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持續的調控政策使今年一季度樓市未見“小陽春”。天津中房指數院、我愛我家等機構報告顯示,一季度天津商品住宅及二手住宅市場成交比上季度均出現較大縮量。經過“限購”前成交高峯後,3月以來市場連續6周持續下降。成交均價小幅波動,呈現新一輪供需調整磨合特徵。
商品住宅成交環比量價微降
以“限貸”、“限購”爲標誌的“新國八條”“津十條”及商品房標價細則的實施,使今年一季度商品住宅成交一波三折。
據搜房網數據監控中心等機構統計,2011年第一季度天津商品住宅成交256.39萬平方米,環比2010年第四季度減少29.09%,同比去年一季度增加20.99%;成交24590套,環比去年第四季度減少27.02%,比去年同期增加17.01%。成交均價8823元/平方米,環比2010年第四季度下浮7.30%,同比去年一季度下浮3.25%。
延續2010年第四季度的熱銷態勢,今年1月份商品住宅成交雖然環比2010年12月減少32.64%,但是同比去年1月份增加了4.98%;2月份春節期間淡季成交萎縮,2月下旬限購細則的出臺又帶來了限購實施前的搶購,促使2月份成交達到104.08萬平方米,創歷史同期新高。但是3月以來受限購細則政策的實施影響,樓市萎縮明顯,3月份天津商品住宅成交62.02萬平米,環比2月減少40.41%,同比去年同期減少29.92%,均價8326元/平米,環比2月下浮6.17%,同比去年同期下浮10.16%。
據中國指數研究院天津分院人士介紹,除了“限貸”、“限購”,3月份發改委公佈5月1日正式施行的《商品房銷售明碼標價規定》,也使很多開發商推遲了新盤計劃。3月新增開盤量僅11個,且均爲舊盤加推,這也是3月以來商品住宅成交量縮水的重要因素。
二手住宅成交環比價漲量減
中國指數研究院天津分院統計數據顯示,一季度全市二手房成交面積106.38萬平方米,環比上季度下浮35.58%,同比下浮13.44%;24590套,環比去年第四季度減少27.02%。二手房第一季度成交均價7731元/平方米,環比漲9.93%,同比上漲18.11%。
據我愛我家等機構人士介紹,二手住宅交易量受新政影響尤爲明顯,繼1月份成交環比下降三成後,2月份共成交26.7萬平方米,環比下降38.3%,同比上漲3.1%;成交均價7682元/㎡,環比下降1.1%,同比上漲16.9%。3月份共成交36.4萬平方米,環比上漲36.2%,比去年同期下降38.9%,市場未見往年的“小陽春”行情,且從2月末至4月初,成交持續六週下浮,跌破1000套周成交量;成交均價7725元/㎡,環比上漲0.6%,同比上漲18.8%。
機構人士分析,除了對投資投機型需求產生直接抑制作用,差別化信貸政策的執行、交易稅費的提高也使得部分購買力有限的改善型需求入市受限,因此使得需求總量有所下滑。
另外,新政出臺短期內市場處於政策消化期,交易暫緩入市也是成交量急速下滑的原因之一。我愛我家門店交易業務數據也顯示,3月以來店均新增房源委託量環比2月上漲近30%,二手房業主交易意願明顯提高,但目前仍未出現大範圍主動降價現象。
首次自住需求比例再擴大
新調控政策的實施,對交易結構也產生了較大影響。新政實施以來,全市新建商品住宅和二手房成交套均面積也呈現下降趨勢。一季度,商品住宅成交套均面積約104平方米,環比上季度107平方米下降約3%。二手私產住宅成交套均面積77.6平米,環比下降4.8%,中心城區74.4平米,環比下降1.7%。
我愛我家等機構人士認爲,套均面積可直觀反映階段時間內市場中成交房屋的戶型變化情況,成交套均面積的下降反映出改善型大戶型交易的減少,而中小戶型房源成交佔比增大,仍有較強的成交慾望。
多家中介門店實時交易業務數據也顯示,總價90萬以下的自住型房源佔據總體的70%以上,而面積90平米以下的一、二居室戶型佔整體的80%。可見改善型大戶型交易的減少。
