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本報記者李子木報道
北京市西城區地稅局8月10日起針對商品房轉讓征收個人所得稅作出調整:除已購公房或滿5年的唯一住房外,其他買賣均按差額的20%征收個人所得稅,且以繳稅日為准,不以網簽時間為准。
此前,商品房轉讓個人所得稅征收方式有兩種:一種是全額的1%,一種是差額的20%。西城區的新規執行後,即使業主不能提供原票據,地稅局通過查詢歷史記錄也能獲得上次的交易信息,而且繳稅差額直接按照現在房價與原票據的房價相減獲得,不扣除其他諸如裝修款等合理費用。
『二手房交易是房產投資的獲利渠道,遏制二手房交易是杜絕房產投資的有效手段,』中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。『從政策層面來看,這將有效地遏制投機者以二手房交易哄抬房價,減少非剛性房屋買賣。另外,提高二手房稅率將對樓市定價幅度產生影響,將促使新樓盤定價趨於理性。』
然而,政策的實際運行似乎並不盡如人意。記者在走訪中發現,許多房地產中介公司大顯神通,幫助買房者避稅。這其中最著名的便是『陰陽合同』。
所謂『陰陽合同』,是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同,一份對內,一份對外,其中對外的一份並不是雙方真實意思的表示,而是為了逃避國家稅收;對內的一份則是雙方真實意思表示,可以是書面合同,也可以是口頭合同。
一名鏈家地產的工作人員向《中國產經新聞》記者介紹『陰陽合同』時舉例說明:『假設您要買一套原價100萬元的二手房,如果以150萬元出售,政策變更前所繳個稅僅為1.5萬元,變更後就變成了了10萬元。如果用上『陰陽合同』,上交地稅局的那份合同上您就可以將實際購買價格壓低。比方說,這棟房子現在每平方米可以賣到2萬-2.5萬元,而房主原先購房時,房價也許只有6000元左右,那麼我們擬定合同時,就可將購買價寫成6500元,這樣你就可以節省近10萬元的稅金。』這位工作人員還暗示,『陰陽合同』已經為地稅局所默許。
『部分地方地稅局對「陰陽合同」的默認不僅說明政策執行力度下降,更說明了地稅部門監管能力的缺失,』韓長吉指出。『假如地方稅務部門能夠更好地理解此項政策精神,通過細致的審核杜絕「陰陽合同」,那將有效限制投資性房產買賣,將對促使房地產價格理性回歸起到重要作用。』
該政策的另一個問題可能會導致北京市其他城區的二手房價大漲。由於該政策目前僅在西城區實行,因此迫使西城區內大量購房者『轉戰』其他城區。鏈家地產工作人員向《中國產經新聞》記者介紹稱,近日鏈家一家位於朝陽區的分店一天內便有230套二手房成交,交易量十分驚人。『如此一來,二手房房價上昇自然也是意料中的事了。』一位資深業內人士指出。
『另外,征稅可能反向遏制剛性需求,從而為未來的政策調控加大難度。』韓長吉指出。『雖然本次調整對房地產價格起到一定的限制作用,但是卻沒有從根本上改變房地產市場的供需情況,一旦房地產調控打開,房價將繼續走高。』
在談到如何修補該項政策的漏洞時,韓長吉說道:『單純地從政策層面來看,缺乏市場監督力度、政策執行面過廣、容易滋生逃避行為等問題是此項政策的主要漏洞。至於如何修補漏洞,則主要靠地方稅務部門主動了解市場趨勢,從而對「陰陽合同」進行全面限制。另外,此項政策需要其他部門進行配合纔能達到預定目的。』
該項政策自出臺,業內便有人猜測新個稅法案會不會向全市推廣。鏈家地產首席分析師張月認為,實行該政策的前提是歷史稅收信息數據的完善,解決了過去僅憑原票據計稅的難題,今後可能在全市推廣執行。『不過,西城區數據量相對較少,其他尤其是朝陽、海淀等商品房成交量很大的區,短期內恐怕難以將所有歷史成交數據統計完全,因此,目前在全市推廣差額征收個稅政策還有一定難度。』