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“淡市拿地,旺市賣房。”這是房地產開發的規律,中信地產卻反其道而行之,去年在北京亦莊勇奪“地王”後,該項目“中信新城”本月面市卻遭遇了滯銷的尷尬。
北京市房地產交易管理網顯示,中信新城項目位於亦莊開發區三海子東路,於6月30日共8棟樓716套房源獲批預售,總面積爲77641.89平方米,並於7月2日開盤,主打大戶型三居,均價爲23980元/平米。
正是生不逢時,在調控期面市,中信新城至今開盤近一個月,簽約率僅18%。此外,4棟樓350套房源銷售狀態蹊蹺“變化”,被網友質疑爲“假認購”,開發商方面迴應稱“系技術原因所致,實爲遭團購”。
4棟樓銷售狀態突變
地產中國網網友于7月22日爆料,中信新城4棟樓、幾百套房源短時內突然由“已預訂”變綠成“可售”狀態,而在7月20日,這4棟樓房源基本顯示爲橙色,質疑該樓盤涉嫌“假認購”。
對此,本網也於22日登陸北京市房地產交易管理網查詢瞭解到,上述網友所指的4棟樓網友爲B-5、B-10、B-12、B-13號樓,共354套房源基本已變成綠色,也即“可售”狀態。
爲何如此多房源短時之內銷售狀態突變?中信新城品牌主管周佳琪向地產中國網解釋說,這4棟樓已被團購,已預訂的房源若在15天之內未辦理簽約、也未在交易管理網辦理“網上聯機備案”,那麼就會自動變回“可售”狀態,我們不會做“假認購”。
周佳琪還表示,這項工作由公司的客服人員具體操作,由於房源較多,這兩天較忙,所以尚未來得及網上作業。
北京市房地產交易管理網工作人員證實了“‘已預訂’狀態僅保留15日內”的說法。
而一位參與網上聯機備案工作的某項目客服人員介紹說,目前進行“假認購”操作不大容易,畢竟找到這麼多有購買資格的買房人,但也不排除開發商前期蓄客多、有能力操作的情況。他還指出,如果是幾套或十幾套,銷售狀態這麼變化,可以理解,但幾百套就有點可疑,不排除有假認購的嫌疑。
地產中國網監測發現,上述樓棟銷售狀態又於7月24日傍晚再次集體變成“已預定”狀態。
對於是誰團購了這4棟樓?又是怎樣的團購價?周佳琪表示“不便告知”。
但截至本網發稿之時,上述4棟樓仍無一顯示“網上聯機備案”狀態,也即尚無一套簽約。業內人士指出,時間過去半月,理應有陸續簽約,是團購亦或其他情況仍值得觀察。
近一個月簽約僅18%
中信新城開盤至今已將近一個月,但簽約情況並不理想。北京市房地產交易管理網顯示,截至7月28日上午,共簽約129套,佔716的總數的18%。而中信新城項目則稱,開盤當天創下1000多組客戶搖號、250多名客戶認購的“紅火場面” 。
“考慮到項目是毛坯交房和目前的配套狀況,這一價格在亦莊來講處於略高水平,這也是導致實際簽約率不高的原因之一。”亦莊某樓盤負責人士表示:“亦莊區域的供應量非常大,而中信新城的銷售也會面臨一定壓力,加之宏觀調控趨緊,供需關係變化,購房者謹慎觀望的態度等,也是成爲預訂多簽約少的主要原因。”
而同樣是“地王”身份的中海九號公館和金茂府,在今年3、4月份先後低調入市,這兩項目多屬當月中下旬開盤,當月銷售時間更短,簽約率反而超過中信新城。據北京市房地產交易管理網顯示,中海九號公館的成交價格爲35061元/平米與周邊項目價格基本持平,如今簽約率已達78.6%;而金茂府甚至低於周邊8000元/平米左右,加之位置的優越性,簽約更高達87.9%,成爲北京上半年銷冠。
市場人士分析認爲,這兩個地王項目之所以熱銷,是因爲合理的定價和稀缺的地段;而中信新城地理位置欠佳,且價格高於周邊樓盤。
中信新城銷售人員也介紹說,目前周邊項目均價大都在20000-22000元/平米之間。
業內人士認爲,部分地王項目的拿地和建築成本較高,下調價格的可能性較小,中信新城項目樓面價在成交均價中佔比更達58%。而當初該項目地塊成交時,更有媒體指出若銷售價格未達27000元/平米,利潤則比較薄弱。
後市壓力仍在
北京市土地整理儲備中心網站數據顯示,2010年3月15日,中信以52.4億元摘得大興區亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊,是25.75億元起始價的兩倍,其總規劃建築面積爲39.117萬平米,成爲當時的北京雙料地王;同年12月,中信又底價摘得大興區亦莊新城(X1-3)地塊,總規劃建築面積爲12萬平米。這兩地塊總建築面積不過51萬平米,中信新城卻宣稱有170萬平米的體量,周佳琪對此表示:“中信在亦莊區做一級開發,關於項目170萬平米的體量作爲宣傳用語是毋庸置疑的。”
市場人士指出,如此大的量,對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經計算,這兩宗土地樓面價分別爲13395元/平米、18000元/平米,也考驗該項目的定價水平。
“亦莊相對於房山等居住區而言,由於低密度,面對市場受衆面的不同等原因,本身價格就偏高。”同爲亦莊的另一項目負責人也分析說:“中信新城地塊的成本價高,加上建安成本,平均成本價也要在17000元/平米以上;價格若太低,其成本將無法平衡,而這個項目的價位不算低、甚至偏高。”
上述人士還分析說,但產品與周邊項目差異不大,目前均以兩到三居爲主,並無特色;中信新城項目的優劣式均出自南海子公園,這是北京市最大的溼地公園南海子公園規劃內的唯一一個居住項目,其不足之處恰恰也是項目最大的優勢,南海子公園作爲郊野公園,周邊的公共交通配備缺乏,待中信新城建設完畢後,是否會增加公共交通,就要看亦莊區政府如何規劃。”
對於後市的壓力,周佳琪坦誠表示:“壓力肯定有,在當前多重因素影響下,任何地產商都有壓力,這個壓力是由市場變化而決定的,並不是我們自己能夠決定。”她還表示,我們只負責把產品做好,希望得到市場認同。
知情人士透露,中信新城後期將會對產品進行“升級”,或推出花園洋房等中高端產品,相對現在北京房地產市場的嚴厲調控與大勢而言,消費者羣體或許接受起來將更有難度,可謂後市堪憂。作者:劉暢
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