|
||||
位於珠江新城的東塔項目日前正式進入地面施工,最快2015年3月可竣工交付,其530米的新高度也將刷新廣州乃至華南地區的最高樓紀錄,高度超過600米的鑽石大廈也已經在籌建之中……資料顯示,廣州今年在建的摩天高樓已有21幢、規劃摩天高樓32幢,廣州由此也被《摩天城市報告》評爲“2011中國摩天潛力城市”第一名。然而,我們津津樂道身邊不斷聳立的摩天大樓的同時,也不能不產生些許憂慮:地質影響、經濟收益、安全保障這些全球高層建築普遍面臨的困擾,廣州是否已有應對之策?
地質條件能否承受?
現狀高樓地基都深及岩層隱憂多座高樓合力或引發不均勻沉降
地面沉降是近年來摩天高樓廣受環保人士詬病的原因之一。據媒體報道,上海浦東區陸地面積下沉現象日益嚴重,陸家嘴金融區地面已平均下沉3釐米;金茂大廈附近更是下沉6.3釐米……在中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍看來,中國很多城市造摩天大樓,雖然硬件上沒有問題,但在軟件上卻不一定能跟上。
在廣州摩天大樓密度最高的珠江新城核心區,目前規劃的39幢建築中已經有20多幢在建或已經建成,其中就包括了廣州西塔、東塔、菸草大廈、珠江新城獵德項目等大量的超高層建築。然而也正是在這片寸土寸金的土地上,今年發生了多起路面地陷事件,加上該區域是廣州市地下空間的施工重點之一,該情況引起了人們對這一區域地質安全的關注。不少市民擔憂:這裏地質條件究竟能不能承受如此多的摩天大樓?
據瞭解,高樓林立的珠江新城兩次地陷,都是軟土造成的。不過,也有專家認爲,建不建摩天大樓其實跟軟土地質沒有直接關係,因爲目前的高樓大廈地基都深及岩層,軟土沉降主要會影響到淺層地下空間的排水管道、電纜等設施。主持2003年版珠江新城規劃的中山大學教授袁奇峯表示,不僅是珠江新城,整個廣州乃至珠三角軟土層分佈都比較廣泛,像珠三角這樣的沉積平原存在軟土是很正常的。珠三角建築的規劃設計基本都考慮到軟土層的因素,基本建築程序都會考慮到地質狀況。因此,高鐵等都要採用高架的方式,建柱子打地基到岩層。但是市政道路不可能都架高來建的,之前地陷的珠江新城市政路是早期建設的,在周邊建築施工時,地下水土會流動發生變化纔出現地陷,只要將其重新填土補好就可以了,不會影響到區域的建築安全。
但也有專家提醒,每一座高層建築都會造成一定的沉降,雖然單個高層建築一般發生的都是均勻沉降,但是衆多位置、規格不一的高層建築形成合力,對整個城市就會造成某種程度、某種區域內的不均勻沉降,甚至引發建築安全隱患。
投資能否得到預期回報?
