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楊冬於2010年10月10日與一家房地產公司簽訂了一份《商品房認購書》約定:楊冬訂購開發商開發的某小區五棟103號住房一套,總價款60萬元,面積120平方米;楊冬預付給公司5萬元定金,並於半個月內與公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。
一週後,公司發給楊冬一份《通知》,內容之一是每平方米必須增加100元。因遭楊冬拒絕,雙方一直未能簽訂《商品房買賣合同》,繼而成訟。
法院審理認爲,公司的行爲構成違約,但楊冬不能要求公司按《商品房認購書》簽訂正式合同,由公司按楊冬所交定金的2倍支付違約金10萬元。
法院判決公司違約承擔賠償責任,而不必簽訂合同的理由在於:
首先,本案公司的行爲構成違約。楊冬與開發商之間的《商品房認購書》是雙方對房屋買賣有關事宜的初步確認,爲雙方的真實意思表示且內容合法,對雙方具有法律效力。在位置、房價、面積明確的情況下,公司擅自單方提高房價,構成了對此前約定的違反,不符合誠實信用原則。
其次,公司可以不與楊冬按《商品房認購書》簽訂正式合同。因爲商品房認購書是售房者與購房者就訂立商品房買賣合同相關事宜進行的約定,不是對商品房買賣結果進行直接確認,所以它不屬於商品房買賣合同。故在當事人一方違反約定,不履行談判義務時,不能要求其實際履行締結商品房買賣合同的義務。
最後,公司必須承擔違約責任,對對方當事人進行賠償。公司雖然可以拒絕簽訂《商品房買賣合同》,但並不等於不必承擔其他民事責任。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收取定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”而擔保法第八十九條、合同法第一百一十五條均規定:“收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”
綜上,鑑於本案中導致雙方未能按《商品房認購書》簽訂正式合同的根本原因在於公司違約,公司也就“應當雙倍返還定金”。
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