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臨平新盤連續的震撼定價,除了讓附近的樓盤備感壓力外,許多購房者更關心的是,這場價格戰是否將蔓延到主城區?在眼下各種優惠打折活動已經氾濫的時候,主城區的價格是否將進一步下探?
杭州樓市優惠樓盤達70多個
其實主城區樓市價格戰早已遍地打響。
據不完全統計,目前以“存就抵”、送車位、送家電、減總價、特價房等各種名義打折促銷的樓盤早已達到七八十個,無論是在銷售的老盤,還是新推的房源,幾乎沒有樓盤沒有一定優惠的。但目前優惠幅度最大的樓盤之一,仍然是華元房產天鵝堡項目,其總價達到300萬元的房源推出“存5萬元最高可抵50萬元”,總價優惠可達45萬元。
而在杭州的衆多居住板塊中,下沙依然是打折、降價、促銷最集中、幅度也最大的區域之一。繼各種各樣的“存3萬元抵25萬元”,9.4折優惠,“存2萬元抵12萬元”,車位“存1抵5”的活動之後,又有樓盤打出了8.8折左右的優惠。
最近名城湖左岸特別推出了“三重優惠升級版”活動,即日起至4月底到指定銀行以個人名義存款5萬元,即可在指定日購買名城湖左岸7號樓指定房源,享受三重優惠。第一重優惠是存5萬元可抵10萬元房款;第二重優惠是房屋總價滿10萬元,可再享受每滿10萬元減6000元的優惠;第三重優惠是根據客戶購房首付金額的比例,可享受房屋首付金額部分的4%優惠。三重優惠算下來,最低可享受8.8折。以一套總價185萬元的房子爲例,享受第一重優惠後,總房款成了180萬元;享受第二重優惠後,房款再減去108000元,成了1692000元;如果業主一次性付清房款,那麼按照第三重優惠措施,還可再享受4%優惠,成了1624320元,相當於打了8.78折。而如果是按揭的話,相當於9折左右。
白馬尊邸的商鋪推出存10萬元抵50萬元,市中心一些品牌樓盤,也推出了總價不低的優惠,某樓盤預計均價5.5萬元左右/平方米,據售樓處銷售人員透露,即將推出存30萬元抵50萬元,總價立減20萬元。一位不願透露姓名的業內人士認爲,雖然這個房源總價很高,20萬元的優惠看上去幅度並不高,但對於該品牌房企而言,在市中心的新樓盤直接推出了這樣的優惠,還是非常讓人關注的。
從目前的情況看,優惠後房源的折扣率一般都在8.5折以上,目前未有更大的折扣出現。
降價源於區域和個盤情況
價格戰是否將進一步升級,房價是否將進一步下跌?
某開發商認爲,大幅降價可能與區域的競爭度和開發商的具體資金鍊緊密相關。房地產行業的黃金時代或許即將結束,這次沒有人再懷疑政府的決心,更沒有人敢賭這只是“一場虛驚”。
與此前任何一次調控不同,此次以深化“限購令”爲核心的“新國八條”,徹底撲滅了開發商之前僅有的一絲樂觀,悲觀和極度悲觀情緒在市場蔓延。新“國八條”後,限購被當作主要工具。政府完全瞭解限購副作用,仍將其全面推廣,凸顯出調控的強勢與決心。
另一方面,信貸也被牢牢壓住,除了提高二套房首付、三套房停貸以外,銀行對開發商的開發貸也呈趨緊之勢。提高準備金率、加息,再加上低迷的成交量,不少開發商的資金咽喉已經被扼住。
“現在已有好多開發商在借高利貸了。”杭州某開發商透露,有的公司資金鍊已經相當緊張,接下來打折促銷,回籠資金的需求都將十分迫切。
供應量大價格難堅挺
一方面是成交的低迷,另一方面則是供應量的持續加大。
根據最近兩年來的土地供應情況以及今年的新盤預告情況,今年杭州主城區新上市住宅面積可能達到900多萬平方米,加上目前的存量住宅面積,如果再加上蕭山、餘杭的320多萬平方米房源,新舊房源加在一起,今年供應量有望接近1000萬平方米左右。一些業內人士坦言,雖然確切的供應量目前還很難預測,但今年的供應量很有可能是近幾年最高的。
綜觀各種因素,今年調控、通脹等因素並存,形勢趨於嚴峻。一方面受到2009年土地市場大年的影響以及2010年底存量的積累,供應量將會大增,從而帶來競爭的加劇。另一方面,在調控不放鬆的前提下,需求雖然會受到通脹刺激,但也不會發生爆發性的增長。在這樣的形勢下,價格很難堅挺。
一些業內專家也認爲,一方面短期內房地產調控政策不可能鬆懈;另一方面,雖然很多房產企業號稱暫時不差錢,但多數房企難以承受半年賣不出房的壓力。同時,市場在調整的時候有其規律,量變早於價變,成交量大跌後,價格必將下跌。“從目前的政策執行力度和市場變化情況來看,與其捱到下半年更加騎虎難下,還不如目前認清形勢早點妥協,放下姿態。硬扛下去資金和銷售的壓力太大了。”某業內人士認爲。
降價底線或爲20%
雖然從面上的情況看,目前杭州樓市打折的情況有全面鋪開之勢,但業內人士預測真正猛烈的價格戰或將在5月到來。現在許多樓盤已經漸漸放低姿態,新開盤普遍調低了開盤價格,幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盤,也紛紛推出了折扣和優惠。不過,從整體看,目前市場仍在博弈階段,期待中的大幅降價並未出現,但“一地雞毛”的小折扣已經掀起樓市第一波優惠潮。不過大部分推出小幅優惠的開發商卻坦言:“小折扣對於促銷沒有很大的作用,也沒有購房者會因爲這點優惠就下單了。”
對於很多意向購房者,只要目前的高房價適度回調,還是有不少剛性需求將釋放出來,從目前看一些低價開盤的新盤銷售情況異常火爆就可以看出,樓市不是沒有需求,只是需要激發。而許多人的房價底線都是目前房價下降20%-30%左右。
雙贏機構總經理章惠芳認爲:“目前的折扣戰更多地還是開發商在試水,利用存抵活動吸引客戶,或者推出適當的優惠看看能否促進銷售,而從目前的跡象看,5月份房交會前後,可能優惠活動將更爲白熱化。”
而浙江大學房地產投資研究所博士葉宏偉認爲,價格的進一步下探不是沒有可能,但預計降價底線最多仍將在20%左右。而5月份的房交會前後,被業內人士認爲或許將是開盤打折的高峯期。上週一共10個樓盤開盤,其中8個週末開盤,掀起了今年第一波開盤潮,這些項目的成交也逐漸成爲樓市的風向標。受這股開盤潮的影響,接下來的杭城也不寂寞,又將有多個樓盤預計推出新房源。 “如果行情持續低迷,不如早點開賣回籠資金。”某開發商表示。(記者餘麗)
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