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欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價、泄露隱私這些都是部分地方房產中介的“黑”罪狀;被客戶“跳單”、被同行“搶單”,其實房產中介也有司空見慣“被黑”的委屈。如今,房產中介的亂象、黑幕已經達到了一個極限,甚至頻頻引起法律爭端,威脅社會秩序。
4月1日,由住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》,作爲我國第一個專門規範房地產經紀行爲的部門規章開始實施,至此,房產中介“黑”與“被黑”是否有個了結,令人期待。《瞭望》新聞週刊記者最近對此探訪,掌握了時下房產中介的種種“黑幕”,以及一批鮮爲人知的個案。
瀋陽“王海”購房親歷
中介背後藏“窩案”
遼寧省瀋陽市市民劉陽從1997年起開始職業打假,十餘年成功地爲自己或他人維權數百次,被譽爲“瀋陽王海”,期間與各類中介常打交道。前不久,他向本刊記者講述了自己親身經歷的一段通過中介購房辦手續經歷,驚曝中介背後涉嫌隱藏“窩案”。
劉陽身爲部隊軍官的獨生子劉亮到了談婚論嫁的年齡。去年1月中旬,劉陽和老伴通過瀋陽市鐵西區一家房產信息店看中了位於鐵西區政府附近的一處帶閣樓的房子。“房子是商住兩用的,底下差不多90平方米,大小、位置孩子都相中了。當初原房主是41萬元買的房子,我們最後和房主研究50萬元成交。”劉陽表示,“原來的房主是大連的,來瀋陽也不方便,所有的手續就讓我們一起辦了。”
隨後的1月23日,劉陽和中介雙方簽了合同。合同約定,交易中稅費由中介負責辦理,劉陽拿出4萬元由中介方包辦整個交易費用。因爲是給孩子買的房子,需要簽字的時候,都是劉亮去籤。“有一回劉亮回來問我,說房子不是50萬元買的麼,怎麼成交價成了41.5萬元?我當時也沒在意,房子給咱就行唄。”劉陽介紹,房子順利交易完成,錢也給對方了,房證、契證都下來了,我們就等着開春重新裝修一下入住了。不過,中介沒有給交費的各種發票。
“錢花了,我得把發票給原房主看看啊。”在劉陽夫婦的一再要求下,中介方只拿出不到5000元的發票,“其中一張契稅發票,是4150元,稅率是1%;還有地稅啥的,一共不到5000元,和4萬元也差太多了吧?我們讓中介退錢,中介說退不了,都花了。”劉陽忽然想起在辦理契證的時候,辦理機關曾經要求原房主補交契稅還要繳納罰款和滯納金,因爲“原房主繳納契稅的時候少交了!”“我們交的錢不會也是這種情況吧?”他找到稅務機關的朋友一諮詢,嚇了一跳:“以後想賣房子,可能要多付一大筆錢!”
