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“中國90%以上的黑檀木集中在星河灣,只為保證星河灣的品質感”;時至今日,星河灣的諸多宣傳口號猶然在耳,但其販賣的“上流生活”正在貶值:記者獲悉,本周開始,閔行星河灣1號樓與2號樓本周起售價大幅下調20%,最低報價僅為3.5萬元/平米。這是繼鄂爾多斯項目開盤挫敗之後,星河灣又一樓盤暴露出滯銷現象。
當地中介告訴記者,如果折算上裝修費,上述報價和同處顓橋板塊的中檔普通住宅相差不到萬元;這意味著在去化緩慢的巨大壓力下,星河灣處心積慮打造的“豪宅夢”正瀕臨破碎。
第二張倒下的骨牌
閔行星河灣並不是滬上首個宣布大幅度降價的豪宅。在十一黃金周接近尾聲之際,上海另一個以“高調”著稱的豪宅別墅項目——長泰東郊、西郊別墅各自下調售價達20%-25%。該樓盤別墅獨棟售價為1100萬元,降價後每棟約在750萬元左右。記者調查發現,長泰別墅驟然猛跌,和其連續數月的銷量“鴨蛋”有直接關系:網上房地產數據披露,該樓盤自春季以來,連續數月成交量為零,樓盤去化壓力巨大。
以此類推,並不難發現星河灣降價動力,亦是源自銷售壓力。來自網上房地產的官方數據顯示,在十月黃金周期間,“閔行星河灣”的成交量僅為1套,這無疑同鄂爾多斯項目的爆冷釋放出同一信號——投資客對於星河灣的興趣正逐漸減弱。
地產營銷人士告訴記者,星河灣在滬首個樓盤——花木項目中,80%的購房者為投資客。因此,投資客的態度,很大程度上影響星河灣這類樓盤的銷售業績。“但從近況看,上海已經有多個地理位置偏僻的豪宅項目打開降價通道,星河灣不僅難以幸免,而且也不會是最後一個宣布降價的類似樓盤”。
豪宅為何成“易碎品”?
進入十月份以來,上海住宅市場並未出現放量大跌的跡象。不過在買賣雙方隔空博弈的時刻,豪宅率先放下身段,呈現出猛跌的態勢,確實值得唏噓。
不過在業內人士看來,這種大幅度的下跌並不意外:
中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為,過去五年,伴隨地產業的快速成長,上海豪宅市場注入太多的水分:“甚至在陸家嘴濱江這樣稀缺地段的豪宅,價格也已經被層層推高,嚴重脫離了樓盤本身的價值。”
“豪宅價格一旦失守,就會出現劇烈的跌幅;因為價值豪宅售價極高,因此購房者的損失將動輒數百萬”,宋會雍說。
在上述背景下,那些地段並不佔優勢,更多依靠“品牌運作”樹立起高端形象的“豪宅”,必然受到更大的價格壓力。換言之,就是代理機構所說的“不降價就賣不動了”。
知情人士說,陸家嘴濱江和佘山這兩個板塊,是上海公認的豪宅區。在這兩個板塊之外的“豪宅”,大都面臨高端人口導入這個基本問題。而這個問題又直接影響到所謂豪宅生活圈的形成。因此,許多所謂的豪宅,事實上並不能真正的銷售“上流生活”。
以星河灣為例,其在上海的兩個樓盤分別位於浦東花木和閔行顓橋,這兩個地方並非上海的“上流生活”地段。“因此,星河灣為其樓盤圍起厚厚的圍牆,再在社區內建成高檔生活場所,為購房者營造一個被隔離的上流生活”,閔行一位地產中介向記者這樣調侃。
價格本身的注水,與一些“豪宅”本身並不牢固的基礎,是上海接二連三出現豪宅猛跌現象的主要原因。
抄底還是接盤?
以星河灣280平米“中等面積房型”計算,歷經本次大降價之後,購房者實際少支付的款項約為420萬元。這個數字同長泰別墅情況很類似——數百萬的價格震蕩,一夜間就發生了。這是否意味著,現在是一個抄底的機會呢?
宋會雍並不贊成“抄底”這個說法。他表示,豪宅市場同普通住宅市場最大區別在於,支橕豪宅價格的主要因素是“信心”——在當前的市場格局下,投資者難言恢復信心,豪宅價格的走勢仍難預料。
在另一個層面,動輒百萬的大降價也將增加投資者的觀望情緒,這也使得開發商試圖“以價換量”的打算落空:長期從事陸家嘴地區二手豪宅交易的中介劉強(化名)表示,今年一季度以來,濱江都出現願意調價5%至10%的豪宅投資客,但越是調價,越是難買。
“如果說抄底,那麼濱江二手豪宅的交易應該趨於活躍,但事實卻恰恰相反”。
而同濱江地區的豪宅相比,降價之後的星河灣面臨更大的問題:由於其早期投資客是來自廣州、北京、山西、鄂爾多斯,上海本地的購房者極少。
“在豪宅市場不景氣的環境下,要繼續在那些地區尋找到接盤人已經很難,而上海本地的豪宅購買人群,對花木和閔行這兩個板塊的認可度不大,因此星河灣以價換量的成效還有待觀察”,業內人士說。
不過可以肯定的是,對於閔行星河灣早期眾多的購房者而言,高達數百萬的投資虧損,已成無法回避殘酷現實。(記者王若宇)