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5月份是房產稅、土地使用稅的申報期,爲使納稅人更深入瞭解兩稅的相關政策,本期特別對房產稅和土地使用稅進行深度解讀,爲納稅人剖析工作中的常見誤區。
免租金期的房產稅應由產權所有人繳納
5月份是房產稅、土地使用稅的申報期,圖爲重點稅源管理局稅務幹部到房地產企業走訪並宣傳新政策。
日前,溧水縣地稅局稅務管理員在對轄區內某企業進行納稅輔導時發現,企業於2011年1月1日將部分自有房產出租給另一家公司用於生產經營,雙方簽訂了一份租期爲10年且租金金額固定不變的租賃合同,同時雙方在合同中約定,前兩年免收租金。也就是說該企業免收承租方2011年1月1日至2012年12月31日期間的租金。財務負責人認爲免租期間,出租單位未取得租金收入,按從租計算繳納房產稅應爲0元。
稅務人員解釋說,根據財政部、國家稅務總局聯合下發的《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規定,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此該企業2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間,其房產稅應按照房產原值計算繳納。
房產評估增值部分是否應當繳納房產稅
地下建築和土地也要徵收房產和土地使用稅
高淳縣某商業企業爲了獲取銀行抵押借貸款,聘請資產評估事務所對企業名下一處房產進行了評估。經過評估,房產增值100萬元。近日財務人員前來地稅機關諮詢:納稅人發生的房產評估增值部分是否應當繳納房產稅?
房產稅現行條例規定,房產原值是指納稅人按照會計制度規定,在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。“財稅〔2008〕152號文件規定:”房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行覈算。“房產評估增值是否徵收房產稅,關鍵在於房產評估後,企業是否應當進行賬務調整。根據國家有關會計制度的規定,納稅人除發生資產重組以及確認投資性房地產等少數情形外,房產的會計覈算應當遵循歷史成本原則,納稅人不得因房產增值(或減值)而隨意調增(或調減)房產原值。因此公司爲了取得銀行貸款而進行房產評估所產生的增值,不得進行賬務調整,房屋增值部分不用繳納房產稅。
目前許多建築都擁有地下室、地下停車場,對地下建築如何繳納房產稅、土地使用稅的問題,許多企業不甚瞭解。稅務部門解答說,根據財稅[2009]128號規定,自用的地下建築,如果是工業用途房產,以房屋原價的50%作爲應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×(1-30%)×1.2%。如果是商業和其他用途房產,以房屋原價的70%作爲應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×(1-30%)×1.2%。
對於與地上房屋相連的地下建築,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視爲一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。
對在城鎮土地使用稅徵稅範圍內單獨建造的地下建築用地,按規定徵收城鎮土地使用稅。其中,已取得地下土地使用權證的,按土地使用權證確認的土地面積計算應徵稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的,按地下建築垂直投影面積計算應徵稅款。對上述地下建築用地暫按應徵稅款的50%徵收城鎮土地使用稅。
新徵用土地的土地使用稅何時開始繳納
購買土地使用權自建房屋,房產原值如何計價
地稅部門在平時徵管過程中發現,多數納稅人對新徵用土地的土地使用稅的納稅義務發生時間理解不正確,有的認爲:我們的廠房還沒建或沒建好不應該繳納土地使用稅;有的認爲:我們還沒有生產經營所以不應該繳納土地使用稅;有的認爲:我們還沒有拿到土地部門頒發的“土地使用證”所以不應該繳納土地使用稅等等。稅務部門提醒納稅人,關於新徵用的土地使用稅的納稅義務發生時間,《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定:(一)新徵用的土地若是耕地,應自批准徵用之日起滿1年開始繳納土地使用稅;(二)新徵用的土地若是非耕地,應自批准徵用之次月起開始繳納土地使用稅。因此納稅人不要因理解錯誤而引起稅務處罰。
一開發商在南京某區取得了一處土地的使用權,該土地被建成一處休閒娛樂莊園,建造的房屋很少,山坡上種植了很多經濟林木,還有魚塘,綠化面積很大,該公司應如何計算房產原值?
稅務人員解釋說,根據財稅[2010]121號文:對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何覈算,房產原值均應包含地價,包括爲取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的,按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
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