現狀中信和西塔商業運作都不錯隱憂超高層寫字樓未來供大於求
摩天大樓的經濟性,也是其屢遭批評的地方。建設一座摩天大樓的高額投資能否得到預期回報,並沒有一個明確的答案。在國內,高昂的成本和運營費用使摩天大樓難以爲繼,並不是什麼新鮮事。原“中原第一高樓”——鄭州裕達國貿以2.73億元出讓竟無人問津;佛山市52層高的國際商業中心建設資金中途告罄,拍賣時標價2億元都無人關注;評估價值26億元的廣東國際大廈起拍價16億元竟無人應答……高420.5米、擁有88層樓的上海金茂大廈,每平方米造價爲2萬元,建設總投資50億元,其中24億元爲貸款,還貸壓力十分沉重。相對於建造投資,管理費用更加龐大,據估算,目前金茂大廈每天的管理維護費用就需100萬元人民幣。
不過,從廣州目前最具代表性的兩座摩天大樓——中信廣場和西塔的經營狀況來看,至少在現在,廣州摩天大樓的盈利前景依然被普遍看好。
啓用於1997年的中信廣場,在廣州塔建成前一直是廣州最高建築。其15萬平方米的寫字樓就進駐了400多家企業及機構,其中包括BP石油、花旗銀行、惠普、微軟、日立、安利、甲骨文、朗訊科技等多家世界500強企業。開業僅7年,發展商就已收回了全部投資。
西塔在建設前的競標階段,就吸引了富力、恆大、香港新鴻基等6家超一流開發商投入角逐。花落越秀城建後,該公司將其視爲打造商業地產王國的核心項目,前後投入資金近80億元。截至今年7月,西塔總招商面積已完成75%,寫字樓最高租金達到280元/平方米,在廣州獨佔鰲頭。位於其裙樓內的廣州友誼國金店,首期項目租金也創下了廣州商場租金的最高紀錄。
更值得關注的是,摩天大樓對於相鄰地段的強大商貿拉動力。當年中信廣場投用後,中泰國際廣場、金利來大廈、財富廣場等一系列甲級寫字樓先後建成,以中信廣場爲核心的天河北商務辦公圈迅速成爲外企進駐廣州的首選地段;如今,在與“西塔”一街之隔的高德置地內,廣百百貨已經開業,珠江新城中央地下商業廣場、興盛路步行街、廣粵天地等商業項目方興未艾,珠江新城商圈已經隱然有挑戰環市東商圈之勢。
但也有專家提醒說,未來3—5年,廣州將進入超高層寫字樓竣工的高峯期,供給量的井噴可能會形成市場供大於求的局面,對於後期落成且處於非黃金地段的摩天大樓,競爭壓力將大爲增加。
消防安全是否有保障?
現狀超百米高樓均有避難層隱憂雲梯車高度不夠主要靠自救
10年前美國的“9·11”事件,讓超高層建築脆弱的一面暴露在全世界的眼前。今年7月初,廣州愛羣大廈附近一幢高樓起火,30層左右的位置一度火勢很旺,外立面着火脫落的棚架一度引燃下面樓層,火勢上下“呼應”。這一場面也讓不少廣州市民再次“心驚驚”。以消防爲代表的安全性問題,成爲廣州諸多摩天大樓共同面臨的挑戰。
“在一般建築中很普通甚至是不成問題的問題,在超高層建築中都成了特殊問題。”建築專家林賢光表示,他認爲,消防問題“是最可怕的”。且不說高層建築對電力系統的高度依賴,高層建築有大量縱深的樓梯間、電梯井、管道井、風道、電纜井、排氣道,如果防火分隔存在問題,起火後將像一座座高聳的煙囪。一座100米高的高層建築,在無阻擋的情況下,煙氣只用半分鐘就能順着豎向管井擴散到頂層,速度大約爲水平方向的10倍以上。可以假想一座高層建築的火警場面:疏散通道很快難以暢通,日常電梯在火災狀態下嚴禁使用,消防電梯專供消防人員使用,樓內人羣能夠藉助的,只有垂直疏散通道。上千人在驚恐、慌亂的狀態下擠入狹窄的通道……
根據廣州市公安消防局防火處的資料,目前,廣州有1萬多幢超過24米的高層建築,這些建築在防火設計上都有一定的技術標準,主要包括:防火間距,防止發生火災後火勢蔓延;耐火等級,一般鋼筋混凝土結構的建築耐火等級3小時以上;疏散體系,包括安全出口和走火樓梯等。此外,按照國家有關規定,高度超過100米的高層建築,每隔15層應該設置避難層,同時樓層裏還要設置避難間。比如廣州塔、西塔、中信廣場內,就都設有避難層和避難間。
但消防局官員同時坦承,高層建築火災救援是一個世界性難題,雖然理論上最先進的消防車升起高度最高可以達到100米,但受空間、風力等因素影響,實際效果並不是特別好,最主要逃生手段還是靠“自救”。
今年6月發生在天河區的一宗高層樓宇火災,就暴露了高層建築防火的“軟肋”。當時這棟25層高的酒店突然起火,但逃生者稱消防警鈴根本沒響過;消防電梯因斷電無法使用,消防官兵只能徒步跑上20多樓救援;消防部門出動全市唯一一輛78米登高消防車滅火,但也只能將水柱送到20層。消防局官員稱,廣州目前的雲梯車一般只能到達十二三層,對摩天大樓無能爲力。
專題撰文
記者曾雅袁丁
|
||