|
||||
接近年末,銀行額度進一步收緊,除了對首套房貸的貸款門檻提高,更多的存量房貸客戶開始擔心自己的利率是否會面臨上調。以之前獲得過七折優惠利率的客戶爲例,如果被提高至基準利率,再加上三次加息效應,明年的房貸開支可要上浮不少。
不過,記者在滬上10餘家銀行了解到,銀行方面尚未對存量房客戶“開刀”。昨日經濟形勢座談會上,溫家寶總理釋放出政策微調信號,市場解讀爲四季度鬆綁貨幣政策,銀行對存量“加價”的可能性進一步降低。
滬上銀行均未調整優惠
記者瞭解到,市民對於上調存量房貸款利率的擔心,還由於存量房貸款7折利率與當前存款利率發生倒掛,導致有關存量房貸7折利率優惠或將取消的消息“滿天飛”。目前,人民銀行公佈的5年期貸款利率爲7.05%,7折後爲4.935%,而5年期存款利率爲5.5%,從數字上來看,兩者相差0.565%。這個差距導致了銀行或將取消存量房貸7折利率優惠的猜想。不過,從記者採訪的滬上10家銀行網點看,均無此類通知,更沒有開始操作的實例。事實上,從歷次房地產調控政策來看,7折利率的存量客戶都不在調整範圍之內。記者瞭解到,除了四大行均未下發關於調整存量房貸7折利率的規定,招行、光大、深發展等股份制商業銀行也明確表示沒有傳出調整優惠的消息。
有人認爲,與錢打交道的銀行並不會做虧本的買賣,“倒掛”一說並不準確。一位銀行業內人士告訴記者,表面上看,如今享受7折優惠的存量房貸款利率確實與5年期存款利率存在倒掛問題。但是他認爲,不能單對比當前利率,而要對比放貸時的利率。他說,“銀行放貸時,存貸款基準利率並不是如今的標準。銀行放貸只能將已吸收的存款放出去,因此放貸之時並不存在倒掛的問題。 ”
華遠地產董事長任志強就曾發出“銀行房貸提價就是趁火打劫”的觀點。在他看來:“取消7折利率的話就是徹底的不行了,因爲現有大部分家庭支付能力不足以一次性購房,一定要靠銀行信貸。銀行信貸現在的情況是大大提高了可支付水平,增加了很多障礙。 ”
此外,業內分析人士認爲,銀行如果單方面提價很容易陷入市民對其“社會責任”的批評。銀行首先要承擔法律風險,並要對合同進行排查,在執行方面也會有一定的難度;其次是要承擔聲譽風險,若取消必然引起貸款者的不滿,對於銀行的聲譽將造成打擊。
存量貸款牽一髮會動全身
值得注意的是,是否會取消7折優惠還得依據當時簽訂的房貸合同。記者瞭解到,在7折房貸優惠利率執行的前期合同不會有什麼問題,隨着資金逐漸緊張,有些銀行在簽訂合約時可能保留調整貸款利率優惠權利,或約定了利率優惠的有效期限,以便以後能與客戶協商重新修訂利率優惠。
一位法律專業人士告訴記者,去年中國銀行率先“動刀”存量房貸的消息出來後,在業內也曾引發爭議:“調整存量房貸利率優惠幅度,意味着數以千萬計的房貸客戶在享受7折優惠房貸利率僅一年後,又被打回原形。不過從法理角度來說,如果貸款合同中確有‘利率將隨時調整’類條款的,銀行有權根據當前規定做出調整。不過存量貸款牽一髮而動全身,影響太大了。 ”
其次,如何界定存量第二套及以上房貸也存在很大問題,該負責人說道,從2007年以來,二套房的解釋和執行標準一直在發生變化,直到去年才明確了最爲嚴格的界定方法,即所謂的認房又認貸,而銀行系統沒有對存量房貸予以相關標識,因此不可能逐筆重新界定。第三,就算重新簽訂房貸合同,畢竟下調利率容易,上調難。
大多中資行稱年內難放款
記者昨日以購房者身份致電工行同濟大學支行,電話那頭的工作人員一聽是想諮詢房貸,第一句話就是,“房貸現在是做不出的,除非你買的是價值800萬元以上的房子,或者是你自己或者周圍親屬有200萬以上的房子,辦理工行的卡貸通,以房貸房,一套房子200多萬元的話,能貸到6到7成。 ”
