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“一進門口,什麼不提,就問代辦過戶多少錢,最快多久能辦完。一聽這個,我就知道,這是已經訂好了價格的私人單。”二手中介小孔表示。來自偉業我愛我家的統計顯示,近幾個月來,昌平區域二手房市場買賣雙方間私下低價成交的現象越來越多,佔到了交易量的1/3。利用未提的納稅指導價來鑽空,成了私人成交的最主要原因。
42.5萬買到一套三居室
二手房經紀人小孔,給記者講了這麼一件事。一週前,買房人王先生和賣房人倪先生,來到他們門店,既不看房也不詢問價格,直接提出雙方現在約定好了有一套房要成交,已自行簽訂了買賣合同,只需要中介爲他們提供代辦過戶的服務。“代辦過戶多少錢?要是太貴了,我們就去別家問問。”王先生開口。
小孔仔細一問,房子是天通苑東區裏一套117平方米的三居室,二人約定的成交總價爲42.5萬元,摺合每平方米單價僅3632元。“您想想,現在的北京二手房市場,哪裏還有這麼便宜的房子。就是這個小區,月初剛通過我這成交了一套差不多大小的房子,算是便宜的了,總價還得195萬元,摺合單價是每平方米16000元。”小孔告訴記者,當時他就明白了,這對客戶是按照業內常說的“陰陽合同”裏“陰合同”的價格,給他報的數兒。至於實際成交的“陽合同”的價兒,誰也不知道。
昌平1/3是私人成交
小孔所說的案例,並不是個案。根據偉業我愛我家的統計,近幾個月來,昌平區域二手房市場,部分買賣雙方爲了躲避高昂的稅收,採取不通過中介公司,私下約定成交金額的交易,差不多有近1/3的房產交易案件會發生此類情況。其中主要集中在天通苑和回龍觀兩個社區,而私人成交的總價基本都在45萬元左右,摺合均價在每平方米3600元到4000元之間。
以10月中上旬爲例,如果刨除此類案件,昌平區的二手住宅均價爲每平方米24000元;但如果把此類案件計入房價統計的話,昌平區的成交均價僅爲每平方米22000元,拉低了2000元的均價。
鑽了未提納稅指導價的空
“私人低價成交的最主要目的,還是在於少繳稅。”偉業我愛我家的分析師以42萬元的三居室爲例,給記者算了一筆賬。由於天通苑一區是經適房,根據北京政策,經轉商需要交納10%的綜合地價款。而目前該區域的最低納稅指導價,只有3500元。所以,如果按照近似於納稅指導價的3632元成交,僅綜合地價款一項,就能節省14萬元多。
一位業內人士告訴記者,“陰陽合同”在二手房市場佔比很大,最主要的原因,就是納稅指導價和實際市場價差距過大,多年未調整的指導價,成了許多購房人規避收費的避風港。以前,這種合同多由二手房中介操作,而現在一些熟人之間,也學會利用私下成交來減少購房支出。(趙瑩瑩)
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