爲啥審貸的時候如此爽氣?銀行的兩張面孔令小周費解。
收到賣家發出的起訴書
其實如果知道了同爲“準貸族”的陳思楠的遭遇,小周很可能會感覺幸運。 “我已經收到賣家發出的起訴書,因爲銀行放款一直沒到位,遠遠超出了合同約定的期限。 ”在上海一家化學添加劑公司上班的陳思楠最近心煩的是法務糾紛。
由於他與賣家簽訂的合同中沒有特別註明“交房以銀行放款日期爲準”,而是直接按照常規流程約定交房日期,銀行方面長達數月的延遲放款令他揹負了巨大的違約風險。
陳思楠委託交易的中介告訴記者,一旦訴諸法庭,如果合同裏沒有註明,確實可以判定客戶違約。 “按照慣例,買家每天要賠償房東貸款金額萬分之五的錢,如果你的貸款額是100萬,每天就要賠500元,直到銀行放款。 ”
陳思楠能想到的唯一對策是找銀行理論。 “如果銀行再不放款,我就要起訴銀行了。我已經找了金融律師諮詢,銀行既然審批通過貸款申請,也就是承諾接待,這樣拖拉拒絕放款是可以提起民事訴訟的。 ”
據悉,有些拿不到放款的買家還將直接起訴銀行,部分銀行甚至已經接到多張法院傳票。 “從法律角度說,貸款義務是由買家履行,應該是由買家向銀行起訴,現在借款合同都是格式合同,其實有空白條款,可以簽署補充協議,同樣具有法律效應,只不過以銀行的強勢應該不會同意約定放款期限。 ”大成律師事務所資深律師鄭志這樣對記者解釋。
他告訴記者,即使沒有補充協議約束放款日,在法律上也存在“預期日期”的概念。 “預期日期”是一個商業慣例,比如一般是7—15天放款,超過1個月的放款肯定就會讓銀行揹負上法律責任。在鄭志看來,一旦起訴銀行,買方勝訴的可能性幾乎百分百。“真起訴的話,銀行可能就會拆調資金過來提前放款,只不過打這種官司的週期一般要3—6個月,現在一審審理週期就是3—6個月,尤其到了年底,法院排都排不過來,現在打官司,時點上優勢已經不明顯了。 ”
不過,據瞭解,出於對時間、精力等訴訟成本的考慮,目前真正起訴銀行維權的買家並不多見,更多的糾紛是發生在買賣雙方之間。多位房產中介都對記者坦言,目前銀行排隊等待的客戶最起碼佔總客戶數的80%以上。
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