隨後記者問,如果是首套房,政策能否寬鬆?該工作人員稱,“不管是首套還是二套,前提都是所貸房子要價值800萬元或者辦理卡貸通,而且還是要和專門中介合作的。上次我們經理開會回來所傳達的政策就是這樣,如果有變化,我再聯繫你”。而工行的首套房政策,也早已不是傳說中的3成,上述工作人員稱,起碼要4到5成,而利率也上浮至基準利率的1.1倍。截至記者發稿,並未接到前述工作人員來電。
四大國有銀行中,同樣上調貸款利率的還有中國銀行,中行上海分行信貸部的一位工作人員告訴記者:“年底現在房貸額度很緊,但是我們分行還能做,放款估計要等到明年了。 ”上述工作人員還表示,首套一般情況能貸到7成,利率上浮5%。二套的話首付4成,貸款利率爲基準的1.1倍。
在業內人士看來,如此緊縮環境中,還能摒得住的就只有大銀行了。記者走訪發現,交通銀行依然是基準利率,首付3成,交通銀行莘莊支行個人信貸部的一位工作人員告訴記者:“現在首套房貸款還能做,但現在基本都在排隊,我們月初就把這個月的額度用掉了,所以下半個月基本沒法放款。而且,即便現在受理,也得是明年才能拿到貸款。 ”目前交行首套首付比例是3成,利率爲基準;二套首付爲6成,利率上浮10%。
受額度限制、且資金成本越來越高,有部分銀行甚至早已不再接受房貸業務受理。昨天下午,民生銀行東門支行的一位信貸負責人對記者說:“我們上海分行不做房貸按揭業務已經很久了,有一兩年了。 ”隨後該工作人員還建議記者去較大銀行去諮詢。
外資行貸款條件相對寬鬆
在中資銀行紛紛提高按揭貸款利率甚至“貸無可貸”的情況下,外資銀行房貸政策則相對寬鬆。對於最新的房貸政策,恆生中國迴應晚報記者:“目前人民幣房貸以首套房自住需求客戶居多,恆生中國首套房住房按揭貸款首付爲3成,利率以人民銀行基準利率爲準;二套房首付爲6成,利率爲人民銀行基準利率上浮10%。 ”
星展銀行個人銀行房產按揭與抵押貸款部稱:“對於借款人家庭購買首套自住房,首套貸款最低首付款比例不低於30%,按揭利率不低於中國人民銀行貸款基準利率;第二套房首付比例不低於6成,利率不低於人民幣基準利率的1.1倍。同時,在受理個人貸款業務申請時,我行嚴格履行盡職調查工作和執行各項‘貸前、貸中和貸後’的風險控制要求。 ”
星展中國人士還向記者透露:“其實從去年開始,個人房貸已經不是星展中國業務突圍的重點,個人房貸早已不是其業務重點,今年以來,銀行開始收縮房貸轉向結構型理財。 ”
“所以,宏觀政策的收緊對星展中國的影響並不大,目前還未出現額度用盡的現象。 ”上述人士表示。
還有一家外資行上海分行的李姓客戶經理透露,首套房在貸款額度200萬元以上者,可以在基準利率上享受優惠,而貸款300萬元以上者,優惠利率幅度更大。
◎專家觀點
存量房貸銀行很難動刀
上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊認爲,存量房貸銀行很難動刀。目前,貨幣政策緊縮,銀行紛紛上調首套房利率無非是爲了提高盈利能力,減少低息貸款佔比,增加高息貸款。在銀行自身資金偏緊的情況下銀行獲得了對客戶的一個選擇權。此外,銀行作爲企業,作爲商業化的經營機構本身也具有對貸款利率自主定價的權利。更何況現在是“銀行”市場,而不是“客戶”市場,銀行就有條件通過提高利率來提高經營業績。但值得注意的是,很多購置首套房的老百姓大多出於自主要求,或者是剛畢業的學生,現在房價這麼高,住房本就已經是老百姓很大的一個生活負擔。可以說,銀行陸續上調首套房貸利率,對房貸客戶的利益有一定的傷害。
銀行上調商業住房首套房利率的重要因素是其原來享受一定的利率優惠。因此,銀行要增加收益,首先拿首套房開刀。對於存量房和經適房的貸款,由於已經按央行規定的利率發放貸款,因此銀行很難單方面提高利率,而是需要根據央行的利率政策來決定。(記者崔燁任文嬌)
|
||