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存貨有望再創最高紀錄、資產負債率節節攀升,地產公司資金鍊告急。房地產市場宏觀調控政策出臺一年多,隨着限購、限貸等政策的貫徹執行,房地產行業正感覺到越來越濃的涼意。根據已公佈的三季報,地產上市公司業績整體大幅下降。對此,業內指出,在緊縮調控政策與抑制通脹爲核心的宏觀緊縮環境疊加,以及市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加,中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段,而目前一些巨頭促銷領跑樓市有可能意在加速洗牌。
[現狀]
上市房企庫存、資產負債率節節攀升
據WIND數據,目前75家A股上市房企三季度庫存總額高達7258.78億元,去年同期這一數字爲5119.72億元,同比增幅41.38%。其中,庫存最高的前10名房企分別爲:萬科、金地、招商、首開、濱江集團、泛海建設、榮盛發展、嘉凱城、中華企業以及華髮股份。這10家房企的庫存總額佔比75家上市房企庫存總量的62.55%。上述10家房企庫存總量同比增幅高達46.87%,快於行業整體水平。
而在去年,WIND數據顯示,當時三季度A股市場119家上市房企全部庫存不過7913.05億元;即便是去年一年,119家A股市場上市房企庫存總量也不過8446.59億元也即,今年已公佈三季報的75家上市房企手中所持庫存總量,就已經逼近去年同期整個開發商所持的庫存總量。
與此同時,WIND數據還顯示,上述75家上市房企負債總額與資產總額比爲72.79%,去年同期這一數字則爲70.18%。而75家上市房企資產負債率平均值則爲65.58%,去年同期這一數字則爲62.83%,攀升了2.75個百分點無論是總量還是均值,上市房企的資金狀況都在惡化。其中,資產負債率最高的TOP10房企分別爲:ST園城、高新發展、西藏城投、中茵股份、格力地產、濱江集團、順發恆業、寧波富達、ST蘭光以及中潤投資。尤其引人關注的是,因工業化、高週轉而著稱的萬科,其資產負債率險險入圍資產負債率前10名榜單截至三季末,萬科資產負債率高達78.97%,這一數字是2008年以來、近4年期間裏的最高值。
相應的,上市房企的所持現金流在持續減少:經營活動產生的現金流淨額爲-452.30億元,去年同期這一數字爲-360.86億元,降幅爲25.34%。與此同時,上市房企手中所持的貨幣資金規模也有所降低。WIND數據顯示,75家A股上市房企所持貨幣資金總量爲1327.71億元,去年同期這一數字爲1407.79億元,同比降幅爲5.69%。
[對策]
巨頭主動出擊意在加速洗牌
在傳統的“金九銀十”,受嚴厲調控影響,樓市成交持續萎縮,然而,以萬科、恆大、龍湖、中海等爲代表的第一軍團房企已經開始另闢蹊徑,採取積極而靈活的銷售策略,突圍淡市。
今年7月,萬科率先出招,在深圳等地祭出“萬團大戰”的團購計劃。在此動力下,萬科營銷速度加快。 9月份,該公司公佈實現銷售金額高達125.1億元;前三季度累計實現銷售970億元,同比增長約36%。且距千億銷售額僅一步之遙。隨後,中海地產亦積極出擊。在上海、杭州等地開始推出各項特價和團購活動加快去化量。
實際上,在淡市下,房企巨頭們都在紛紛走“靈活的銷售策略”。地產新貴龍湖也如此。除了此次在青島推出高性價比的房源外,自今年下半年以來,龍湖還在上海也推出了相應的樓盤。另據龍湖執董兼首席市場官秦力洪表示,此次優惠活動使得項目業績上也取得了不錯的銷售成績,3天完成了50億元的營銷業績。據龍湖發佈的最新數據顯示,前三季度,已累計實現合同銷售金額282.5億元,按年增長50.9%。今年7-9月銷售同比、環比都穩定增長,銷售去化率保持在可控水平,已經完成71%。
其實,在行業進入淡市之際,萬科、中海、龍湖等企業主動出擊,取得了較爲理想的業績;與此同時,一些反應並未跟上市場節拍的房企,業績則大幅下滑,標準普爾近日公佈了一份針對中國地產開發商的壓力測試報告,將綠城中國、合生創展、上海證大等6家房地產企業列入“扛不住”銷售下降影響的名單,並預測房價在一年內將下調10%。
此外,記者也發現一些應對市場能力較爲遲緩的中小房企,業績下滑尤爲明顯。其中一些不得不被兼併。據北京、上海、天津和重慶四大產權交易所不完全統計顯示,今年在產權交易所掛牌出售的房地產公司股權或項目出現了井噴,總數超過600宗。鏈家地產市場研究部統計,截至10月上半月,今年房地產行業併購案例已達90餘起,超過去年全年的併購數量。
同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示,不同策略的開發企業已經出現比較明顯分化,高速週轉企業通過高速週轉的市場策略,爲了快速回籠資金減輕公司財務壓力、調節在一定時期內市場庫存,短期內採取攤薄單個項目利潤率,追求整體市場利潤總額增加的方法,進行策略性的降價,達到市場成交的目的。這些企業都獲得了不錯的銷售業績,比如第一陣營的萬科恆大中海,第二陣營的新城等。
[趨勢]
市場集中度逐年提高
對於這輪行業洗牌,業內人士的觀點驚人的一致:市場集中度逐年提高,大型房地產強者愈強。
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍就向記者坦言,我國房地產業市場集中度正在逐年提高,大型房地產企業無論在中國一二線城市或是三四線城市,呈現強者愈強的巨大優勢;房地產政策調控的這些年,幾無對中國房地產大型企業造成實質性約束,反而成爲歷史少見的高速擴張期,一批企業已經成爲世界房地產企業的領頭羊。
李戰軍表示,四點原因導致了這樣的結果,首先大型房企資金、人才、土地儲備等方面實力雄厚,產品品牌影響力巨大,融資手段和渠道多樣化,拿地規模化且價格相對低廉。其次,中小房地產企業在受房地產調控政策衝擊下,市場分額下降,但其開發資源卻通過轉讓、兼併、流動、委託等方式進入大型房地產企業的資源庫。第三就是,精心研究調控政策,努力踏準市場節奏,廣招人才實行經濟激勵措施,苦練內功完善管理體制機制。最後還有地方政府給予品牌大型房地產企業更多的開發期待和優惠支持,提供城市核心區優質土地和郊區大面積開發土地,甚至代爲儲留土地。
在他看來,大型房地產開發企業和地方政府高度結合是近五年來中國房地產市場發展最重要的特點之一。就兩者之間的依賴關係相比較而言,是地方政府更期待、更需要大型房地產企業的進駐。地方政府認爲大型品牌房地產開發
企業可以迅速提升城市的形態品質和產業功能;可以有效提升使區域土地和房產的市場價值;可以分擔保障住房開發的硬性任務並彌補建設資源的短缺。
他表示,大型品牌房地產企業在向下進入二、三、四線城市過程中,相對容易地獲得了更多的土地、更多的優惠和更多的發展機遇。企業領導人和政府領導人之間具有良好的個人關係和工作關係。地方金融機構目前特別擔心地方政府的融資平臺出現不能按期還款的問題。而地方政府償付地方債務的主要手段是將抵押擔保的土地實現市場轉讓。地方金融機構找地方政府,地方政府找大型品牌房地產開發企業,這種利益鏈直接成就了大型品牌房地產企業在房地產政策調控過程中的逆勢擴張。
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