|
||||
國家發展改革委有關人士近日稱,正在研究商品住房領域實施反暴利規定(以下簡稱規定),以使商品房價格能夠保持在合理水平。那麼南寧的房地產行業有多大的暴利?老百姓有什麼看法?業內持什麼態度
南寧房地產暴利驚人
據介紹,一般來說,開發一個房地產項目,其建安成本、稅費、利息支出等因素在全國範圍內是相差不大的,要看一個地方的房地產行業是否存在暴利、到底有多大的利潤,考量的主要指標一是地價、二是房價。
房地產行業有多大的暴利,一直以來都沒有一個準確的說法,因爲取證難。開發商自己不曝內幕,外行人只能猜測個大概。近期有開發商倒苦水,說現在房地產難做;也有開發商說雖有利可賺,但利潤不會超過30%。終於,一位正直的業內人士站出來說實話了。
這位業內人士說,不同的項目獲利程度不同,“這個問題太複雜,說不清楚,但通過一些側面可以大致瞭解”。他說,在七八年前,南寧的一些開發商,以每畝幾十萬元的價格拿下上千畝地,現在仍在陸續開發當中,房價卻從開始的每平方米3000元左右,賣到了現在的過萬元。當年售價在3000元左右時,已有可觀的利潤,雖然近幾年建安成本在增加,但售價卻翻了幾番。建安成本的增幅遠趕不上利潤空間增加的幅度。“這部分差價不是暴利是什麼?除了這種情況,還有一些通過合作或轉讓方式,沒有經過市場化拿到地的,利潤都相當可觀的。”
就算是通過招拍掛方式取得土地的,也有暴利產生。比如幾年前某個區域的土地掛牌價每畝爲25萬元,每宗地60畝,90%都進行了房地產開發。該區域最先建起的樓盤,每平方米售價在4000~5000元之間,去年以來單價飆到1萬元左右,最高的每平方米賣到1.3萬元。更有甚者,一些在四五年前拍賣下來的地塊,到現在還沒開盤,不用建房賣房,光是地塊就已成倍升值。
另一方面,開發商所謂的利潤率,是以總利潤除以總投資算出來的,容易麻痹外行人。其實,開發商的資金來源有多種渠道,一是自有資金,二是施工單位墊資(這幾乎成了行規,有些施工單位爲了攬活幹,甚至墊資到樓盤封頂時),三是購房者的首付和貸款,四是銀行貸款(開發商拿到開工證就可以項目向銀行抵押貸款)。
按照國家有關規定,開發商對項目投入的自有資本金達到35%的比例後,就可向銀行申請貸款。比如,開發某個樓盤需要1億元,開發商自有資金3500萬元,其他的6500萬元來自銀行貸款,但這3500萬元的自有資金包括了施工單位墊資、購房者的款項,並非全部是開發商的。假若開發商只出了1000萬元,該房子全部賣出後,獲純利3000萬元,那麼以開發商的算法,利潤率只有30%(即3000萬元/1億元=30%),其實不然,正確的算法應以他的自有資金1000萬元來做分母,結果是3倍的利潤率(即3000萬元/1000萬元=300%)。
作爲購房者,從支付首付款併到銀行貸款的那天起,開發商就開始用你的錢玩起了遊戲。這種遊戲的結果是,開發商獲得暴利,而購房者則要用一生的省吃儉用去供養那套房。如果發生變故供不起房,房子就面臨被銀行拍賣的後果。業內有人抨擊商品房預售制度,就是基於這一點:爲什麼要用購房者的錢去墊底,讓開發商獲取暴利?還有,目前幾乎所有的樓盤開發,銀行貸款約佔60%~65%,一旦發生意外(開發商攜款潛逃或樓盤爛尾),銀行就“吃不了兜着走”。開發商獲得暴利的後面,是銀行幫其擔着高風險。
發表評論: |