陷阱三

　　按揭貸款買第三套房

　　政策變買家吞苦果

　　2010年4月8日，欲購買第三套房產的蔡小姐通過百某物業介紹，簽約購買即時達船務公司名下的越秀區東風東路836號某房，總建築面積149.85平方米，成交價爲105萬元。雙方約定選擇銀行按揭付款方式進行交易，須於2010年4月18日或之前到按揭銀行辦理按揭手續。其中，交易完成後，蔡小姐應支付居間報酬2.1萬元。

　　然而，蔡小姐支付了1萬元定金給即時達船務公司後，並沒有按約在2010年4月18日之前到按揭銀行辦理按揭手續。其後百某物業發出《通知》，蔡小姐仍未前往辦理按揭，百某物業遂訴至法院。

　　庭審中，蔡小姐提交了其於2010年4月19日與百某物業工作人員的通話錄音，稱在該錄音中，百某物業承認了曾承諾幫助她尋找可以辦理20年銀行按揭、利率下浮20%的優惠條件。但事實上，4月17日國務院就發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明令商業銀行暫停發放辦理第三套房的貸款。

　　蔡小姐認爲自己受到對方的虛假承諾誤導，無法按事先約定辦理按揭。百某物業雖承認其工作人員與蔡小姐通過電話，但認爲該通話被蔡小姐刪除了大部分，且其並沒有作出過該承諾。

　　法院判決

　　貸款不成也要給中介費

　　法院認爲，蔡小姐提供的錄音證據不足以證明百某物業曾承諾爲其辦理利率下浮20%的20年銀行按揭，也沒有證據證明蔡小姐是基於該承諾才同意簽訂合約。即使百某物業在雙方的居間合同之外，作過該項承諾，蔡小姐也不能因百某物業未能履行承諾而拒絕履行居間合同支付報酬的義務。爲此，法院判決蔡小姐向百某物業支付2.1萬元。

　　律師說法

　　情勢變更也難撤銷合同

　　朱永勝律師表示，涉及物權的變動對合同形式的要求就必須是書面的，即便有口頭承諾也只能證明中介違背了職業道德和職業操守。法院的判決是正確的，這個案件提醒市民，跟中介打交道一定要小心。

　　事實上，中介沒有權利調整按揭利率，除非銀行能給予配合，否則承諾按揭利率不可能兌現。而本案因房產政策發生變化，蔡小姐甚至不能進行按揭貸款，有人認爲是合同發生了情勢變更或者不可抗力，但在沒有書面約定的情況下，同樣無法據主張法院撤銷合同。

　　記者瞭解到，2010年4月商業銀行暫停發放辦理第三套房貸款後，各地類似糾紛不斷，但大多私下達成調解，像蔡小姐這樣被中介訴至法院的，在廣州尚屬首例。　□本版撰文信息時報記者魏徽徽信息時報