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越過半年的時間線,浙江保障房建設愈發逼近國務院規定的11月底全部開工的“大限”。
18.5萬套保障房雖已開工近六成,但後期建設仍面臨資金土地的要素瓶頸。我省保障房建設進入攻堅期。
日前,本報記者再赴杭、甬等城市展開實地調查並提出思考:按時完成保障房建設任務的把握究竟有幾成?保障房建設用地是否已全部落實?困擾保障房建設的最大要素瓶頸——後續資金是否有着落?面對未來三五年高強度的建設計劃,該建立怎樣的體制機制?
快速推進
保障房的建設進度,牽動着大衆的心。
記者從省住房和城鄉建設廳獲悉,至上半年底我省已開工建設保障房10.76萬套,爲年度目標任務的59.8%。
今年國家下達我省保障房建設任務18.5萬套,其中廉租住房貨幣補貼5000戶。上半年全省已新開工廉租住房1657套,佔年度目標任務的28.6%;開工經濟適用住房14693套,佔52.1%;開工公共租賃住房21062套,佔42.1%;開工限價商品住房29884套,佔68.2%;開工各類棚戶區改造40256戶,佔77.1%。
不少地方的保障房建設進展迅速。由杭州市政府直接投資建設的公租房田園地塊項目工地上,記者看到17、18及24號樓已結頂。在由35幢高樓組成的小區內,柏油路面早已澆築好。整個小區依上塘河而建,周圍環境優美,旁邊就是綠城的商品房項目“田園牧歌”,據說該樓盤首次開盤時單價已賣到約兩萬元。
在杭州城西的公租房慶隆地塊,多臺打樁機正開足馬力作業,600多根直達基岩的樁基已經打下,已完成樁基總工作量的75%,下個月即將展開地面建築總承包的招投標。
樁基先行,正是杭州加快公租房建設的一個創新之舉,該市慶隆、蔣村地塊的公租房項目都採取了這樣的做法。據杭州市租賃住房建設管理中心介紹,如按常規,樁基和主體建築合併打包進總承包項目,慶隆地塊要等到8月中旬才能開工。現在4月就開始打樁了,是讓樁基工程先單獨招投標。等到樁基打好了,地面建築的設計圖紙也出來了,地面建築的總承包招投標便可進行,時間上一點兒沒耽誤,開工日子卻大大提前。這一創新之舉,得到了該市規劃、人防、消防、建委等部門的大力支持。
爲了加快進度,杭州市甚至採取了“人盯人”的戰術。例如,當公租房項目進入某局審批環節,該市租賃住房建設管理中心就會派人等在門口,等局長開完會立即請其先簽發意見,而不是等着按常規公文程序走。據說,此舉比常規流程一下子節省10多天。
爲加快建設進度,各地各顯神通,湖州等地大膽創新,以投資建設―移交的方式建設保障房,以時間換空間,緩解政府在短時間內的資金投入壓力。該市的怡和家園照此方式建設,給了政府4年時間籌措資金。
杭州、寧波等地在土地出讓中要求開發商配建一定比例的保障房。杭州“限地價、競保障性住房面積”的競買方式,對出讓地塊設定合理上限價格,當競買報價達到地塊合理上限價格時,不再接受報價,價格鎖定在合理上限價格,轉爲在此基礎上通過現場投報配建保障性住房面積的方式競買,投報面積最高者爲地塊競得人。前不久,位於該市濱江區的一塊地因爲開發商的競爭,還多獲得了400平方米的保障房建設面積。
在對杭、甬、溫等城市建設、國土及財政等部門的採訪中,記者瞭解到,各地都很有信心完成今年保障房建設任務。而從現有土地、資金等安排進度上,各地完成今年的建設任務應該沒有大問題。
要素制約
一片高歌猛進中,隱憂已然出現。持續而嚴厲的樓市調控政策下,土地流拍頻現,而在現行籌資體制下,這將直接影響保障房建設的後續資金。
溫州的一塊地,最近又流拍了。說起這事,當地的一位官員頗有幾分沮喪,不願多提。而在溫州市國土資源局官方網站上,今年以來該市土地招拍掛的情況一目瞭然。公告公示表顯示,該市今年以來有20多塊工業及住宅用地公開出讓,但只有三塊地顯示了成交記錄,被用紅色字體標出來。
最近流拍的一塊地是鹿城區七都控規02-03-03地塊,起拍總價87600萬元。它的流拍,意味着在當下溫州的土地市場,在部分地方樓面地價每平方米11680元都無人問津。
現有籌資政策下,土地流拍意味着保障房的建設資金缺乏保障。有業內人士指出,根據國家政策,各地土地出讓淨收入的10%或總收入的2%以上應用於保障房建設,這筆錢可謂保障房建設資金的大頭。
事實亦如此。以金華爲例,至5月10日,該市共籌集廉租住房保障資金2億元,其中土地出讓金淨收益1.92億元,佔絕對大頭。
土地出讓難的情況下,不少地方只得加大財政補貼的力度,使保障房建設不至於被耽擱。紹興爲確保項目如期開工建設,目前市本級已明確財政撥付專項資金3億元。
