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《國有土地上房屋征收評估辦法》規定:被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日
如果房屋征收決定公告在3月份,但是政府和小業主在7月份開始談房屋征收,如果這一階段房價漲了,還是按照3月份這一時點的房屋評估價給小業主進行補償的話,小業主有損失怎麼辦?住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》比之前有了明顯的進步,但是還有一些地方有點模糊,其中最重要的一點就是房屋價值評估時間點的問題。
住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》規定,征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格,不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。既然是市場價,就會隨著時間不同而變化。特別是房價,在前幾年房價快速增長的時候,在某些地段,可能一年就會有50%~70%的增長,短短幾個月,可能也會有10%的增長。由於房價的基數比較大,評估時點的不同,小業主可能就會有數萬元的差額。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定:被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
公告日和評估日或差幾個月
實際操作中,一般總是公告在前,然後纔有政府和被征收人的談判,再進行評估,不可避免地出現一個時間差。美佳聯評估公司技術總監徐麗紅告訴記者,這個過程,小項目,相差不會太遠,一般幾個月,但是成片區的房屋征收的話,時間可能長一點。而且,政府也可能在公告審批過程中,先派小組進駐進行談判,從而縮短時間差。
但是規定就是規定,不管怎樣,實際操作時還是會按照公告時點進行評估,並不會給出評估時點的評估價格。『這是政府規定的。』徐麗紅表示。
專家提議:以合同訂立為時點
因此,有專家提出疑問,征收決定公告之後,如果相關部門並沒有人馬上去找老百姓談,拖上一年半載的話,價格就很不一樣了。中國建設管理與房地產法研究中心執行主任王纔亮提出,最好能以訂立合同的時間為房屋價值評估時點,並希望能將這一觀點放到最高人民法院正在起草審理的房屋征收案件的司法解釋上,對此做出規范。
征收公告一年一簽被評估試點可順延
具體操作上,有評估師表示,如因時點不一致,房屋價格變更較大,一般被征收人肯定不同意,這時也有辦法。因為房屋征收公告一般是一年一簽的,被征收人不同意,可以在公告順延的下一年同意,那就可以按照順延時點進行評估,從而避免損失。她表示,這主要是在房價快速上漲的時候產生的矛盾,如果是像現在房價比較平穩的時候,就不至於出現如此尖銳的矛盾。
住宅:估價加獎勵與一手房價格相近
王小姐的住宅,兩年前在市中心地段被征收,『我還是比較滿意的,可能對老城區特別有感情,還是不願意。』她介紹,當時她被征收的房屋有75平方米,市場放價為9000元/平方米,而她拿到手的市場評估價和政府的獎勵是12000元/平方米,『和當時周邊的一手房的價格差不多。』王小姐選擇的是就近回遷安置,她75平方米的房子,可以選擇按照12000元/平方米的價格,買今後在該地段的商品房,面積為85平方米,在合同上,該房子是在2014年建成,但是即便是2014年,同樣是12000元/平方米。
『這一點就體現了「用於產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致」的原則。』美佳聯評估公司技術總監徐麗紅告訴記者,如果兩個房屋的評估時間點不一樣的話,就無法平衡雙方的利益。
商鋪:同樣按照市場評估價進行補償
除了住宅之外,商鋪的征收補償怎麼辦?無論是住建部出臺的《國有土地上房屋征收評估辦法》還是廣州市在3月份提出的《廣州市國有土地房屋征收與補償辦法(征求意見稿)》中,均沒有專門對商鋪提出特殊規定。專家表示,無論是住宅還是商鋪,都是房屋,都適用同一原則,就是市場價。
房屋產權調換按照就近原則
徐麗紅表示,從她的從業經驗來看,廣州房屋征收的價格甚至高於市場價,『如果不比市場價格高,老百姓怎麼肯搬?』她表示,正是因為價格比較合理,大部分的被征收人還是很配合的,最主要的障礙是心理方面的,很多被征收人對房屋有很深厚的感情,不願意離開,所以更多人選擇產權調換。
在這一點上,記者看到3月份提出的《廣州市國有土地房屋征收與補償辦法(征求意見稿)》第十八條規定,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。因舊城區改建征收個人住宅,區房屋征收部門應當提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人選擇。
『現在不會像以前,給你換到很遠的地方,老百姓都不願意去,都是就近原則。』徐麗紅表示。