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盡管“金九銀十”終於在慘淡中收場,創下有記錄以來的最低紀錄,但頹勢下急需資金的開發商依然選擇和市場一搏。
多家統計機構數據顯示,年底前北京還將有60餘個樓盤先後入市,而新盤存量的“淤堵”將更加嚴重,價格戰一觸即發。
新盤放量
60個項目、2萬套住宅集中入市
房地產市場調控已持續7個月之久,隨著年底的到來,北京樓市“供需倒掛”的現象愈發明顯,這一景象也會在2011年的最後兩個月達到頂峰。
根據亞豪機構數據統計,截止到2011年年底,北京計劃入市的項目高達60個,其中純新盤項目33個,例如金隅翡麗、合生世界花園[ 最新消息價格戶型點評]、珠江御景、五礦萬科如園[ 最新消息價格戶型點評]、中鐵建·北京山語城、美然生態館等。另外老項目後期開盤的有27個,如熙公館、世界名園、太陽星城,金隅萬科[ 簡介最新動態]城、中信[ 簡介最新動態]城、北京城建[ 簡介最新動態]·紅木林等。
這60個項目預計將提供2萬套住宅,大多數位於朝陽區。
價格分析
通州、大興定價形勢不容樂觀
年底前將要入市的60個項目當中,絕大部分現在沒有公布開盤價,“定價難”的問題成為困擾開盤項目的一大難題。定價偏高,市場接受度必然會降低;而如果定價偏低,對於老項目後期來說要面對前期業主的不良情緒,對於純新盤則要考慮其土地成本。
不過,可以肯定的是,對於樓市重災區的通州來說,形勢不容樂觀。此前通州在售項目普遍降價至15000元/平方米左右之後,近期有新盤突破這一底線,降至13000元/平方米左右,即便如此,該區域的成交情況卻未有明顯改善。在這種情形之下,年底前通州區仍有6個項目計劃開盤銷售,其中甚至有4個純新盤項目。
業內分析認為,這些新項目進入市場,將加劇通州區域的樓市競爭,區域均價破底的危險系數加大。
相比之下,對於同樣是供應大戶的大興區來說,南城發展的利好使得該區域的價格支橕彈性相比通州要大很多,但近期一個利空消息將對樓市產生極大衝擊。
據報道,原定於今年內立項,並在北京市大興區開始建設的首都第二機場項目被暫時擱置,何時重啟以及是否重啟並沒有明確的時間表和說法。因此,該區域在售項目與即將入市的8個項目都會受到不小的影響。
市場預期
存量積壓嚴重22個月纔能賣光
之所以樓市年底上演“最後的瘋狂”,亞豪機構副總任啟鑫認為,成交量的減少直接導致了開發企業銷售業績未能完成,資金回籠大幅減少,因此到了年底小部分現金流充裕的公司選擇封盤過冬,大部分資金鏈緊張的公司只能年底抓緊推盤。
在即將入市的項目當中,新盤的數量佔據了絕對的主導,這是因為在市場行情較好的2009年與2010年,北京土地市場實現了大量的住宅用地成交,這部分土地經過一至兩年的開發周期,已經到了集中入市的階段。
而大量新盤上市,對目前銷售不暢的市場來說造成的就是存量積壓。統計數據顯示,截至10月26日,北京市住宅存量達到了117151套,按照9月份5236套的成交量來看,這一存量需要22個月纔能消化完畢。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,樓市供應量在短時期內激增,使得本就供大於求的市場形勢更加嚴峻,樓盤銷售面臨極大困境,存量還將大量增加,開發企業的資金面進一步惡化,特別是業務主要覆蓋一線城市的開發企業,可能將被迫降價清貨。
如果是在現金流重壓下的被迫降價行為,降價將以實現成交為條件,那麼降幅將很難控制,年底前有可能會出現更多價格超跌的樓盤。
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“商改住”熱潮逐步降溫
調控以來,“商改住”型項目以“低總價、不限購”的兩大特點吸引了大批購房人。在9月份的34個入市項目當中,有11個項目為40年或50年產權的商住項目,而進入10月份之後,商住項目的入市量開始減少,僅有3個開盤銷售,比之前幾個月數量有明顯回落。這一現象在年底預計開盤的項目當中也非常明顯。
根據亞豪機構數據統計,在年底計劃開盤的60個項目當中,僅有包括通廈·公元99 [ 最新消息價格戶型點評]、熙公館、歡樂1+2在內的6個項目為商住型產品。
任啟鑫認為,今年前9個月,56個商住樓的入市使得這部分市場近飽和。而6月1日開始執行的“商改住限令”,已使得“商改住”項目走到了盡頭,8、 9月份市場存量集中入市之後,今後這種類型的項目將逐漸減少,明年除部分項目後期仍會有新增供應之外,市場上將鮮見純新商住項目入市。文/記者張媛