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孟先生今年25歲,目前和父母一起居住,年收入72000元左右;母53歲,年收入100000元左右,距離退休還有2年時間;父52歲,年收入35000元左右,距離退休還有8年時間。家庭每個月生活費大概在1500-2000元左右,油費800元/月左右,其它零花費用大概500元/月。目前家庭現金流在30萬元左右,其中具體配置是保本基金6萬元,銀行中期理財產品10萬元,短期理財產品10萬,股市4萬元。家庭共有3處房產,第一套在河北區面積56平方米,目前租金1500元/月,房齡超過30年。第二套位於南開區面積133平方米,現三人居住於此,貸款購買,享受首套優惠,采用等額本息目前每月還貸1563元,還款期至2018年,目前還剩房貸12萬元左右。第三套位於河北區面積135平方米,未來用於小孟的婚房,貸款購買,公積金貸款方式,目前還剩房貸24萬元左右,目前出租每月2900元,房齡2年。還有在購房時找親戚借的30萬元無息借款。此外,還有一輛價值8萬左右的車。小孟名下有份附加意外和大病的萬能險,母親名下有份意外身故的萬能險,還有就是父母的社會醫療和養老保險。
問題:隨著樓市調控的力度逐漸加大,母親預計到未來樓市價格將會受到影響,並且此趨勢將會傳遞到二手房市場。考慮到第一套56平方米舊宅的房齡已經達到30年,而且4樓無電梯,現准備將其以60萬元左右出售。而小孟認為目前舊宅的租金恰好可以支付第二套房貸金額,而且當前負利率明顯,雖然老房保值功能漸弱,但貶值速度低於負利率增長,因此應繼續出租。
出售中國銀行天津分行財富管理中心資深理財專家褚文靜
分析孟先生家庭的資產結構,孟先生家庭總資產現值大約為420萬元(房產以每平方米12000元計),總負債66萬元,資產負債率為15.7%,且有兩套房產的租金收入,負債水平不高,財務較為穩健。但孟先生家庭資產中的固定資產佔比為87%,流動資產佔比僅為13%,偏重穩定,流動性不足。而投資資產只有股票,風險過於集中,遇到系統性風險時會有較大的波動。
孟先生家雖然目前財務狀況良好,但父母的養老儲備不足,應加大養老儲備的投入。考慮孟先生已到結婚年齡,雖然住房問題已解決,但仍應計劃結婚費用的支出以及後續的儲備問題。
解決以上財務問題的重點,同時也是全家人分歧較大的是老宅是否出售。其實房子是出售還是出租,應該綜合考慮房子的情況、政策的傾向、家庭財務狀況,以及投資收益等等方面。
首先房齡已有30年,我國的70年產權政策使得房子的未來歸屬,以及多套房產的保有稅的陸續出臺都對房子的去留產生影響。其次我們算一算此房的投資收益,房產現值為60萬元左右,每月的房租收入為1500元,年收入18000元投資回報率為18000/600000=3%,小於銀行一年定存利率3.25%,收益並不高。再來看看政策問題,房產政策的確會影響房價的走勢,但如果房價合理,符合中國經濟的增長應該是關鍵。但隨著中國經濟的增長,中國人『家』觀念的逐漸淡化,會慢慢吻和國民收入的成長。房子的投資回報會相對平穩,所以我個人不建議多存房,況且抗通脹的投資品種很多,比如最簡單的銀行理財產品,保本固定的產品收益率也會在5%上下,如果我們做一些投資組合的話,我想收益會較為滿意。加之目前孟先生家負債66萬元,且有30萬元是親戚無息借款,而孟先生家的現金流較為短缺,所以可以考慮先出售此房,用房款可一部分用於還款(親屬的30萬元外債),一部分規劃投資改善生活,為孟先生父母的養老做好准備。
孟先生的父母都快退休,但隨著年齡的增長,看病以及養老的生活成本卻會逐年上昇,以正常壽命計算,人退休後至少還會有20-30年的時間,假設每年的生活成本支出在3萬元左右,就需要60-90萬元的養老支出准備。剔出固定養老金發放,至少會有30-50萬元的缺口,所以應盡早做好規劃。
出售房屋後的具體資產配置:
初始資金:60+30-30=60萬元
品種金額佔比年收益率
銀行存款10萬元17% 3%
保本理財20萬元33% 5%
平衡型基金20萬元33% 10%
債券型基金10萬元17% 7%
合計60萬元100% 6.6%
備注:銀行存款的變現能力最強,以便應付日常的非計劃支出以及准備孟先生的結婚以及購車等費用支出,可以考慮做一些短期銀行理財產品,收益在4%左右。