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在過去一年間買房反悔、賣房毀約的官司幾乎天天都在法庭上演
昌平法院轄區內包含回龍觀文化居住區和天通苑社區,經濟適用房惹出的官司在昌平法院尤爲顯著。
在過去一年間,買房反悔、賣房毀約的官司幾乎天天都在法庭上演。“出爾反爾”成爲經適房官司的主要原因,50%以上的糾紛由此發生。
審案法官表示,法庭對此類官司最終的裁判結果往往是從社會誠信的角度出發,一旦法庭洞悉到買賣雙方中的一方是出於經濟利益而違約,那麼在證據充分的情況下,出爾反爾的敗訴機率是很高的,也就是說,不誠信可能會讓一方當事人付出一套房子的代價。
案件受理
房價波動造成買賣一方毀約
2009年至2010年這一年中,出爾反爾、言而無信的“毀約”,又成爲經適房官司的最大特點。
據管轄天通苑地區的昌平東小口法庭庭長劉建偉法官說,在該法庭成立一年以來,所收到的涉及房產的官司數量,佔到了所有民事官司的一半以上,而涉及到天通苑經濟適用房的官司,則在其中佔據了1/4的比例。
劉法官說,該法庭所轄區域,除了天通苑外,還有其他兩個鎮,人口總計60餘萬,而天通苑20萬人口便在房產官司中佔據如此比例,可見涉房產官司在該地區具有一定的代表性。
劉法官分析說,在天通苑的“涉房官司”中一部分是婚姻家庭遺產繼承類的涉房官司,還有一類是經適房買賣的官司,兩者比例大體相當,數量佔天通苑房產官司總和的80%以上,而經適房買賣的官司,半數以上是由於房價波動,賣房人或者買房人毀約。
涉案理由
“5年政策”成爲毀約擋箭牌
天通苑的經濟適用房是2000年開發的,依照《經濟適用住房管理辦法》的規定,經濟適用住房屬於政策性住房,在購房人取得產權後的五年內,購房人只擁有有限產權,不得進行處分。按照這一政策規定,不少第一批擁有經適房的房主在2005年左右,開始從事二手房買賣。
但是隨着樓市的一路看漲,經適房易手買賣越來越紅火,市場需求量也越來越大,一批2005年取得經適房資格的房主,在尚未到期前,便“急於”與他人簽訂了賣房合同。
合同訂立後,隨即而來的是樓價一路飆升,不少房主手中的經適房也因此身價倍增,簽約房主後悔,試圖毀約,於是便向法院起訴,稱自己此前賣房實際上是違反了法律,應該屬於無效合同,要求解除。在東小口法庭成立一年以來,這類案件數量較多。
2010年開始,由於政策控制房價,不少地區的房價開始下跌,此時,便又有在最高峯值購進經適房的買房人反悔,於是也以買房時房主取得經適房尚不滿5年,不能交易爲由,要求退房。
上述兩種情況,是經適房買賣糾紛中最普遍的官司,而涉官司的買房人,三成集中在35歲左右——在社會打拼一段時間,已經有部分積蓄,但尚不能購買城內價格高昂的商品房,於是紛紛將經適房作爲第一處房產。
房產官司
經適房買賣市場遇到誠信危機
“出爾反爾”是近期經濟適用房的購買人遭遇到的情況。很多房主要求討回房子二度出手賣出更高的價錢,於是,已經訂立的購房合同遭到了房主們各式各樣的“質疑”,與此同時經適房買賣市場,也遇到了“誠信”危機,出爾反爾的官司,幾乎每天都在東小口和回龍觀法庭上演。
剛把房子賣出去,房主孫先生就後悔了。2010年3月13日,他與魏女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,將位於昌平區回龍觀鎮龍躍苑房屋一套賣給魏女士。
就在簽訂合同後,面對着“一天三漲”的房價,孫先生想把房子收回來,由於魏女士不同意,孫先生到法院打起了官司,他說,自己於2005年12月取得該房屋的所有權證,至雙方交易時未滿5年。
根據經適房未滿5年不得上市交易之政策規定,雙方簽訂的合同應屬無效,孫先生要求確認雙方房屋買賣合同無效。
房主惡意毀約拒售房產
本等着年底就能入住自己房子的魏女士顯得很惱火。她答辯表示,當初簽訂購房合同時,她認爲孫某出售的房屋是符合出售條件的,並且雙方在合同中也明確說明,雖然訂立了買賣合同,但可以等到該經濟適用房滿5年時間後再進行過戶。
