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日前,最高人民法院發佈了《婚姻法》司法解釋(三),並於8月13日起正式施行。解釋一出,可謂一石激起千層浪。圍繞着離婚後房產分割的問題,社會公衆提出了不同的理解和疑惑。尤其是“公婆買房,兒媳沒份”、“誰首付,房子歸誰”等說法,在網友間引發了一波又一波口水戰,其中不乏對司法解釋的誤讀。
昨天,記者約訪了兩位民事婚姻法方面的專職律師——嘉華律師事務所合夥人譚芳和上海市申達律師事務所律師高明月,請他們從司法實踐的角度解析司法解釋中“關於房子的那點事”。
男方口頭允諾過戶房產,不算數
-公衆疑惑一:
男方有一套房產,他和女方約定,如果結婚,婚後房產就過戶給女方。可是拿了結婚證之後,男方反悔了,女方還能拿到房子嗎?-法律條文:
司法解釋(三)第六條:婚前或者婚姻關係存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。
-律師解析:
高明月:根據這一解釋,如果男方在房產過戶前心生悔意,那麼他可以撤銷贈與。這裏最關鍵的問題在於是否已經辦理過戶手續,如果已經完成了房產變更登記,一方要是後悔的話,那是無法要求撤銷贈與的。由於房產變更登記需要一定時間,如果在未完成變更前,一方提出撤銷,那麼房產交易中心是應予以支持的。
譚芳:在雙方的約定中,應該還有一種可能,就是雙方在約定後對約定內容進行了公證。根據《合同法》第一百八十六條規定:“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同,不適用前款規定。”這就是說,雙方在婚前已經就婚後房產贈與約定做了公證,根據司法解釋的規定,女方就有權要求男方履行贈與程序。
誰家父母買房,產權就歸誰
-公衆疑惑二:
年輕小夫妻結婚,高企的房價僅靠兩人無力負擔。一方父母提出由他們出資購買,如果離婚,房子歸誰?如果雙方父母共同出資,離婚後房產如何分割?
-法律條文:
司法解釋(三)第七條:婚後由一方父母出資爲子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視爲只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定爲夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定爲雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。
-律師解析:
譚芳:婚後父母購買的房產,離婚後如何分配,第七條已經說得很清楚。無論是公婆還是岳父母全額出資購房,並把產權登記在兒子或女兒名下,那麼一旦離婚,房子沒有對方的份。
司法解釋明確出資人子女對房產的所有權,是出於保護父母真實意圖的考慮。畢竟,我們的社會現實是,很多父母傾盡一生積蓄爲孩子買房,孩子離婚可能造成家庭財產的流失。
高明月:另一種情況下,男女雙方父母都出錢了,這樣的話產權證上一般是會寫夫妻兩人的名字。假設夫妻一旦離婚,除非在購房時對房產有特別的債權約定,否則該房產將被視爲夫妻共同共有財產,應均等分割;有特別約定的,按照約定的內容進行分配。
家庭成員之間礙於面子,很少能真正簽訂贈與協議。從近些年的司法實踐來看,同類案件基本都已經按前述規定的方式分配房產歸屬,司法解釋(三)並沒有提出顛覆性的改變,只是以更具操作性的規定,避免同案不同判的情況。
婚前購房誰出首付,產權就歸誰
-公衆疑惑三:
婚前買房,夫妻一方首付,婚後夫妻雙方共同還貸,離婚之後房產怎麼分割?
-法律條文:
司法解釋(三)第十條:夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後用夫妻共同財產還貸,不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款爲產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。
-律師解析:
譚芳:以前我們討論按揭房產的分割,遇到的最大問題是判斷房產屬於婚前還是婚後財產。要是按照獲得產權的時間來看,多半屬於婚後財產;如果看房屋買賣合同簽訂即付首付款的時間,結果恰恰相反。比如江蘇高院過去規定,只要是在婚後取得房屋所有權,無論登記於一方還是雙方名下,均認定爲夫妻共同財產,離婚時作爲夫妻共同財產進行分割。
現在司法解釋(三)主要根據簽訂房屋買賣合同的時間來確定房屋產權歸屬,如果一方在婚前首付,婚後以雙方共同財產來還貸,那麼離婚後房產歸出資方,出資方需對另一方進行補償;如果出資方能證明婚後還貸都由其個人財產承擔,就不需要對另一方進行補償。
高明月:很多人擔心這一規定會讓處於弱勢的女方在離婚時受到不公平待遇,其實這點是公衆的誤讀。司法解釋中的這條規定,主要是爲了便於法院在民事裁決時確認房屋的產權歸屬。
司法解釋(三)的條款中,還規定了對於共同還貸及相對應財產增值部分由產權登記方對另一方進行補償的原則。從這一條款中,我們可以看出法律對夫妻關係存續期間的共同奮鬥成果還是能夠予以相對公平合理處理的,並沒有抹殺女方在婚後的貢獻。不過對於如何向女方進行補償,仍需要通過該司法解釋在具體實踐中予以明確並細化。本報記者錢蓓劉棟
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