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受益擠出效應部分城市市場火熱
受周邊核心城市出臺“限購”政策的影響,部分二三線城市承接了部分來自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來說,由於福建省的廈門出臺了“限購”政策,部分投資需求轉而投向泉州市;由於北京出臺了“限購”政策,部分外地打工者無法在北京買房,轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地。
市場結構:本地需求為主投資佔比較高
本地投資比例:投資比例超20%城市佔四成
通過調研,我們發現50個未“限購”城市中有18個城市的本地人房產投資比重超過20%,投資比重為10%-20%之間的城市為14個,剩餘18個城市本地人投資比重小於10%。投資比重超過20%的18個城市均為經濟發達省份的二三線城市,包括江蘇省的常州、鎮江、昆山、太倉;山東省的濰坊、威海、煙臺、淄博;浙江省的象山、嘉興;遼寧省的盤錦、丹東、營口、普蘭店等城市。
外地客購房比重:半數城市外地人購房比重小於10%
通過調研,我們發現50個未“限購”城市中有14個城市的外地人購房比重超過20%,外地人購房比重佔10%-20%之間的城市為12個,剩餘24個城市的外地人購房比重小於10%。14個外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類,一類是具有旅游景觀的城市,如海南省的文昌、瓊海、萬寧,山東省的威海、淄博、煙臺;另一類是受益於大城市擠出效應的城市,如福建省的泉州,河北省的燕郊、廊坊,廣東省的中山、惠州、東莞。
圖4:50個被調研二三線城市本地投資所佔比重
圖5:50個被調研二三線城市外地客所佔比重
市場走向:“限購”影響大出臺需謹慎
本地自住需求佔比決定“限購”影響程度
根據我們對已“限購”城市市場表現的調研,我們發現“限購”之前不同城市的房地產需求結構將決定“限購”後不同城市市場的表現,當然“限購”的范圍以及地方政府“限購”的執行力度則是“限購”影響程度的決定性因素。我們假設這50個城市都執行相對適中的“限購”政策,那麼由於需求結構的不同,這50個二三線城市的房地產市場受影響的程度也必將出現分化。