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“業主欠費——服務縮水——更多業主欠費——物業難以爲繼”,不少老舊居民小區的物管服務都陷入了這樣的惡性循環。“水土不服”的物管公司若想走出這個“怪圈”,或許可以嘗試逐年逐步地對老小區基礎設施實施改造。
王旗營小區停車位、小區綠化等公共配套設施“先天不足”,居民們將不滿歸咎於物業,並不繳或少繳物業費。物業公司爲了控制成本,提供的服務就縮了水,老小區物業管理因此陷入惡性循環的“怪圈”。
先天不足 後天難補給
王旗營小區是昆明較早的小區之一,和其他老小區一樣面臨着公共配套設施“先天不足”的問題,如設計建設標準較低,配套設施不健全,物業服務用房、社區用房不達標,不具備實施市場化、專業化物業服務條件等。
居住在王旗營小區的小王說,他大學畢業後就租住在這裏,前後丟失了3輛電動車,於是小王決定拒繳物管費,“我也不想當‘釘子戶’,可是小區停車難、綠地少、沒有健身場所、衛生環境差,安全問題更是讓人憂心。”在小王看來,既然“管家”不能將這些問題解決好,他憑什麼要繳物管費。
面對居民的不滿,物管也是一肚子苦水。“如今新建的小區普遍都有綠化帶、停車位等配套設施,但王旗營小區公共配套設施‘先天不足’。”負責王旗營小區物管的昆明邦瑞物業管理有限公司主任甘樹學說,就拿小區停車位來講,這些小區當初建設時,根本沒有誰會料想到如今會有那麼多私家車,會出現停車難的問題,因此也就沒有留下多餘的空間。“對這些硬件設施進行改造,少則需要幾十萬資金,多則需要上百萬甚至更多,僅靠我們物管的力量,是無法承受的。”甘樹學直言不諱。
物管費十年沒漲過
沒有統一的制服、沒有工作牌,第一眼看見甘樹學,很難相信他就是物管公司主任。“王旗營小區的物管費應該是全市最低的,2001年,物管費改爲按面積收取,定價爲每月每平方米0.17元,至此,從未上調過價格。就是這點錢還經常收不齊。”甘樹學的語氣中透出一絲無奈。
隨着物價上漲、成本上升,物管公司感到壓力越來越大,最後不得不選擇“減員瘦身”。“以前有80多個員工,現在只剩下不到50人,不少陪伴公司成長的老員工都下崗了,我都覺得心酸。”甘樹學說。王旗營小區巡邏保安也是一支“大叔隊伍”,保安的月薪一般在1700元左右,而王旗營小區的物管月薪僅1000元左右,所以只有四五十歲的人願意幹。
目前,王旗營小區有3949戶居民,每年大約能收取物管費40萬元,小區有保安人員33名、保潔人員8名,除去員工工資和綠化維護、房屋維修等開支,物管公司所剩無幾。“巧婦難爲無米之炊”,甘樹學坦言,物業服務出現“縮水”現象也是無奈之舉。
逐步改造讓物管走出“怪圈”
物業服務無法讓居民滿意,使得物業費收繳率低;而物業費收繳率低,又導致物業服務“縮水”。這樣一個惡性循環的“怪圈”,不僅在王旗營小區纔有,它困擾着許多物業公司。那麼,老小區的物業管理究竟該如何走出這個“怪圈”呢?
一家物業服務公司的負責人認爲,老小區物業費收繳率低的根源在於其硬件設施不足,物業服務無法達到居民要求。因此,作爲城市的管理者,應該擁有城市經營的概念,逐年逐步地、有計劃地對老小區中的基礎設施實施改造,爲小區實施物業管理創造良好的基礎條件。“改造過程中,可以嘗試邀請居民參與設計、參與投資、參與建設,增加居民對小區環境維護的責任感,使居民感受到小區物業管理的重要性,改變‘小區管不管無所謂’的觀念。”該物業公司負責人說。
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