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????二、住房是消費品嗎?
????有人說住房是消費品,應當強調住房的消費品屬性。實際上從經濟學理論說來,房產是資本品,而不是消費品,因爲房屋本身是一種財產,買房是一種投資行爲。房產是可以通過出售或出租產生利潤的資本品。在國外常有這樣的情況,兩夫妻和兩個孩子住一所大房子,孩子大學畢業後自己成家了,兩夫妻就把大房子租出去,自己租一個小公寓居住,大房子的租金不僅足以支付小公寓的租金,還能給他們日常生活提供更多的消費紫金。
????三、房價應當列入消費價格指數(CPI)之中嗎?
????有人說國家統計局應當將房價列入CPI,但由於住房不是消費品,因此原則上是不應列入CPI的,只應當在CPI中列入居住費用。前些時候國家統計局發佈了一個全國城鎮居民平均居住費用的數據,在網上受到許多批評。這是因爲我國城鎮的住房自有率高達80%,在統計上認爲這些家庭的居住費用爲零,因此將20%家庭的居住費用(主要是房租)平均到100%的家庭身上,從而得出平均居住費用的數據,這樣的計算方法肯定是不合理的。我認爲對自有住房的家庭,其居住費用應當按虛擬房租計算。所謂虛擬房租就是如果把自己的房子租給自己時所應收取的合理房租。作爲房東的你和作爲房客的你肯定是不一樣的,作爲房東的你總是希望把房貸全部轉嫁給房客,而作爲房客得你肯定不同意,因爲我給你交了若干年房租以後,房子還是你的,等於是我在替你買房子。作爲房客的你希望按照房子的生命週期五十年的折舊來計算房租,但是作爲房東的你肯定不同意,因爲除了購房費用之外,還要負擔物業費等費用。我們現在正在研究虛擬房租如何確定。虛擬房租當然跟房價有關係,相應的也會影響到實際的房租,因此我認爲我國城鎮家庭平均居住費用應當是80%自有住房家庭的虛擬房租與20%租房家庭的實際居住費用的加權平均值。
????宏觀調控應該首先圍繞實現中央提出的“住有所居”的目標,先要解決真的沒有住所的人的問題。這大體上包括是三種人羣,第一種是低收入和中低收入的無住所人羣;第二種是中等收入無購房能力的人羣;第三種是中等收入有購房能力的人羣。
????應該說從當年我國城鎮住房制度改革的政策設計看來,將住房分爲商品房、經濟適用房和廉租房三類,還是比較合理的。但是在政策執行的過程中發生了問題。建廉租房全要政府出錢和補貼,政府不願意多建,建設進展很慢。廉租房造價低,質量較差,區位也不好,有的廉租房建好後許多人不願意去住。更重要的是經濟適用房成了腐敗高發區,因爲誰拿到經濟適用房就等於拿到了國家補貼的一大塊財富,因此出現了各種腐敗現象。一是有些公務員“近水樓臺先得月”,他們既掌握分配權,又掌握優先選擇權,因而在有些地方出現了經濟適用房變成公務員小區的現象。二是由於經濟適用房是一大塊財富,就會產生尋租現象,有的人就會想辦法用各種不正當的手段來謀取經濟適用房。因而有些地方出現“六連號”,有些開着寶馬車的人住在經濟適用房小區,有些經濟適用房小區的房屋70%是租出去的,還有的人買兩套經濟適用房打通後裝修成豪宅。因此我主張經濟適用房不能給予完全產權,一般不允許出售,在出售時應當將國家補貼的部分還給國家。就算沒有腐敗,經濟適用房制度也會引起新的不公平。假定年收入4萬元以下的家庭可以購買經濟適用房,一個年收入39000元家庭買到經濟適用房後等於拿到國家幾十萬元的補貼,而一個收入41000元的家庭則不允許買經濟適用房,只能用高得多的價錢去購買商品房,這就會造成新的不公平。因此我主張經濟適用房的不宜繼續建,而且要處理好歷史遺留的問題。
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