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自5月31日宜賓新“地王”產生以來,多家媒體對宜賓天柏組團A1—4—10地塊樓面價拍出10800元/㎡進行了報道。成都同築地產顧問有限公司市場研究總監李建林得知這個價格後直呼不可能。
編輯隨後調查發現其實宜賓“地王”仍然是銀龍集團,其3月4日拍得天柏組團A2-1-08地價20050/㎡,樓面地價約7161元/㎡。5月31日拍出的天柏組團A1—4—10地塊樓面價格只有約2842元/㎡,宜賓美景置業房產公司想要憑樓面價把“地王”擠下,距離還差得遠。
樓面價10800元/㎡的確能讓不少人抹汗,但事實是10800元/㎡只是地面價格。樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積,每個土地在獲得時,基本都有容積率規定,框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。也就是說如果樓面價是10800元/㎡那麼售價很可能到2萬元、3萬元一平米。這個價格在房地產三四級市場裏可謂是天價。
可是按照計算公式,約2842元/㎡的樓面價雖然也偏高,但也談不上“天價”、“地王”一說。“地面價格”和“樓面價格”一字之差,能可以讓人從驚訝到驚嚇。
三級市場——宜賓的巨大潛力
在宜賓的天柏組團區域,一直是宜賓各大房企爭奪之地,這裏的地塊每次出現都會引起一陣“廝殺”,成交價均是高價。去年年初正合集團以5010元/㎡和5660元/㎡的價格拍下這裏的兩塊土地,今年銀龍集團以20050/㎡打響天柏組團區域之爭,後5月31日A1-4-05地塊以7000/㎡成交,引發紛爭的A1-4-10地塊以10800元/㎡成交,總價4.13億元。
宜賓又有何魅力?中壩有何魅力?
從衆多房企的態度中,我們可以看到他們對宜賓未來的發展充滿了信心。宜賓是川、滇、黔結合部的交通樞紐和物資集散中心,中國東南沿海與西南腹地交流的要衝;是長江黃金水道、內昆鐵路和成渝高速環線的交匯點。除了本身的區域優勢,宜賓的商業地產也具有極大的潛力。目前宜賓已建成五糧液商圈、江北專業市場商圈、舊城商業中心、濱江路商圈和正在建設的臨港區和五糧液特色街區、三江口、合江門商圈。再加上,近期將投入建設的宜賓“陸家嘴”。這裏還將修建一座高達365米的“火炬”建築,包含了五星級酒店、大型購物商場、豪華寫字間等。一旦建成,將成爲目前四川的第一高樓,併成爲當地最重要的景觀和“城市會客廳”。宜賓的商業地產在近幾年得到了“質”的發展。在這些商圈的帶動下,宜賓的房地產市場有着巨大的升值空間。這也是房企看好宜賓市場的原因。
天柏組團區域位於宜賓的老城區,宜賓本地市民習慣到此區域進行消費。而此處連接核心商業圈,無論是在交通方面還是城市配套設施發展方面都已成熟。這些對於商業地產的發展有着至關重要的影響。
省內三四級市場已現房產泡沫
隨着限購的影響,一二線城市的市場需求逐步被擠出,三四線城市逐漸聚攏了越來越多的房企。就川內而言,萬科進南充,保利到四川,中鐵八局駐達州……在四川省“十二五”規設計劃綱要中,還提出加快培育以成都、德陽、綿陽、樂山爲主的四大城市羣。可以預計四川房地產三四級市場將迎來更大的發展機遇。
可是,李建林認爲川內三四級市場的泡沫已經比較嚴重了,近來在成都拿地的都是不知名的外地開發商或投資商。在資金流動性依然氾濫的今天,民間資本還有海外熱錢仍然會選擇把資金投向土地市場因爲中國確實沒有啥投資渠道。就算如此,對三四級市場,即便有開發商有資金實力抄底也會選擇優質地段和熱點區域。
從近段時間的土地成交來看,住宅用地的成交價都不高,反倒是商業用地,特別是位置好,面積小的地塊都受到了房企的追捧。比如5月31日成交的位於邛崍的地塊,就以750萬元/畝的價格成交,宜賓天柏組團的兩塊高價地也是如此。
李建林認爲,省內三四級市場的房價已經非常不理性了。這個觀點也受到了成都銳理數據市場總監葉強的認同。(成都晚報)
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