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房產中介門前貼滿房屋降價信息,但仍少有人問津。
號稱史上最嚴“限購令”的北京房地產調控新政實行已有半年,調控效果如何?哪些產業受到影響?未來政策將繼續從緊還是有可能松動?本報今日推出“限購半年看房市”專題,聚焦房屋租賃和中介市場。
在國務院去年下發房地產調控政策背景下,今年2月,北京出臺更嚴厲政策限制投資性購房。如今半年過去,限購效果初現。今年2-7月,北京除部分區域普通商品房價格有所松動外,二手房交易量也比去年大幅下跌。
依賴於二手房市場的房地產中介機構,在房產調控下進入“寒冬”,今年以來已有超過20%的中介門店關門歇業,僅6月份就有400多家中介門店關閉,很多房產經紀人離開中介行業另謀出路。
不光房產經紀人,整個房產中介行業都面臨大考,多家房產中介機構正在醞釀轉型。
影響·人員收入一降再降經紀人離職
去年初,河南農村小伙小鄭到北京打工,經人介紹,他成為某知名房產中介的經紀人,開始學習辦理二手房買賣相關業務。
“每月收入至少四五千,如果賣房多,一個月可能上萬。”小鄭說,當聽到這些“傳說”,他覺得生活終於可以改善些了,也可以給老家的父母多寄些錢。
雖然是新手,小鄭去年月均收入也有4000多元。不過今年,這樣的“好運”沒能延續。
2月份房產調控的“京十五條”頒布後,原來一個月可能賣出兩三套房的,現在幾個月可能都賣不了一套,小鄭的收入也一降再降,從4000多到3000多,再到2000多元。北京消費高,他開始吃老本,兩周前,他選擇辭職。
在房產調控後收入縮水的房產經紀人,遠不止小鄭一個。
身為金匯地產望京店的置業顧問,張先生也已經3個月沒賣出一套房,收入從此前的每月四五千,跌至2500元左右,縮水近半。
按照中介行業慣例,負責“置業”的房產經紀人,主要靠賣二手房提成,在3個月零成交後,張先生心情一天比一天焦躁。他說,限購後很多有購買能力的白領也被限制購房,部分剛性需求被壓制。如果市場再無改觀,下個月他打算重新找工作,“不過找新工作也不容易。”
據記者了解,在朝陽區曙光裡一帶,因生意不好做,有負責買賣房的經紀人,七八個人同時選擇離職。此前擔任某中介市場部經理的羅先生,也選擇轉行到酒店行業。
影響·交易量3000二手樓盤零成交
經紀人喊苦的背後,是房產中介公司火燒眉毛般的窘況。
據多家房產中介的統計數據,自北京限購令後,全市二手房交易量相比去年12月份和今年1月份下降六七成。
偉業我愛我家副總裁胡景暉稱,通過中介完成的二手房交易一般按房款的2.5%收取手續費,也就是說,中介每交易一套價值200萬元的二手房,就能獲得5萬元的中介費。交易量減少後,中介公司收入大幅減少。
以半年的平均數據看,據北京房地產交易管理網數據,今年上半年北京二手房市場成交量約68000套,而去年下半年北京二手房市場成交量為92721套。今年上半年較去年下半年成交量下降26.7%。
同樣來自北京房地產交易管理網的數據顯示,北京7月二手房總網簽套數為8579套,相比6月份的7961套增加7.8%,日均網簽套數為276套,相比6月份的265套增加11套。這是今年3月份後首次出現回昇。
不過,二手房交易量減少是大趨勢,房產中介的生意難以回暖。據鏈家地產統計,7月份仍有3000多個二手樓盤零成交。
鏈家地產首席分析師張月稱,單月成交量的小幅回暖屬於正常情況,很難影響大局,連續的加息再加上限購、限貸政策仍然從嚴執行,預計8月成交量仍維持在8000套左右。
影響·門店超兩成中介門店關閉歇業
二手房成交量的持續下滑,直接導致部分中介門店關門歇業。在房產調控政策影響下,房產中介行業的洗牌速度加快。
據北京某排名靠前的房屋經紀公司負責人介紹,北京出臺限購令前,一共有中介門店7000多家,至今已關閉1500多家,剩下5500家左右。照此計算,今年以來已有超過20%的中介門店關門歇業。
據鏈家地產統計,6月份共有1224家中介公司零成交。而據另一家行業機構統計,北京共有1748家中介公司,這說明近七成公司在6月份“零成交”。鏈家地產數據還顯示,光6月份一個月,就有400餘家中介門店關閉,佔目前全市房地產中介門店5562家的7%。
其實早在今年北京限購令出臺後幾天,北京中介行業排名第三的鑫尊地產便閃電關店50家,門店數量從250家下降到200家。公司負責人劉軍曾對媒體稱,每家門店開店成本都要三五十萬,關店是因為“硬橕下去只會加大虧損”。有業內人士稱,中型門店一個月的運營成本在10萬元左右,如果一家門店連續三個月零成交,就有可能被關閉。
一家排名靠前的房屋經紀公司負責人介紹,該公司今年中介門店也減少10%,門店數量由之前的200多家,減少到目前的190家,“原來能容納10個門店的區域,現在可能只需要7個”。
鏈家地產和偉業我愛我家均稱,公司門店總體數量沒有變化,不過根據門店駐守樓盤的換手率和活躍度,門店位置有所調整。
偉業我愛我家副總裁胡景暉稱,房價調控加速了中介行業洗牌。在北京限購令出臺之初,部分小中介公司已被淘汰,尤其一些“夫妻”小門店關閉。
轉型
部分房屋中介兼做金融產品
記者近日探訪西南三環部分中介門店時發現,因生意冷清,已有中介門店悄然掛出“金融擔保”“金融理財”等招牌。工作人員稱,“單純的房屋買賣已不能適應現在的市場,公司正考慮多元化經營”。
偉業我愛我家副總裁胡景暉稱,在二手房交易量萎縮的情況下,各家中介公司更要提高服務水平,以專業的素養和態度贏得市場份額,在更激烈的競爭中實現優勝劣汰。
胡景暉稱,在二手房交易量減少的情況下,公司鼓勵更多經紀人轉做租賃業務,在租賃市場增加投入,不過經紀人需要更努力,“租賃10套房,可能掙的錢還不如賣一套房的多”。此外,公司增加了一手房分銷業務,五環外的新房項目,也在城區的中介門店推廣分銷,彌補郊區項目在城區銷售不足的同時,為中介門店降壓。
胡景暉坦陳,目前已有多家中介門店開展金融貸款業務,同時推銷理財產品。其他公司也開始開展此類業務。此外,在普通住宅限購之後,偉業我愛我家開始涉足商業地產的業務范圍,包括商鋪轉讓、商業物業的轉讓等,目前正在幫助開發商進行前門商業街商鋪招租。
在鏈家地產8月5日舉行的新標識啟用發布會上,標識的改變和發展規劃的調整,也證明在北京市場萎縮的情況下,鏈家地產正在尋求轉型之路。鏈家地產新標識為Home Link,公司副總裁林倩稱,新標識核心為“OL”,意為“On Line”,今後將增加網上交易比例,加強互聯網建設,降低門店成本。
此外,鏈家地產宣布自籌40億元資金,向二三線城市的二手房交易市場擴張。目前,鏈家地產80%以上營業額來自北京市場。有業內人士稱,逆勢向二三線城市擴張,除公司發展規劃調整外,也是為了不再過多依賴萎縮的北京二手房交易市場。