4月27日,曾長期代理房產訴訟的遼寧同格律師事務所執行合夥人陳寶龍向本刊記者透露,上述案例可能在背後隱藏着稅務、房產等部門的“不正當現象”,甚至是腐敗行徑。在劉陽的遭遇中,實際上中介“省錢”,第一步先在交易金額上做手腳,隨後在房屋性質上做手腳,50萬的交易價格變成了41.5萬,這樣在手續上就省不少錢;第二步是商住房的性質中介在上報的時候變成了普通住房,這樣契稅的稅率是不同的,要相差3%。不過,這錢最後肯定都得補上,而且還有其他損失。
自去年2月起,劉陽不停地向遼寧省地方稅務局等部門舉報,反映辦房手續所在地的瀋陽某區地稅分局及相關人員擅自將非普通住房契稅稅率降至1%,辦理非普通住房交易的收稅工作,而且有證據證明這種行爲自2007年起就已開始出現。“這是一起極爲嚴重的國家稅務人員、開發商和房屋中介人員內外勾結、侵吞稅款、坑害納稅人的案件,有照片、錄音爲證,我始終堅持要求有關方面嚴肅查處這類事件,並給予回覆。”劉陽如此袒露自己的心聲。遺憾的是,他至今仍沒有得到令其滿意的答覆。
房產中介陷阱五花八門
凸顯“多元化”
本刊記者在遼寧瀋陽、鞍山、鐵嶺等地走訪發現,目前不少老百姓通過中介租房、購房,遭遇了中介當“二房東”、房源共享、哄擡價格等一系列的問題。顯然,房產中介陷阱五花八門,凸顯“多元化”趨勢。以下是本刊記者梳理的三類常見房產中介陷阱:
“陷阱一”:“房源共享”成潛規則。今年初,遼寧省瀋陽市市民甘梅在網上貼了一則租房信息,然而幾天後吃驚地發現,當地多家房產中介機構把聯繫方式修改後,將她的租房信息佔爲己有。瀋陽市皇姑家泰山路上的一家房產中介負責人透露,“房源共享”已成爲此行業的“潛規則”,因爲中介的業務員不可能每天都往外跑找房源,所以只能“串生意”,誰不“串生意”就會被孤立,很難生存下去。
“陷阱二”:哄擡價格損害顧客。本刊記者注意到,由於房源可以一房多處掛牌,導致很多中介爲了搶生意,不惜通過加價、內訌的方式攬生意。中介在這個過程中不需要支付任何代價,甚至可以取得更高的佣金,買家的利益無形中受損。許多購房者經常吃這方面的虧。
“陷阱三”:聯合炒房助推房價。據知情的購房者反映,新房附近的中介往往能尋覓到一些所謂的內部房源,這些房源中介自稱是樓層好、位置好,但是購買時必須支付一定的好處費。對此,上述瀋陽市皇姑家泰山路上的房產中介負責人還透露,比哄擡價格更厲害的是中介與開發商聯合炒房,這種“內部房源”大多是開發商給中介“寄賣”的產物,在房價上漲時,開發商如果不願意銷售過快,就會把一部分房源掛到中介,進行迂迴捂盤。於是,人爲製造出了供求不均,往往能大幅拉動下一次開盤的價格。
地方新規露曙光:
失信中介將退出市場
房產中介、留學中介、婚姻介紹各類中介組織讓人們在享受便利服務的同時,也擔心因選擇中介不慎而上當受騙。遼寧省最近醞釀新規,建立中介組織信用網站,失信中介將退出市場。
4月初,遼寧省十一屆人大常委會第二十二次會議對《遼寧省市場中介組織管理條例》進行了二次審議。審議過程中,組成人員認爲,推進中介組織信用監管工作將對促進和規範中介組織發展起到積極作用,因此對關於信用管理一章的相關內容作了重點修改。修改內容的一大亮點就是,爲讓消費者明白地選擇中介組織,遼寧有望由政府部門建立中介組織信用數據庫,設立中介組織信用網站,並保證信用記錄及獎懲信息實現全社會共享。
據本刊記者瞭解,此次修改首先強化了政府在建立信用管理制度方面的責任,還對負責信用監督管理的主管部門及其職責予以明確。同時,爲加強對市場中介組織的管理、減少坑蒙拐騙行爲發生,還規定,“行政管理部門應當記錄中介組織及其從業人員的從業行爲信用事項,建立信用檔案,及時發佈信用信息,實施對中介組織及其從業人員的獎勵、懲戒、禁入或者退出市場的信用管理。”這意味着從今以後,遼寧省中介組織失信的代價有可能是行業禁入或者退出市場。
