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買五樓送六樓?價格90萬的房產交易稅約定只需交3萬多元?只要買房就能辦理利率下浮20%的20年銀行按揭?爲了吸引買家,房產中介不惜誇下海口,不少買家掉下陷阱,購房投資不成,不但成了被告,而且還被法院判決敗訴向中介倒賠報酬。近日,記者通過相關途徑獲得當中的典型案例,逐一揭示房產中介慣用的陷阱。
陷阱一
承諾“買五樓送六樓”
其實“六樓”是違建
2010年3月1日,宋先生通過合×房產,簽約購買了廣州市花都區新華鎮天貴路54號某座508房,該物業建築面積爲54.69平方米,成交價爲34.8萬元。合約簽訂之後,宋先生給房屋原業主支付了定金1萬元,但對合×房產的中介代理費及諮詢費10440元卻一直沒有支付。合×房產隨即提起訴訟。
爲什麼宋先生沒有向中介支付費用呢?原來,宋先生在看樓時,合×房產的員工曾經承諾“買五樓送六樓”,在簽訂購房合同時也對這一承諾再次明確。但合同簽訂後,宋先生被告知該承諾無法兌現。原因是“六樓”其實是“五樓”的天台,屬於違章建築。庭審中,宋先生提供了電話錄音,從錄音的談話內容中可以知道,該中介的員工確實在簽約前和購房後作出口頭承諾。
沒有“六樓”贈送,宋先生覺得上當了。因爲508房已經有十幾年樓齡,按照合同價格,該房均價爲每平方米6363元,但當時周邊同等樓盤的均價僅爲每平方米3500~4000元。而且宋先生委託律師從市房管局獲悉,508房的業主已將該房以19萬元的價格賣給他人。可見,其所簽訂的合約存在重大瑕疵。
宋先生認爲,合×房產明知所送的“六樓”屬於違章建築,但工作人員故意隱瞞真相,以送“六樓”爲誘餌,誘使他作出錯誤的意思表示。依據《合同法》規定,該合約應屬可撤銷、可變更合同。
合×房產則辯稱,宋先生在簽訂合約之前,已經全面查看房屋的狀況以及查閱房產證,清楚知道物業的面積、層數,也可以根據房產證及查冊表記載,瞭解到該物業是5層結構,並不存在第6層。至於宋先生查冊發現低價賣房,合×房產認爲,購買價格可能受房地產市場波動及賣方其他客觀原因影響,最新交易價格與合約價格不存在可比性。
法院判決
買家應有審慎注意義務
一審和二審法院均未採納宋先生提供的錄音證據。二審法院指出,對於物業是否有其他配套的贈送,這問題應該由該物業的所有權人即賣方決定,合×房產作爲經紀方對此沒有作出承諾,也無法承諾。宋先生對所購房屋的現狀有審慎注意義務,而且合約中載明,宋先生已瞭解該物業產權證明上所記載的所有信息,且無異議。
因此,宋先生在籤合約時對所購房屋的產權面積應有充分了解且對交易價格無異議,現以合×房產未兌現“買五樓送六樓”以及交易價格過高爲由,主張其欺詐缺乏事實和法律依據,應承擔相應違約責任。
律師說法
中介無權處分無權承諾
廣東卓信律師事務所朱永勝律師指出,本案中房產中介口頭承諾,而實際上中介不是物權所有人,因此並沒有處分的權利,這種基於無權處分或無權代理的口頭承諾,對賣方(原業主)並沒有約束力。宋先生明知不可爲而相信中介的承諾,當然就是沒有盡到審慎義務了。
同時,朱永勝律師表示,宋先生以爲錄音留下證據就行,其實不然。因爲既然是三方當事人簽訂合約,就應該把基本的交易條件都寫在合同裏,寫進三方協議中。
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