魏女士表示,由於孫先生的言而無信,導致自己的購房計劃泡湯。目前,她已經放棄了購買該房的念頭,但她要求法院解除雙方的購房合同,並要求孫先生賠償自己的損失和承擔相應的違約責任。2010年6月初,魏女士的官司在昌平法院一審宣判。
法院經審理查明,房主孫先生與魏女士通過北京鏈家房地產經紀有限公司居間介紹,於2010年3月13日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定,孫先生將其名下坐落於回龍觀鎮龍躍苑三區的房屋出售予魏女士。該房屋成交價格爲1335000元,此後,孫先生反悔表示不出售該房產。
斷案理由
所籤合同不違反法律規定
法院認爲,雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是雙方真實的意思表示,該合同並不違反法律、行政法規的強制性規定,且該合同已經生效。孫先生主張所依據的相關法規均制定於2007年以後,本案所涉房產仍應按其原有規定執行。
法院對於孫先生主張該合同違反了相關強制性規定一節,不予支持。
孫先生在決定出售房屋及售房合同簽訂過程中均應已對其行爲性質有所瞭解,而其出售房屋的行爲與其買賣合同侵害社會公共利益的主張不免有自相矛盾之嫌。
孫先生是經過相關行政手續取得經濟適用住房購買資格並已取得了本案所涉房產的所有權,其對其名下財產的處分並不損害社會公共利益。另外,根據相關規定該套經濟適用住房在一定條件下是允許上市交易的,而並非絕對禁止,所以買賣該套經濟適用住房的行爲不應認定爲侵害社會公共利益。故對於孫先生訴稱雙方簽訂的買賣合同侵害了社會公共利益一節,不予支持。
如孫先生堅持認爲雙方買賣合同侵害了社會公共利益,可在房屋過戶前,將房屋以原價回售予政府,否則難以體現其所謂的社會公共利益。對於不符合上市交易條件的經濟適用住房應由相關行政部門在房屋權屬轉移登記時依據相關政策規定對合同的履行予以限制,而不應由司法機關在合同效力的層面上予以禁止。
因此,孫先生主張合同無效的理由不能成立,法院判決駁回孫先生的訴訟請求。
案件揭祕
“出爾反爾”常用的手段
●借名買房案佔30%
不符合申請購買經濟適用房條件的人以具備條件的人的名義申請購買經濟適用房,在房價發生變化後,一方反悔,以買房人不具備購買資格爲由要求撤銷購房合同,此類案件佔30%左右。
主要有兩種類型:一是名義上的所有權人將實際購買人訴諸法院,請求法院確認其所有權,或判令實際購買人騰房;二是實際購買人起訴名義上的所有權人,請求法院確認其擁有房屋所有權,或判令對方協助其辦理房屋過戶手續。
●違反政策賣房案佔30%左右
一方當事人將購買時間不滿5年的經濟適用住房出售給另一方當事人,房價變化後,馬上反悔。
主要有三種類型:一是訴請確認買賣合同無效的案件,原告多爲賣房人,也有個別案件的原告是買房人,他們主張房屋買賣合同因違反經濟適用房不滿5年不得上市交易的規定而無效。
二是訴請解除買賣合同的案件,原告多爲買房人,因經濟適用房無法過戶而起訴要求賣房人退還房款,有的買房人將中介公司一併告上法庭。
三是買房人訴請賣房人繼續履行合同的案件。
●涉經濟適用房的離婚財產分割案佔10%左右
一些當事人起訴要求離婚並分割包括經濟適用房在內的財產,或者雙方當事人已經離婚,卻因包括經濟適用房在內的財產分割、權屬問題鬧上法庭。
●涉經濟適用房的繼承糾紛案佔3%左右
經濟適用房的所有權人去世後,其繼承人就該房產繼承問題發生糾紛並訴諸法院。
●拆遷引發的經濟適用房權屬糾紛案佔2%左右
因共同居住的房屋拆遷,雙方當事人獲得拆遷補償款和購買經濟適用房資格,後一方當事人購買經濟適用房,另一方當事人則起訴要求確認其爲所有權人或共有權人。
注:其他經濟適用房買賣合同糾紛案件,是除“借名買房”案件和違反政策賣房案件之外的經濟適用房買賣合同糾紛案件,即在簽訂、履行、解除經濟適用房買賣合同過程中,雙方當事人因單方漲價、稅費承擔、房屋質量等問題產生的糾紛。
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