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內地知名房企龍湖地產[簡介最新動態]15日下午兩點於香港召開中期業績會,在宣布實現了超過74%的業績增長的同時,龍湖[簡介最新動態]同時宣布吳亞軍辭任公司CEO,由常務副總裁邵明曉接任。吳亞軍仍將擔任董事長職務。
吳亞軍對此表示,這標志著龍湖地產進入了一個新的發展階段,在行業的跌宕期,龍湖要為自身未來5-10年的發展進行組織和管理團隊的設置,建立深度機構化組織,培養一個具有企業家精神的職業經理人團隊。
對於中國內地今年以來的嚴厲房地產調控,吳亞軍表示,下半年調控不會放松,只會更嚴厲。但龍湖不會下調、且很有信心完成全年銷售目標,“只要我們全年去化率達到60%,就可能實現400億這一目標,”吳亞軍稱。
嚴厲限購政策下的業績增長
半年報顯示,2011年上半年,龍湖實現合同銷售額人民幣182.6億元,較2010年同期增長74.1%。銷售總建築面積146.7萬平方米,同比增長99.1%。
股東應佔溢利較去年同期增長14.5%至人民幣25.2億元。倘不計投資物業評估增值的淨影響,股東應佔核心溢利增長117.4%至人民幣19.5億元。
其中,龍湖於限購嚴厲的城市和區域銷售業績顯著。如重慶市場於上半年的銷售額近人民幣60億元,創同期歷史新高,市場份額更增至12%,連續8年蟬聯市場第一。
另外,集團憑借多元化產品,在限購嚴厲的北京實現銷售額近人民幣50億元,超過全年目標的60%。
龍湖地產CFO韋華寧表示,龍湖的產品中限購和非限購的比例約為6:4,而公司在受限區域的業績增長,顯示了調控下的市場對於品牌的認同和選擇,數據顯示,龍湖今年以來由老客戶介紹而來的購買行為昇到了50%。
在保持業績增長的同時,龍湖還實現了債務成本的下調和債務結構的優化,據韋華寧介紹,上半年集團整體平均債務成本僅為6.04%,較同期央行基准利率為低。
“低資金成本和現金流充沛是有必然聯系的,龍湖把現金流的頭寸安全當做財務策略的基本准則,”韋華寧稱。
龍湖投融資總監張艷表示,今年龍湖的資本開支主要有土地支出約170億,整體利率支付控制在13億,繳納稅金50億;截止2011年6月30日,集團手頭現金超過人民幣126.3億元,淨負債率僅為56.6%,資金騰挪空間很大。
投資物業成新利潤增長點
與往年不同,上半年商業綜合體業態及別墅業態成為龍湖顯著的增長點。
上半年,集團持有物業的數量增至8個,面積增至40.6萬平方米,分布在重慶、成都與北京。其中,龍湖“天街[最新消息價格戶型點評]”系列商業綜合體業態三盤齊發,銷售額合計佔全集團20%以上,北京頤和[簡介最新動態]星悅薈新開業出租率達92.6%,而重慶西城天街則由於去年年底完成商戶調整,令其上半年租金收入同比增長66.1%。
此外,重慶時代天街、重慶U城、成都北城天街、上海酈城等持有物業約50萬平方米的新增面積已陸續開工建設。
龍湖上半年的大型綜合旅游地產項目煙臺葡緹海灣,總體規模700萬平方米,目前單價15000元/平方米,總體貨值超過1000億,開盤當日實現1002套,單日銷售20億,是公司未來業績持續增長的主要來源之一。
由於投資業物租金水平穩步增長和新增投資物業逐步開業,龍湖商業地產的優勢和潛力開始顯現。
半年報顯示,龍湖物業發展和投資物業收入分別為人民幣75.5億元及人民幣1.7億元,同比增長分別117.7%及47.0%,並錄得投資物業評估增值人民幣8.2億元。
此外,上半年集團各別墅項目,包括北京龍湖·頤和原著、沈陽龍湖·香醍漫步[最新消息價格戶型點評]、青島龍湖·灩瀾海岸均名列當地別墅市場銷售額第一。
隨著盈利能力較強的項目進入結算,龍湖上半年的毛利率增長至54.9%。
韋華寧表示,由於上半年有諸多毛利率較高的項目進入結算,導致整體毛利率上昇,他預計下半年隨著北京龍湖唐寧ONE[最新消息價格戶型點評]等項目進入結算期,將整體拉平毛利水平,全年維持毛利率1%-2%的增長。
吳亞軍辭任CEO邵明曉接任
業績會上,吳亞軍高調宣布她本人將辭任CEO一職,而由原北京公司總經理、常務副總裁邵明曉接任。
同時首次公開露面的的還有今年4月份任命的首席運營官周德康,原重慶公司總經理,負責研發工程;以及首席投資官馮勁義,原蘇南公司總經理,負責投資拿地。
據吳亞軍介紹,集團高度重視公司組織架構的建設和管理團隊的持續發展。今年上半年,集團從內部高管團隊中增補4名執行董事,令集團執行董事團隊增至7人,以及增補一名獨立非執行董事。
吳亞軍說,卸任CEO後,她和邵明曉有明確分工,她將專注於公司中長期戰略的制定和決策,領導董事會,更偏重於中期和長期的規劃,投融資方面;而邵明曉領導核心管理團隊,完善管理體系並執行戰略。
“我希望龍湖真正成為一個機構化的公司,擺脫創業期的特征,創建深度機構化。”吳亞軍說,龍湖是個非常在乎企業文化發育的公司,是個解決了“我是誰”的公司,在取捨上面非常明確。
吳亞軍闡述,深度機構化組織的特征,是不依賴於創始人和精英,進一步集團化和職業化;
所謂具有企業家精神的職業經理人團隊,就是像老板一樣做事,有很強的股東意識,有節制的激情,強調價值判斷而非單純地強調規則等等。
這被外界看做龍湖去家族化特征的更進一步動作。此前,身為龍湖創始人之一的蔡奎,在上市之前退出董事會。而且吳亞軍一直致力於龍湖管理團隊的職業化,盡管上市之後成為內地女首富,但吳亞軍一直保持低調和幕後的角色,不斷將年輕的管理團隊推至臺前。
對於內地宏觀調控的最新動向,吳亞軍認為下半年樓市調控不會放松,只會更加嚴厲,限購會向二三線蔓延。
對此龍湖有預計,有准備,一是加大城市布局,比如煙臺;二是在不限購區域加快銷售;三是在限購區域則做一些不限購的產品線,比如商業物業,“2008年全年去化率是65%,今年去化率達到60%,就能完成全年400億銷售目標,”吳亞軍說,管理層不考慮下調銷售指標。
吳亞軍認為,對於龍湖來說,今年下半年的土地市場機會非常多。“基准地價沒有大幅下調,但競爭少了,往往可以底價中標。”她稱,龍湖拿地要看付款條件、是否符合公司戰略路徑/布局、以及公司銷售進度與負債情況等,總共土地儲備夠5-7年開發就可。
據透露,龍湖截至6月31日的土地儲備為3325萬平方米,平均土地成本僅為1778元/平方米,僅為同期房屋銷售均價的14%。