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從今年1月“國八條”的重磅出擊以來,樓市調控政策不斷加強。準備金率不斷上調,年內已加息三次,銀行信貸縮進,貸款越來越難。一系列宏觀背景之下,成都的二手房市場漸冷,成交量持續低迷。不管是房東還是經紀公司,紛紛轉售爲租,而部分中小型經紀公司將可能被市場淘汰出局。
議價空間拉昇業主坐不住了
據公開數據顯示,2011年上半年成都二手房住宅成交量爲14937套,減少了5012套,同比去年下跌25.14%。從成都市主城區二手住宅成交量走勢整體來看,自2010年12月成交量創下成交套數爲7805套的歷史新高之後,成交量逐月萎縮,2011年6月成交套數爲2356套,僅爲2010年12月成交總套數的30%。隨之一起下跌的還有上半年成都二手房供應量。根公開數據顯示,2011年6月的掛牌均價爲9522元/平米。雖然環比5月,掛牌價有着一定的上升,但與此同時,記者發現近幾月業主報價和實際成交價卻有着一定的差異。某中介公司置業顧問告訴記者,現在有了更多的議價空間,業主坐地擡價的狀況沒有了。
記者瞭解到,門店掛牌價和實際成交價格有3%-5%的差異,多數業主在面對誠心買家時選擇了讓步降價促銷的做法。
不可否認,政策的連續出臺,確實帶給了成都二手房市場不小的壓力。調控政策的落地,將投資性需求者擠出了二手房市場,加息、首付比例提高、貸款難等問題,又讓剛需購房者觀望情緒更濃。“現在雖然帶看顧客變少,但來的買家成交機率都比較高。”在華潤二十四城旁,大業興經紀公司一位置業顧問告訴記者,投資客由於政策原因,減少了對不動產的持有,投資客來看房的少了。市場成交量的低迷,加上購房者的觀望,使得急於套現的業主選擇了降低心理價位的方式促進成交,而另一部分業主幹脆轉售爲租,待市場行情回暖。這些因素也造成了市場供應量的大幅下降。
貸款難買賣成交遇阻
目前成都二手房市場壓力巨大,貸款難則是成交受阻的原因之一。近日記者走訪了紅星路的四家國有銀行,對於二手房貸款問題,紛紛表示“難”。農業銀行表示基本已經停止二手房貸款,中行同樣稱本季度貸款額度已經用完,而工行與建行的貸款利率分別上調了10%與5%,且首付須5成以上。而且放款緩慢,大多數放款時間超過需要4-5個月,甚至超過半年還沒放款的也不在少數。有銀行工作人員告訴記者,現在就算有額度,一般也貸給中小企業了,不會放貸給個人。另外出於控制風險需求,銀行也對二手房貸款要求嚴格,1997年以前的房子已經停止放款。某經紀公司置業顧問告訴記者,雖然公司與多個銀行都有合作關係,但目前只有郵政銀行還有貸款額度,審覈更是相當嚴格。在調控政策之下的二手房交易,購買者多爲首次置業或改善性置業者,支付途徑自然多是依靠貸款。因此信貸緊縮對於二手房市場衝擊非常大。
目前成都近郊地區的新商品房價定價,相對於掛牌價微上漲的二手住宅,更符合購房者意願。而開發商面臨資金、業績等壓力被迫放量,價格上也有讓利。藍光7月高調喊出讓利口號,原本擬定價爲10000元/平方米的藍光·金楠府目前只售7000多元/平方米,變相降幅高達3000元/平方米。
生意少小中介關店歇業
面對成交的低迷,中介置業顧問也難於忍耐。在建設路某中介公司上班的小彭說:“現在比起去年年底真的是天差地別,現在我1個月能賣出去1套都了不起了。”小彭告訴記者,雖然從去年他到這家公司以來,工資底薪是漲了300塊,但是月收入卻下降了近一半,“過去平均月收入有4000出頭,現在到手的只有將近2000。”不僅是工資下滑,人員流動也非常大,小彭說他們現在的團隊幾乎都是老人,新人一般來了2個月就走了。
記者走訪了建設路周邊發現,一些私人的中介雖然還掛着牌子,但是店鋪已經變爲了雜貨鋪。店主王先生說:“現在生意太秋了,簡直做不起走。前些年還賺了點錢,幸好鋪子是我自己的,成本沒那麼高。”王先生還告訴記者,以前這條街緊挨着幾家都是他這種私人中介鋪子,現在已經有1家關門了,另外1家也生意冷清,勉強靠租單維持經營。
拼經驗大公司逆勢擴張
相對於中小中介的紛紛撤離,大中型中介公司則表現出了截然不同的態度。雖然二手房市場遇冷,但同時也給品牌經紀公司帶來一個機會。
日前,成都房地產二手房中介最大的本土企業"伊誠地產"(原名:伊甸城)正式收購重慶互邦地產旗下18家直營店,成都本土中介正式進軍重慶市場,成爲首支“走出去”的川軍。除了走出四川,伊誠地產對成都市場依然重視,表示將加大對進入成都優質地段投入,再開新門店。
除品牌中介公司逆市擴張之外,大多中介公司也都通過調整經營重點、改變經營模式等措施來面對今年的二手房市場。除了住宅租售,也積極參與了辦公樓、商鋪、工業廠房等。據滿堂紅置業顧問介紹,目前三環外一品天下附近的寫字樓價格都可達到50元/平方米,工商鋪出租帶來的收益爲公司業績貢獻頗多。
除此之外,通過中介新盤分銷的形式完成客戶積累也是許多開發商嘗試的手段。業內分析認爲,一二手聯動將成爲未來一段時間樓盤推售的有效手段。據富房不動產公司數據,目前公司參與分銷的新盤較多,其中包括林溪美城、格凌蘭、草堂銘城、神仙樹3號、合力達楠木林、峨眉半山七裏坪、成都雅居樂花園等。中海社區的某中介公司表示,不僅是公寓,別墅現在也同樣參與分銷模式,他們爲其提供客戶資源,再獲得0.5%-1%的收入。7月初,滿堂紅置業有限公司也與開發商隆鑫進行合作銷售的一手住宅項目隆鑫九熙。
記者手記
“賣房難,貸款難,中介生意難做”——這是整個市場大勢下呈現的供需緊張態勢。由於準備金率持續上揚,買賣雙方的價格博弈還將會愈演愈烈,但從近期各方市場公佈的數據來看,二手房市場的價格鬆動已成必然,房地產行業“弱肉強食”的局面正在上演。
對於後市,有人憂慮,自然有人歡喜,誰能笑到最後,誰纔是勝者。投資客拋低售價和轉售爲租,就好像拉開了市場下跌的“口子”,隨着“口子”越來越大,降價幅度和租賃尋求在所難免。同時,銀行也在這輪調控中收緊了手腳,從貸款渠道上對二手樓市加以遏制,勢必造成一大批中小中介結構的集體“淪陷”。從另一方面看,自然是給予了以伊誠、21世紀爲首的大中型中介公司更多的拓展機會,爲他們爭取到了進一步擴大市場的份額。
記者但錦
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