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王某和其前夫李某在婚姻關係存續期間購買了房屋一處,並以李某的名義辦理了產權登記,該房屋系其夫妻共同財產。後在二人因夫妻感情破裂分居期間,李某在王某不知情的情況下,於2007年11月擅自將該房屋出賣給自己的朋友劉某,雙方簽訂了買賣合同,劉某按市場價向李某支付了全部房款,並接收了房屋,但沒有辦理房屋產權轉移登記。
雙方於2008年協議離婚時,約定該房產歸王某所有。離婚後,李某攜房款出走,去向不明。王某知悉上述情況後,向法院提起訴訟,要求確認上述買賣合同無效,並返還房屋。但劉某認爲:自己並不知道二人分居和該房屋爲夫妻共同財產的事實,並已支付了全部房款,所以,自己購買房屋的行爲系善意取得,其與李某簽訂的買賣合同有效。
山東一諾律師事務所陸天星律師認爲:
1、《物權法》第106條之規定,善意取得應符合三個條件:(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(2)以合理的價格轉讓;(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。顯然,即使劉某不知道上述房屋是夫妻共同財產,其購買房屋是善意的,並且支付了合理的對價,但房屋作爲不動產,在沒有登記到劉某名下的情況下,不完全符合善意取得構成要件。
2、最高人民法院《關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規定:“在共同共有關係存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般應認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益。”據此,對部分共有人處分共有財產的行爲,認定無效是原則,認定有效是例外,例外的前提是能夠證明買受人是善意取得,而該項證明責任顯然應該由買受人承擔。
所以,劉某購買房屋的行爲不構成善意取得,所簽訂的買賣合同無效。
山東中苑律師事務所李彥彬律師認爲:
李某與劉某的房屋買賣合同在先簽訂,並且劉某按市場價向李某支付了全部房款,並接收了房屋,只是沒有辦理房屋產權轉移登記。按照合同法的意識自治原則,只要雙方簽訂的合同不違反法律、行政法規、尊重社會公德、不擾亂社會經濟秩序,不損害社會公共利益,都當認定合同有效。所以李某與劉某簽訂的買賣合同有效。王某向法院提起訴訟,要求確認上述買賣合同無效,有夫妻之間惡意串通,損害第三人利益的嫌疑,劉某應當採取措施維護自己的合法權益,向法院起訴李某,請求法院確認買賣合同有效,並協助辦理產權過戶手續,中止王某的訴訟。
該案系普通房屋買賣合同關係,適用《合同法》調整,不適用《物權法》的善意取得制度。
山東天正平律師事務所範建平律師認爲:
劉某購買房屋的行爲不構成善意取得。
首先,最高人民法院《關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規定:“在共同共有關係存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般應認定無效。共有人處分共有財產應經過其他共有人同意,其他共有人有優先購買權。”
其次,房屋作爲不動產,實行的公示登記原則,應及時辦理產權變更登記。沒有辦理產權變更登記對王某不產生法律效力。劉某作爲李某的朋友,對李某的情況應比較瞭解,知道李某已經結婚。應對該房屋是否是李某婚前個人財產還是夫妻共同財產進行審查,在李某提供有關手續證明該房屋系其個人婚前財產的情況下才可交易。故本案中,劉某雖然支付了合理的房屋價款,但該合同應爲無效合同,應可以撤銷,不構成善意取得。
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