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????現在我國新的制度設計提出了公租房,我個人是贊成的。公租房僅是出租,不涉及產權。公租房既能解決低收入和中低收入人羣的居住保障問題,又能解決沒住所而又買不起房人的中等收入人羣的居住問題。但是在公租房的制度設計上要改變思路,從補貼磚頭到補貼人頭。公租房既然是保障性的,標準就不能太高。當然也要考慮到人的尊嚴,公租房也不能搞的太差,起碼功能要齊全,廚房、廁所、淋浴都要有,在設計時還應考慮綠色和節能的要求。公租房可設有40平米(供兩口之家居住)、55平米(供三口之家居住)和70平米(供四口之家居住)三種戶型,。公租房的房租應參照虛擬房租來確定,比市場價格要低一些,但不是低很多。國家對收入低於房租三倍的家庭給予補貼,補貼金額是房租與家庭收入三分之一之間的差額,每年年初根據家庭收入覈定補貼數額。對於家庭收入高於房租三倍的家庭,國家不予補貼。這樣不僅有利於提高政府建設和管理公租房的積極性,也有利於鼓勵社會力量建設公租房,因爲有穩定的現金流來保證合理地回收投資。
????最近一些城市的房租大漲,各地政府紛紛出臺了限制房租上漲的政策。當公租房制度確立和普及之後,市場的力量就可以制約房租的上漲。
????公租房可以解決前兩部分沒有住所的人羣的居住問題,最後一部分要解決的是中等收入而有購房能力的人羣的購房問題,這些人購房的能力來自自己的儲蓄,加上父母的儲蓄和親友的貸款。有些人是在結婚的壓力下必須要買房,即所謂剛性需求。對於這部分人羣在政策上應當給以適當的照顧。我曾經提出過三條,第一是適當降低首付,可以考慮降低至20%;二是實行優惠利率,按正常貸款利率打8折;三是採取遞增式還款的方式,使還款負擔不超過其家庭月收入的50%,最好是不超過30%。而現在銀行對購買首套住房的家庭提高了首付,又取消了優惠利率,實際上是增加了這部分人羣的負擔,不利於實現“住有所居”的調控目標。有人說通過宏觀調控把房價調下來,這些人就能買得起房子了。但我個人認爲,即使在越來越嚴厲的宏觀調控下,房價也不可能降很多。根據我們的研究,房價由四部分組成,包括建安費用、地價、政府稅費和開發商的稅後利潤。從長遠看來,建安費用是上漲的,鋼材、木材、水泥、玻璃等建築材料的價格也是上漲的,積壓只是暫時性的。我國實行最嚴格的土地政策,而且通過招拍掛來確定地價,土地價格肯定會上升。要真的降房價,就是政府要控制地價,減少稅費,開發商要讓利,如果只指望壓縮開發商的利潤,房價不可能降太多。因爲如果壓縮的太厲害,三五年以後房子的供應就會減少。儘管現在看來房地產投資還在增加,但增幅已經在減少,我想再過一段時間房地產投資可能會減少,而且房子的建設有一定的週期,短期內看不出問題,但是長期內可能會造成供需失衡,房價可能會反彈,這是我們要注意的。
????目前打擊投機性和投資性購房在短期內是必要的,但是從長期看來,這實際上也影響了一部分有改善住房要求的家庭。當年房改政策允許個人購買單位的公房,由於房子一般面積比較小,條件比較差,隨着人們收入的提高,就產生了改善的要求。這些房子的區位一般都比較好,即使有些房子在當年位於城市的邊沿,現在也差不多靠近城市中心了。這些家庭只要將舊房賣掉,就會有改善住房的能力。對於這一部分人的需求也應當適當考慮,如果購房者承諾買到新房以後就將舊房賣出去,仍然保持一套住房,可以適當地在政策上予以照顧。
????以上所說只是學者之見,只是理想的狀況,能否實現要靠政府決策。但我認爲應當認真思考,怎樣真正能夠讓老百姓得到實實在在的利益,真正能夠合理地解決他們居住的問題,真正能夠實現中央提出的“住有所居”的目標。
?? ??【附註】本文系以作者於2011年7月17日在中國房地產50人論壇2011北京夏季峯會上的講話爲基礎而寫成。
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