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從去年底以來,樓市調控一波接一波。今年上半年樓市完全受調控政策左右。滿堂紅統計顯示,2011年上半年二手住宅成交量比2010年上半年下滑了16.5%,但購置每套物業的價格卻有近20萬元上漲。2011年上半年廣州二手住宅物業的套均總價爲102.6萬元/套,而去年上半年僅爲83.1萬元/套。中原地產二手住宅成交數據也顯示,2011年上半年全市成交均價約爲15987元/m2,對比2010年上半年價格上漲了30%,較2010年下半年價格上漲了34%。而上半年成交宗數比去年上半年下跌了6.9%,較去年下半年下跌了33.2%;成交面積方面,今年上半年較去年同期下降了5.5%,較去年下半年下降了34%。據合富標準指數(廣州)顯示, 6月份廣州二手樓價與去年同期相比實際上升了19%。2月底廣州出臺限購令後,廣州二手樓價實際升幅開始出現逐月收窄的跡象,2011年2月、3月、4月、5月二手樓價環比升幅分別爲0.6%、0.7%、0.6%、0.47%。到6月份開始二手樓價出現微降的跡象,變動幅度爲微降0.5%。由此可見,上半年樓市量跌價微降的態勢已形成。
地產人士預期,上半年“小陽春”以及五一小長假,樓市均未能顯現以往的興旺局面。受抑制的購買力在下半年將有所釋放。不過隨着7月6日央行宣佈再次加息,購房者入市的積極性再次受到打擊,下半年樓市走勢並不樂觀。 市況分析:商貸買家明顯回落合富置業首席市場分析師龍斌表示,“限購”出臺幾個月以來,市場觀望情緒未見明顯減退,買家對價格仍有一定的期待,還價幅度較大,集中在5%~10%之間。部分買家入市較爲謹慎,“買漲不買跌”的消費理念下,擔心高位入市以致資產貶值。買家猶豫的心態加上交易手續煩瑣、房貸審批時間拉長等因素,二手交投節奏明顯放緩,粗略估計目前二手交易完成時間較以往拉長了約1~2個月。
今年上半年,二手房買家選擇一次性付款的比例達到27.5%,對比去年上半年上升了2個百分點。而通過商業貸款途徑購房的買家則明顯回落,商業貸款買家的比例爲33.16%,而這一部分買家在去年上半年高達47.9%。滿堂紅研究部分析,一次性付款比例提高,與現時銀行的貸款政策有莫大關係,現在不僅二套房申請貸款難,首套房貸也面臨首付提高、利率上浮的壓力,再加上銀行對二手樓的貸款審批更加嚴格,無形之中又限制了二手樓市的購買力。 心態分析:業主心態漸放軟 買家觀望情緒濃據中原地產各分行信息反饋,今年上半年,業主放盤經歷了從最初猶豫不決到現時積極性不斷提高,“賣一買一”一度刺激部分業主積極入市,放盤量增加。有部分業主對後市預期樂觀,他們一方面高價放盤,一方面擔心日後入市難,捂盤惜售,有置換需求的業主放盤會比較積極。成交價格雖然沒有明顯的下降,但業主反價現象基本消失,而且越來越多業主對價格有小幅的議價空間。但由於現時銀行貸款難,放款時間長,多了業主要求客戶一次性付款。
今年上半年,由於受“限購”“限貸”影響,二手住宅市場上的需求主力基本上只剩下首次置業者和改善型買家,大部分爲剛性需求買家,投資客幾乎已“絕跡”市場。改善型買家由於入市機會受限,購房變得更加謹慎。首次置業者雖然購房資格不成問題,但保持高位的樓價、業主強硬的態度和放售盤源一度緊張,令不少首次置業者只能“望樓興嘆”。而且輿論報道令買家對樓市降價期望提升,但實際上樓價並沒有大幅下降,導致買家觀望心態越來越重。
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