回籠資金的關鍵仍在銷售

　　不會大幅降價

　　一切借款的償付源頭，仍在銷售。然而，綠城[簡介最新動態]中國上半年的銷售情況，顯然不盡如人意：上半年僅實現全年目標的32.6%。

　　同時，《證券日報》記者根據綠城中國1-8月份的月度通訊進行統計，新推盤的去化率僅為41%(其中3月份數據缺失)；而去年1-8月平均去化率則為65%(其中2月、6月數據缺失)。其中，今年5月份以來新推樓盤的去化率尤為不好，平均去化率僅為30%。

　　由交銀國際出具的一份研報中如此表示，若綠城希望達成原計劃的銷售目標，下半年每個月需取得60億元的合約銷售，但是從歷史數據來看，這一目標顯然較難實現，因此“我們預計綠城須於下半年調低全年目標。”

　　研報中進一步提及，“基於公司銷售成績疲弱，加上債務比例極高，我們認為公司估值並不吸引。暫時維持‘沽出’評級。”

　　事實上，雖然調控持續而限購令高懸，但今年上半年，絕大部分一線房企依然如期完成了銷售目標。例外的兩個例子，則是富力[簡介最新動態]和綠城。

　　分析人士指出，富力銷售不力的很大一部分原因在於其項目相對集中在一線城市，從而受限購影響較大。有鑒於此，富力地產[簡介最新動態]已經高調宣布要調低銷售價格銷售目標。而綠城集團，不僅區域相對集中，且項目主打高端精品路線，所受政策調控影響之大，自不必說。

　　據稱，綠城集團董事長宋衛平曾公開表示，“我們開發的是高端樓盤，受限購影響比較大，即使降價也難起到實際效果，還不如擴大開發規模來抵御短期壓力。”

　　這一說法，得到上述綠城中國人士的證實：已經開盤項目不會降價。據其進一步解釋，一方面，的確是高端樓盤不會因為降了價就會換來大的成交量。另一方面，對公司的品牌以及老客戶造成難以估計的影響，“這個傷害是無限的”。

　　不過，上述人士也提及，已銷售項目並沒有降價打算，並不代表新開樓盤項目的價格不會“隨行就市”。

　　賭高端精品住宅項目未來

　　要加大商業地產開發

　　同樣屬於擴張較為激進的保利地產，並未面對資金緊張的問題。和綠城相比，保利的絕大部分負債屬於長期借款，同時與萬科等一線房企一樣，堅持高周轉的路線。

　　在資金鏈緊張而銷售不暢的情形下，綠城中國會不會轉變自身的發展戰略，以高周轉換資金回籠？

　　“我們不會”，上述綠城中國人士明確的對《證券日報》記者表示。在其看來，一方面中國老齡化人口將會日益增多，這部分人群對更為完善以及高端的社區需求較大；同時，在政府大力倡導保障房建設的背景下，中低端住宅市場將會被擠佔。這意味著，作為高端以及精品化住宅供應商，綠城中國認為自己將來會更具競爭力。

　　在對上述綠城中國人士的多次采訪中，《證券日報》記者了解到，與其降價銷售，綠城更傾向於引進“有錢”的投資伙伴，與其共同開發。

　　事實上，綠城中國已經做出了這樣的選擇：2011年上半年，綠城中國歸屬於非上市股東的溢利高達8.85億元，幾乎佔比其上半年所實現的17.76億元期內溢利的一半。

　　與此同時，綠城中國還表示將要加大對商業地產項目的投入，並非是持有型物業，而是借力商業項目銷售來回籠資金。

　　綠城中國董事長宋衛平，業內戲稱“宋員外”，以膽大而一度被指是房地產業內的“賭徒”。

　　綠城中國的項目，業內對其質量和物業都給出一致肯定；綠城中國的高速擴張和高負債運營，業內也一再表示質疑與關注。

　　“綠城在杭州新開盤的項目，要比周邊地域的樓盤均價要高出3000元/㎡”，一位杭州工作的人士如此告訴記者。

　　截至6月30日，綠城中國有50%的項目位於杭州。其餘的項目則分別位於山東、江蘇、安徽、河南、北京以及新疆等地。

　　“項目過於集中，走的又是高端住宅路線”，分析人士指出，綠城在限購令下，銷售情況不好很正常。

　　銷售不好，並非是市場擔心的主要問題。綠城集團對外大手筆引進信托貸款，甚至不惜以25%的成本進行融資，纔是引起市場擔懮、進而在半個月的時間裡，傳出被收購甚至“被”退市風波的主要誘因之一。