同時,這一趨勢在網站調查中也得到證實。搜房網等網點擊統計顯示,3月份房源面積區間50-70平方米的房源搜索量佔比增大,70-90平米之間的房源搜索量也略有上升,其他面積區間的則均有所下降。戶型區間,2居室搜索量佔比遙遙領先,總價30-50萬元、120-150萬以及150-200萬元的房源網友搜索量佔比位居前列。
另外,不受信貸及限購限制的公企產房屋諮詢量佔比也顯著增大。據中介門店反饋,新政出臺以來,進店及電話諮詢客戶中關於公產、企業產等使用權住房諮詢量明顯增多,如位於和平區新興路附近的宜昌道店,該店新政出臺之前諮詢公企產房屋的客戶不足10%,而3月以來諮詢比例達到20%-30%。同樣顯示出首次自住剛性需求仍很強勁。
市場呈現區域性調整
商品房
樓市成交結構出現調整,再加上遠郊五區縣以及濱海新區價格出現鬆動是一季度是商品住宅成交價格環比回落的主要原因。據搜房網數據監控中心統計:一季度天津市內六區成交均價15302元/平方米,環比下浮9.03%。環城四區成交9568元/平方米,環比下浮1.96%。濱海新區成交8942元/平方米,環比下浮2.93%。遠郊區縣成交6179元/平方米,環比上漲0.77%。
一季度天津市內六區商品住宅的市場份額爲11.53%,環比減少3.62%;環城四區商品住宅的市場份額爲33.53%,環比減少3.27%;濱海新區商品住宅的市場份額爲16.49%,環比增加2.48%;遠郊區縣商品住宅的市場份額爲38.45%,環比增加4.42%。總比例超過70%的環城四區及遠郊區縣商品住宅價格調整帶動了今年一季度商品住房價格調整。
中國指數研究院天津分院人士分析,從成交價格來看,開發企業以外圍區域及一些特惠房源迎合市場,是促使一些區域房價環比下調的主要因素。在供應方面,一季度,天津樓市共36個新建商品房開盤,其中市內六區6個,環城四區13個,遠郊區縣11個,濱海新區6個,其中全新項目5個,老盤新開31個,整體上和去年一季度持平。但是市內六區新項目從去年的13個縮減到今年的6個,環城四區和遠郊區縣分別從去年第四季度的10個和6個增加到13個和11個。全市供應雖然同比持平,但區域權重轉移現象明顯。
另外,環城四區和遠郊縣區域成交套數及價格總體上比去年同期上漲較多,也是其環比下降的重要原因。與2010一季度同期相比,市內六區和濱海成交量有所減少,成交套數降幅分別爲41.70%和17.36%;而環城四區和遠郊成交套數較去年逆勢增長,分別達到40.25%和102.20%,均價漲幅也分別達到15.99%和20.45%,需要一定程度的調整、磨合。
二手房
雖然成交量明顯下降,但是新政實施以來二手房成交價格仍在原位徘徊,這是造成二手房成交量持續下降的原因之一。統計數據顯示,3月份,天津市二手私產住宅成交均價7725元/平方米,環比上漲0.6%,同比上漲18.8%。中心城區成交均價9709元/平方米,環比上漲0.5%,同比上漲13.6%;環城四區7002元/平方米,環比下降0.7%,同比上漲23.7%;濱海新區6628元/平方米,環比下降4.9%,同比上漲25.5%;郊縣五區4367元/平方米,環比下降3.3%,同比上漲25.0%。經過2010年的快速上漲,新政出臺後,環城四區、濱海新區及郊縣區域成交價格已呈現調頭苗頭,並帶動整個市場進入新一輪價格磨合期。
多家機構人士預計,由於新政對二手房需求的影響仍將繼續,將迫使一些新建商品房主導的區域二手房價格有所鬆動。一是因爲限購令使一些本打算買二手房作爲過渡的購房者,被迫轉向“一步到位”的商品房,二是從供應情況來看,網站統計顯示,3月天津一些區域房源掛牌均價已開始出現小幅下跌態勢,如市內六區中的河北、河西、紅橋、南開分別下跌5.00%、1.07%、0.97%和2.66%,和平和河東基本保持平穩。濱海新區核心區塘沽和開發區本月二手房掛牌均價分別下降1.01%和1.67%。
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