另外,各類中介組織的違法行爲往往給消費者帶來巨大的經濟損失,加大處罰力度也成爲遼寧這次審議修改中的亮點之一。遼寧省人大常委會的組成人員提出,中介組織違法行爲的罰款額度太低,應當適當提高,因此,上述條例草案對中介組織及其從業人員違法行爲處罰額度的上限由1萬元修改爲5萬元。
遼寧社會科學院研究員侯小豐認爲,當前,由於缺少對社會中介組織的管理,以房產中介爲代表的各類中介問題比較多,統計表明,中介組織至少存在五類問題。一是不具備中介資格從事中介服務;二是強行設卡,以權牟利;三是巧立名目,漫天要價;四是提供虛假信息,欺騙當事人;五是從業人員整體素質欠佳。她指出,正是基於這些情況,遼寧省以地方立法的形式出臺這部新規,姑且不論效果如何,肯定具有積極的啓發和借鑑意義。
整治房產中介亂象
亟待“多管齊下”
瀋陽市一家房產置業有限公司不願透露姓名的負責人告訴本刊記者,一些地方的房地產中介行業日趨規範,但因行業准入門檻低、大小中介公司較多,從業人員素質參差不齊,監管難度大。部分沒有證的小公司掛靠有證的公司就能經營,有的獨立經紀人進行私下交易,極個別的掛靠家政公司打“擦邊球”無證經營
“這些都是目前中介存在的主要問題,而監管部門往往只能對規範化的大公司進行有效管理,而那些無證的根本就難以監管。而且,對經紀人個人的監管也有漏洞。有的經紀人雖已離職,但依然用公司的名義在外面欺騙客戶。”上述負責人還認爲,剛剛實施的《房地產經紀管理辦法》能否起到應有作用,現在還需要打個問號,因此要想徹底整治房產中介身上的種種亂象,需要有關各方多管齊下,形成合力。
遼寧省鐵嶺市退休幹部錢仲新認爲,《房地產經紀管理辦法》效果很難顯現,這個辦法雖比以前的《規定》內容更充實,規範了房產中介吃差價的行爲,對相應的違規行爲也增加了處罰機制,但數額並不是很高,最高只有3萬元,預期效果還是很有限。”
瀋陽市房產局的一位工作人員表示,新《辦法》出臺是衆望所歸,其最大的效果就是規範行業秩序。新《辦法》提高了房產中介經紀人的認定標準,也提高了房產中介的准入門檻,勢必會給房產中介行業帶來一次大清洗,正規的公司會做大做強,操作不規範的房產中介必將被淘汰。
連日來,本刊記者在遼寧省的幾個城市調查發現,《房地產經紀管理辦法》雖開始實行尚未“滿月”,但已經顯示了一定威力,原本路邊擠滿的大大小小的房產中介,現仍在開業的店面已不多,不少小房產中介大門緊鎖,只在門口留下了聯繫電話。“很多小的房產中介都是個人的,也沒有相關的資質,只靠自己手裏的幾套房源,就開起了房屋租賃的買賣。”鞍山一家連鎖房產中介的負責人李先生告訴記者,一些不法中介和黑中介在交易過程中,會通過簽訂“陰陽合同”、提供虛假經紀服務等方式牟利,現在它們的生存空間越來越小了。
陳寶龍、侯小豐等專業人士指出,類似瀋陽等大中城市其實很早就有規定,必須有正規的房地產經紀人才能夠開辦房產中介公司,但很多小的房產中介都是花錢找中介經紀人,採取租證開店,更有的房產中介根本沒有資質。由於協調不足,房產中介在監督管理方面仍有一定的欠缺,這也給一些小中介的生存提供了土壤。
“有了政策法規,關鍵還是要加強監管,真正把新規落到實處。只有這樣,才能在提高門檻的前提下規範房產中介的發展。”陳寶龍建議,作爲行業監管制度的基礎,中介經紀人持證上崗制度很重要,但是卻很難落到實處,爲此,要解決這個問題,需要有關部門根據實際情況制定不同的細節規定,並進行明確的落實。另外,相關部門進行引導規範服務的同時,行業還應加強自律,比如可通過完善的行業協會,來逐步規範國內的房地產經紀行業,促進房產中介的健康有序發展,防範侵權或引致“腐敗”等不良現象的發生。(範春生)
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