|
||||
“去年物業服務費收入632.53萬元,支出743.91萬元;去年物業經營收入282.97萬元,支出154.96萬元;業主累計欠費321.17萬元……”這是前不久北京市西城區朗琴園小區公佈的上年物業服務收支情況明細表中的幾項彙總數據,每項數據下又細分爲不同子項。大數小數,來源去向,一目瞭然。
2010年10月開始施行的《北京市物業管理辦法》規定,從今年開始,物業企業“曬賬單”成爲一項強制要求,一季度要公佈上年度的收支狀況等。不按規範執行,將受查處並在信用系統中留下“污點”。此外,30餘套相關法規及標準作爲支撐,大量創新舉措推出執行。這些舉措對於欠繳物業費等問題的解決有何助益?能否解決困擾業主與物業管理之間的其他諸多問題?近日,記者進行了深入採訪。
每年一季度公示上年度收支賬單、本年度收支預算——
違規者不僅將被“談話”,信用檔案也將留“污點”
4月12日下午2時,一輛中巴汽車自北京市住建委出發,停在西城區陶然橋北側一個小區門口,工作人員直奔物業公司和小區公示欄,檢查物業公司“曬”賬單以及其他公示內容。這是北京市住建委負責人正帶隊對全市有物業公司服務的小區進行抽查。
沒有提前通知,沒有固定路線。第一個被抽查的小區是西城區朱雀門。這個小區分爲南北兩個區域,南區主要住着回遷戶,北區則主要是商品房、別墅。在南區最南側的公示欄中,賬單已經在3月28日“曬”出,上一年度物業服務合同履行情況和本年度物業項目收支預算都有列出。
“這字兒真夠小的,業主看得清嗎?”檢查人員指着公示欄問匆匆趕來的物業公司工作人員。“我們從網上下載的固定格式,還真沒考慮到這一點,以後會注意。”
檢查組緊接着來到廣安門橋西側的朗琴園小區。正在小區裏活動的業主孫大媽、潘大媽看到一大羣人進門,主動上來打招呼。當被問及物業是否公示賬單時,兩位大媽說往年就有,今年公佈得特別細緻清楚,潘大媽還能把一個個大數報出來。
同一天被抽查的還有遠見名苑小區。檢查組推開物業公司的門,只見客服部工作人員一臉茫然:“什麼檢查?什麼公示?”檢查組發現該小區北門已經貼出公示,但只有去年收支表格,按要求應同時公示的其他幾項都沒有,公示位置也不醒目。
違規!檢查人員貼出了海報大小的告知單,要求該物業公司法人、項目負責人在規定時間內到住建部門“談話”,並對其進行了信用檔案扣分處理的懲罰。
《北京市物業管理辦法》規定,物業服務企業應當於每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢時,物業服務企業應當及時答覆。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的,物業服務企業應當予以配合。
“公示必須達到‘三規範、兩積極’,即公示時間規範、公示場所規範、公示內容規範、積極答覆質詢、積極配合審計。我們將嚴肅查處不按法規辦事的企業。”北京市住建委副主任張農科說。下一步將進行各區縣的交叉抽查,最後公佈所有違規企業名單。
記者看到,由市住建委統一設計的公示表格中,收入、支出詳細清晰:收入方面包括,物業費本年收入多少,欠費補交多少,公用部分經營收入有多少;支出方面包括,管理人員工資、社保、福利費有多少、小區清潔衛生費用多少等等。在物業服務合同履行情況中,則要求公示提供了哪些物業服務,按照什麼標準提供等。
張農科說,嚴格要求物業企業“曬賬單”,是爲了進一步保障業主在物業管理中的知情權、監督權得到落實,同時促進物業服務企業經營行爲更加透明規範,逐步實現政府行業監管重心由企業管理向項目管理、由資質管理向信用管理的轉移。
採訪中,有一些業主希望,對賬單中的數據“如何算出來的”,能有一個簡單的查詢、覈驗方法。否則,物業公司“自說自話”,業主無從覈對。
把物業費收支和公用部分經營收支分開來——
還業主知情權,明確“繳費是義務,分紅是權利”
4月20日下午,記者再次來到朗琴園時,這裏已經在公示今年一季度的收支詳細情況。負責小區物業服務的嘉浩物業公司項目部經理邢俊霞說,今後,小區將按月“曬賬單”。這在北京市規定的基礎上又進了一步。
張農科說:“公示的目的就是要讓業主知道自己繳納的物業費用到哪裏,讓業主的錢花個明白。同時,促使業主關心和參與自己小區的管理。很多小區的經驗已經證明,業主參與監督和管理,物業公開收支賬單,既能把小區管理好,還能省錢。”
朗琴園是一個擁有2400多住戶、總面積達26.5萬平方米的大型社區,2007年業主們“轟”走了原來的物業公司,嘉浩物業入駐,採用的是“信託契約”式的管理方式,現在的物業費是每平方米每月2.1元。孫大媽告訴記者,小區裏除了有業委會,還有業主自發組成的監督小組,因爲“信託契約”裏除了規定業委會是委託人,物業公司是受託人,還規定所有業主是受益人。“物業公司的各種服務如今都很到位。”業主們反映。
邢俊霞說,由於採用“信託契約”式管理方式,明確規定了業主的知情權、建議權、監督權,2007年起,朗琴園將財務報表每月向業委會報告一次,每年公佈一次,業主有疑問可以隨時來查詢。“所以,在物業費方面從來沒有發生過糾紛。物業費的按期收繳率一直在90%以上。”
新的公示和過去有什麼不一樣呢?滿頭銀髮的業主潘大媽從事管理工作,所以對財務表格特別敏感,她說,過去公示的是資產負債表、損益表等,是給專業財務人員看的,不從事財會工作的業主很難看懂。現在的情況明細表更多地站在業主的角度來公示,簡潔清晰,真正給了全體業主知情權。“也提高了大家的責任感。”孫大媽補充說,尤其是公示了物業費的累積欠費後,她知道有好幾個業主趕緊去物業公司補交了。
“更重要的是,這次的公示把物業費收支和公用部分經營收支分開來,澄清了過去大家的一些誤解。”潘大媽解釋說,交物業費是業主的義務,一些業主因種種原因遲交導致每年都出現“赤字”,可以通過滾動經營和催繳來應對;公用部分的經營盈利則是業主的利益,應該由業主共享。“過去這兩者往往混爲一談,用公用部分的收益去補物業費拖欠的窟窿,完全是混淆了權利、義務的關係。”
發表評論: |