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住宅市場調控繼續,商業地產迅猛發展
進入銀十以來,曾經野蠻生長的中國房地產市場持續遭遇冷空氣,似乎走到了關口。與此同時,隨著中央和地方政府對於住宅市場的調控政策繼續,大量資金轉而流向商業地產領域,尤其是在住宅被限購的一二線城市更加明顯。
以北京為例,截至2011年9月的9個月內,北京商業地產市場(包括寫字樓、零售、酒店、服務式公寓、綜合體、工業物業)整棟交易總額接近20億美元,上海同期投資交易總額超過40億美元。
與住宅地產業績下降相反,國內商業地產正在迅速發展。國家對住宅市場的嚴厲調控在短期內為商業地產開啟了利好局面。
一二線城市商業地產投資需求旺盛,潛力巨大
高緯環球2011年第三季度寫字樓和零售市場報告顯示,在市場強勁需求的推動下,主要一二線城市寫字樓、零售市場發展迅速,國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。
在住宅市場成交量持續走低、熱點區域價格穩中有降的情況下,北京的寫字樓和商鋪市場卻表現出眾。在北京,由於新增供應量有限,而市場對優質寫字樓的需求持續上昇,使得寫字樓市場租金持續上昇,空置率下降。第三季度北京甲級寫字樓有效淨租金環比上昇24%,達到454元/平米/月,超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。高緯環球中國區董事總經理張良軍評價道:『 2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高,並超過上海,再次領跑全國(除香港以外),標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場正進入新一輪的強勁增長期。』
全球經濟不確定因素增加,中國成為全球投資者首選目的地之一
在高緯環球發布最新的全球城市投資報告(Winning in Growth Cities)中可以看到,商業地產市場正成為全球投資者首選的領域。截止至2011年第三季度的12個月,在全球商業物業投資總額排名中,上海和北京分別佔據第14和第15名。受歐洲主權債務危機和其他全球經濟不確定因素的影響,強勁的經濟增長勢頭使中國成為全球投資者青睞的投資目的地。
全球地塊交易排名前25個城市有23個均來自中國,其中以上海開發用地交易總額255億美元(2010年9月至2011年9月)位居全球榜首。北京位居第二,交易總額240億美元。其他上榜城市還包括大連、武漢、蘇州、香港、重慶等二線城市,不難看出目前我國城鎮化進程中房地產市場的投資交易活躍程度遠遠高於世界其他地區。
(注:投資總額包括商業物業投資,不包括開發地塊投資)
數據來源: Real Capital Analytics &高緯環球
據高緯環球《全球工業物業報告》,2010年亞洲地區工業物業租金上漲幅度超過了5%,跟全球大部分工業地產市場衰退的情況形成鮮明對比。而北京2010年工業物業租金同比上漲18%,佔據全球工業物業租金增長最快城市排行榜第2名。
上海作為投資者最青睞的中國城市,國內國際投資者都對其商業地產表現出濃厚的興趣和信心。由葉成宇領導的高緯環球投資部團隊在過去的一年內已經連續促成5宗整棟商業物業交易,總投資額超過人民幣65億元,創五大行之最。尤其是在全球經濟不確定因素增多的背景下,中國越來越明顯成為投資者首選的主要投資目的地之一。
高緯環球中國區投資部董事葉成宇說:『中國依舊是海外投資者青睞的目標投資國;尤其在商業地產領域,位於核心位置的成熟有租金收入的物業是大多數投資客戶的首選,並積極投資二三線城市購物中心等零售物業。具有較強融資能力的大型國有企業和保險企業將極有可能成為投資型或自用型寫字樓物業的主要買家。』