多地政府人士提及,完成今年的保障房建設任務肯定沒問題,因爲土地出讓的資金歷年有結餘,就算土地出讓資金吃緊,財政擠點資金出來還是可以做到的。遺憾的是,此舉似乎並非長久之計。畢竟在我國多數地方仍是吃飯財政的局面下,從財政盤子裏擠出更多的資金建設保障房,是不現實的。
不過,一個積極的消息傳來,剛剛公佈的上半年數據顯示,在地方財政一般預算支出中,我省上半年住房保障支出同比增長一倍以上。
另一個制約保障房的要素是土地。從各地的實際情況看,今年都還供應得上,因爲今年可謂大規模建設保障房的元年,各地調配一些地塊用來建保障房,問題並不太大。
但有些地方還是不捨得把土地儲備中心的地拿出來建保障房,因爲在吃飯財政的現狀下,土地出讓的收入仍然是各地公共基礎設施建設資金的主要來源。“不留幾塊好地在手上,政府心裏還是挺慌的。”一位官員私下裏說。
但問題的關鍵還在於決心。記者瞭解到,杭州去年以來在部分黃金地段規劃了保障房建設地塊,其周邊商品房單價已高過2萬元每平方米。寧波乾脆把部分“熟地”拿出來建保障房。
機制創新
其實,保障房建設用地沒着落,是個僞命題。
有學者一針見血地指出,有地沒地,關鍵看地方政府有沒有決心,因爲各地土地儲備中心不乏大塊的建設用地,甚至是“熟地”。只要有決心,劃撥幾塊地出來建保障房,並非難事。
但是,手裏沒錢似乎不是下決心就能解決的。衆所周知,我國目前基本還是吃飯財政,要經營城市,要建基礎設施,都需要政府手裏除了有保證人頭吃飯的錢,還要有額外的資金,而土地出讓收入無疑是最主要的資金來源。
困局中,寧波率先破題。4月27日,該市從國家開發銀行獲得保障性安居工程155億元的貸款支持。這一協議的簽署,使得寧波未來五年建設5萬套公租房的計劃有了雄厚的資金支持。
然而,不是每個地方都會爭取到這樣的機會,但只要想辦法,路子似乎總是有的。
寧海縣建設局局長張偉標設想:在縣城比較中心的區域選取優質地塊建設公租房,樓下兩層甚至三層規劃建設大型超市,引入品牌零售商來經營,把該地塊經營成商業中心。門面房或出售,或收取租金來彌補公租房建設的投入不足。
如此一來,既解決了公租房的建設用地問題,如果能經營得好,還能在很大程度上彌補建設投入。住在這兒,承租人不用再爲生活配套而擔憂,也省下了一大筆交通開支。該設想是否可行,目前當地正在論證。
顯然,就算上述設想可行,也並非每個地方都可照搬。在土地出讓不順的形勢下,尋求新的籌資渠道,還得靠體制機制的突破。
他山之石,可以攻玉。在省房地產業協會前不久承辦的“保障性住房爲主的房地產投融資法律論壇”上,浙江滬鑫律師事務所律師吳聖斌談了他對中外保障性住房的法律研究。據他介紹,爲了實現“人人享有體面的住宅”目標,美國早在多年前採取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化融資模式來支持保障性住房建設。
採訪中,亦有學界人士向記者提及,上海、重慶等地是否能嘗試提高業已開徵的房產稅稅率,讓富人不願多持有住房,甚至拋售過多的住房,一來可以平抑過高的房價,二來可以大幅增加地方政府收入,使保障房的建設獲得長久的資金支撐。記者施曉義通訊員胡海巖實習生楊俊傑
各地保障房動態
江蘇:不斷加大金融支持保障性住房力度,今年上半年,全省金融機構新增公租房、廉租房、經濟適用房、危舊房及棚戶區改造等各類保障性住房開發貸款166.88億元,是去年同期的7.69倍,佔新增住房開發貸款的47.33%,同比增加了41.77個百分點。
河南:至7月21日,全省已開工各類保障性住房20.48萬套,佔今年目標任務的48.65%。對於進度緩慢的市、縣,河南省將“約談”相關負責人。
海南:至7月20日,全省城鎮保障性住房已開工5.38萬套,佔全年計劃的58%。
上海:上半年,上海新開工保障性住房10萬套,開工率約50%。目前上海已全面加強保障性住宅工程質量的監管,嚴防滲漏、開裂等質量通病發生。
青島:至7月20日,青島市已有23148套保障性住房全部開工建設,比國家和山東省要求的開工時間分別提前5個月和3個月。
太原:該市將在3年內實現最低收入人羣保障性住房全覆蓋。太原保障性安居工程建設已將經適房、廉租房、公租房、限價商品房的建設以及棚戶區、舊城改造和城市基礎設施建設拆遷安置住房建設納入到了管理範圍內。(據新華社)
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