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網上房地產的統計數據顯示,一季度,南京共售房2.4萬套,比去年第四季度約下跌30%。此前公佈的全國上市房企年報也顯示,大部分房企現金流吃緊。面對仍在持續的嚴厲樓市調控,一些開發商積極應對,及時調整戰略,順勢“轉型”,取得了不錯的成效。
途徑一:瞄準剛需,主打中小戶型
以前樓市紅火的時候,往往越是大戶型越搶手,購買者主要以投資者和改善型爲主。但現在受“限購令”影響,大戶型明顯“玩不轉”了,適合剛需的中小戶型逐漸成爲主角。
網上房地產的統計顯示,2月份,80平方米以下的房源成交量爲447套;80—100平方米的房源成交833套;100—120平方米的房源成交361套。三者相加佔了當月總成交量的61%。3月份,80平方米以下的房源成交523套;80—100平方米的房源成交854套;100—120平方米的房源成交327套。三者相加上升到當月成交量的70%左右。
許多開發商也迅速鎖定剛需。在剛閉幕的南京春季房展會上,50多家參展樓盤中有約60%定位剛需。“我們在辦理客戶登記時發現,90%是80後,基本都是爲了結婚而買。這是真正的剛需,我們樓盤正好抓住了這個特點,創造了不錯的成交量。”“限購令”後首次成爲“準日光盤”的中冶天成銷售人員說。
途徑二:進軍保障房,利潤少但市場大
房地產普遍被認爲是暴利行業。近日,國家發改委也表示,正在研究對商品住房領域實施反暴利規定。而保障房的利潤按規定最高只允許3%,和商品房利潤相比相差甚遠。不過現在,保障房已成爲包括地產大腕在內的衆多開發商進軍的目標。
去年底,南京成立“保障房建設主體名錄庫”,首批報名入選的有萬科置業、棲霞建設、銀城、亞東、高科、長髮、中冶等16家開發商。其中,棲霞建設負責在建的保障房體量最大。
棲霞建設相關負責人表示,樓市下行已不可避免,在做好商品房主業開發的同時,積極投身保障房建設是該公司一項重要戰略調整。這順應國家政策,也是企業應盡的社會責任。而且保障房雖然利潤不高,但土地等成本投入少,風險小,市場大,資金回籠快,有利於企業的穩定發展。
途徑三:借道香港、海外尋求融資新途徑
從去年開始,央行已連續10次上調存款準備金率並4次加息。從4月21日開始,大型金融機構的存款準備金率已達到20.5%的歷史新高。同時,許多銀行不斷壓縮房地產商貸款。開發商資金更加捉襟見肘。
“現在香港市場上已出現用美元債券、票據進行融資。”利源集團董事長嚴陸根說,包括恆達、碧桂園、華僑城、華潤、中海等知名開發商在內的16家企業,都已經做了這方面的嘗試,差不多做了80多億元。到今年底,香港預計會有超過1萬億元人民幣的存款,這無疑給開發商融資提供了良好的基礎。
此外,一些有條件的開發商,也在嘗試通過房地產信託和海外買殼等方式融資。今年3月,利源集團也剛做了一單信託融資,主要針對該集團的一個收購項目,收效也不錯。在香港,第一隻以人民幣計價的房地產信託基金也即將上線,一些開發商計劃,藉助海外金融工具和海外金融機構迫切希望進入中國市場的需求,尋求新的融資途徑。
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