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2011年杭州市區《讀地手冊》剛出爐,就引起業內關注。此次共推介了杭州市區經營性用地88宗4511畝(去年實際出讓3275畝),包括住宅用地50宗3431畝,公建用地38宗1080畝。其中,拱墅區計劃出讓宗數最多,爲20宗,西湖區出讓土地面積最大,爲802畝。
蔣村、之江、城東新城、濱江、申花、田園等區域,是出讓熱點。而之前的土地供應大戶下沙,今年可供出讓的土地則不多,僅233畝。
值得一提的是,由於今年實行了新的土地政策,經營性住宅中需要配建10%的保障性用地,所以按照粗略估計,今年在商業經營性用地中可供應的保障房,也將達到1萬套以上。
此次推介土地大部分都面積不大,單宗體量以總建築面積在10萬平方米以下的爲主。業內人士稱,這樣有利於在調控政策下,激發開發商的拿地熱情。
這些區域是出讓熱點
七堡、江干科技園、普福等組成的城東新城與九堡中間地段,無疑是今年土地出讓中的亮點。該區域今年出讓土地7宗,總體量達到861.54畝,可建面積達115萬平方米。同樣在城東,城東新城也是今年的宅地供應大戶。該板塊今年共推地6宗,247.2畝。
之江轉塘可供出讓的土地爲8宗,607.3畝。這些土地的單宗面積就比較大,大部分可建面積都在10萬平方米左右。其中,浮山單元地塊的容積率比較低,僅1.5。
濱江結束多年來的供地荒,此次一舉推出6宗土地,總體量達394.6畝,建築面積在70萬平方米以上。其中,杭高新收儲[2007]1號地塊最具有亮點,這塊地即“之江度假村地塊”,原定於去年3月11日出讓但因規劃調整原因暫緩出讓,如今這塊稀缺江景地塊被規劃爲住宅和商業金融業用地,容積率分別爲2.5和5.5,這塊地將花落誰家,值得關注。而濱江奧體單元地塊的單宗土地面積最大,達到116畝,總建築面積達24.7萬平方米,奧體博覽城附近,純住宅用地,非常值得關注。而位於濱安路和濱康路之間、緊密相連的威陵鋼傢俱廠(1)地塊、(2)地塊也非常有看點,總建築面積至少23萬平方米。
近幾年高端氣質確立的蔣村區域,今年一下子推出5宗宅地,總體量492.4畝,這也是事隔15年,蔣村再次成爲出讓大戶。其中,蔣村8、9、10號地塊相連,體量也比較大,總建築面積達36萬平方米,離西溪裏和西溪蝶園都比較近,西邊則恰好臨繞城高速。
半山田園此次推出了3宗宅地,容積率在1.3-1.6之間,體量則均在5萬平方米左右,比較適合打造成低密度住宅。申花也有5宗土地可供出讓,其中4宗爲住宅用地,不過地塊規模都比較小,最大的也僅42.3畝。
此外,留祥路以北、古墩路兩側的五里塘單元,有7宗住宅和商業金融業土地出讓,這些土地距離位置都非常近,容易形成集聚效應。
而曾經的供地大戶下沙區域,今年則顯得有些低調。雖然供地數量也達到8宗,但供地面積僅233.4畝,且住宅和商業金融用地各佔一半。體量最大的單宗土地位於下沙大學城北單元,爲71.4畝。
這些土地值得關注
2011年《讀地手冊》中,不乏一些地段比較好的地塊。比如這塊小營單元R21-32、36地塊,北面就是河坊街,南面則是胡雪巖故居,堪稱市中心的絕版地塊。加上容積率僅1.45-1.65,適合打造成稀缺低密度住宅。當然,跟許多市中心地塊一樣,它也存在一些劣勢,比如緊挨着中河高架,比如地塊不夠規整等,但卻一點不影響它成爲“新地王”的潛質。
市中心稀缺地段的好地還包括凱旋單元推出的3宗土地,這些土地即浙大華家池校區的一部分。三宗土地緊密相連,均規劃爲住宅、商業金融業用地,地塊規模都不小,最大的一宗爲106.95畝。容積率則相對較高,住宅爲3.2,商業金融用地則爲5.0—6.0,如果由同一家開發商拿下,則可打造成總建築面積至少51萬平方米的綜合項目。
《讀地手冊》中,單宗體量最大的地塊,無疑是495畝的“七堡車輛段牛田單元U/R-01地塊”,這個巨無霸地塊規劃爲住宅和商業金融業用地,容積率1.7,限高50米,可建總建築面積達56萬平方米。這個地塊,屬於2012年10月前開通的地鐵1號線“七堡站”的地鐵上蓋物業,適合打造成一個功能齊全的綜合體,非常值得期待。
保障性用地超過50萬平方米
據杭州市國土資源局土地利用處處長沈波介紹,10%保障性住房用地將根據地塊區位、大小、周邊配套等情況具體確定“配建”和“帶建”方式,並非機械地對每一宗宅地進行配建。所以在2011年杭州讀地手冊中,並沒有確定單宗土地的10%保障用地計劃。但今年的《讀地手冊》上,沒有列出單宗土地的參考樓面價,這顯然也跟此有關。
據瞭解,“10%”政策目前主要針對的是杭州主城區,而蕭山、餘杭兩區則可能會採取其他方式;二是這個政策主要針對住宅用地,不涉及純商業用地。由此計算,杭州今年的住宅供應計劃是3431畝,以平均2.2的容積率計算,今年可以供應的保障用地可建面積將超過50萬平方米,如果以50平方米的公共租賃房面積計算,這些土地可建公租房將超過1萬套。
值得一提的是,“配建10%保障性住房”政策已經有了實質性進展。在3月底杭州兩宗土地的掛牌文件上,“保障性住房”的配建面積被明確寫入掛牌文件當中,而且“保障性住房”的性質被明確爲“公共租賃住房”。除了保障房配建面積外,掛牌文件還規定了保障房建築面積比例,以及裝修標準。保障性住房將由競得人按《杭州保障性住房配建協議書》的規定,建成後無償移交給杭州市房產管理局。(記者吳彩萍)
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