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萬科三季報:基本奠定未來兩年增長全年開工可能超預期
萬科25日公布了三季度報告。今年1-9月,萬科累計實現銷售面積841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,分別比2010年同期增長39.9%和35.9%;實現營業收入293.1億元,淨利潤35.8億元,同比分別增長31.0%和9.5%。
萬科董事會秘書譚華傑表示,萬科今年一半以上結算資源集中在第四季度,因此前三季度結算量相對有限。隨著四季度較多項目陸續竣工並轉入結算,預計全年結算量及淨利潤的同比增幅相比前9個月將有較為明顯的提昇。
截至三季度末,萬科合並報表范圍內已銷售未結算資源再創新高,達到1208萬平方米,對應合同金額約1380億元,相比中期時分別提昇18.2%和16.3%,超過萬科去年結算量的兩倍,已經基本奠定未來兩年萬科業績的持續增長。
此外,報告顯示,由於銷售壓力、存貨壓力相對較低,萬科未下調全年開工計劃。前三季度萬科累計新開工面積1139萬平方米,已完成年初計劃的85.7%,預計全年的實際開工量可能略高於計劃數。
銷售跑贏大市
萬科季報顯示,今年三季度主要城市商品住宅供應量增加,而銷售則進一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、 南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢等14個城市的商品住宅批准預售面積同比上昇5.1%,成交面積則同比下降20.9%。
譚華傑坦承,市場環境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響:“不過,由於公司的產品以中小戶型為主、以裝修房為主、面向自住客戶,因此受調控的影響相對較小,銷售情況也明顯好於市場整體”。
第三季度萬科實現銷售面積282.2萬平方米,銷售金額320.7億元。前三季度累計實現銷售面積841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,同比分別上昇39.9%和35.9%,年度銷售再創新高已無懸念。
在談及市場後續的走勢時,譚華傑表示,10月前後歷來都是新盤上市高峰,未來一段時期,預計新房供應還將繼續增加,市場存貨壓力也會進一步加大。不過他同時也指出,市場環境的變化並沒有超過萬科的預判,公司在上半年市場整體推盤量相對較少的情況下,就有意加大了推盤力度。因此相對於市場整體而言,公司全年的推盤節奏較為均衡,下半年的銷售壓力也小於行業整體。憑借在產品結構和性能上的優勢,公司有信心繼續跑贏大市。
未來增長可期
1-9月,萬科累計實現結算面積236.9萬平方米,同比增長9.7%,結算收入281.0億元,同比增長26.9%。
季報顯示,萬科第三季度實現淨利潤6.1億元,同比增長31.9%。由於前三季度結算量持續低於銷售量,而期間費用主要與經營規模、銷售規模相關,前三季度淨利潤增速低於結算收入增速。1-9月份,公司累計實現淨利潤35.8億元,同比增長9.5%。
“萬科今年第四季度的結算量可能超過前三季度總和,”譚華傑表示,“這也意味著,全年結算量和淨利潤的增長幅度相比前三季度會有較為明顯的提昇。”
由於銷售量持續高於結算量,萬科已銷售未結算資源規模繼續上昇。截至9月末,萬科已售未結資源規模已達1208萬平方米,對應合同金額合計約1380億元,相比中期時分別提昇18.2%和16.3%,為未來兩年的業績增長打下了堅實基礎。
財務狀況安全穩健
受益於良好的銷售和謹慎的投資策略,萬科在行業資金整體趨緊的背景下仍然保持了良好的資金狀況。
三季報顯示,萬科持有貨幣資金339.0億元,遠高於短期有息負債的總和237.8億元。萬科淨負債率為30.29%,繼續保持在行業低位。剔除預收帳款後,公司其它負債佔總資產的比例為35.61%,且有息負債中54.23%均為長期負債,財務結構安全穩定。
譚華傑表示,隨著調控的深入,房地產企業的融資渠道日益緊縮。今年前三季度,全國房地產投資資金來源中,國內貸款的比例已經降至16.2%,為歷年來的最低點。受銷售放緩和融資收緊的雙重影響,企業的投資意願和投資能力已經普遍減弱。自去年年底以來,全國新房開工面積的增長幅度有所減弱。
相對而言,萬科在經營方面顯然仍留有餘力。前三季度,萬科共實現開工面積1139萬平方米,已完成全年計劃數的85.7%,公司全年實際開工量可能略高於年初的計劃數。盡管如此,譚華傑同時也指出,萬科的情況在行業中不具有普遍性,由於市場整體開工量存在進一步下滑的可能,未來兩年可能再次出現住房供應不足的情況。
堅持謹慎投資
受房地產調控深入、企業資金趨緊的影響,三季度土地市場也進一步降溫。北京、天津、沈陽、大連、廣州、深圳、佛山、東莞、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、武漢、成都、重慶等16個主要城市的土地供應相比一、二季度略有增加,但出讓底價仍在高位。而企業在拿地上更趨謹慎,土地市場的溢價幅度持續縮小,流拍比例開始上昇,底價成交日益成為普遍情況。
譚華傑認為這些現象在一定程度上驗證了萬科此前的判斷,並為萬科這類資金相對充裕的企業提供了優於上半年的拿地機會。不過他表示,由於目前主要城市的土地出讓底價尚未出現明顯回調,公司對於新項目獲取仍將繼續保持審慎的態度。
根據報告,三季度萬科累計新增項目18個,按公司權益計算的佔地面積約114.9萬平方米,對應規劃建築面積約322.7萬平方米;還參與了1個城市更新改造類項目,根據當前規劃條件,該項目按公司權益計算的規劃建築面積約9.2萬平方米。
“目前萬科資金相對充裕,這為把握土地市場可能出現的機會提供了良好的條件”,譚華傑表示,“鑒於土地市場的調整仍可能持續,公司將繼續堅持謹慎投資的原則,在確保經營安全的情況下,關注可能出現的投資機會,實現穩健發展。”