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時隔近一年,福州市臺江區聯邦小區的業主們依然爲沒有物業而煩惱。
陳先生是聯邦小區的業主,近日,在給本報的投訴信中,他這樣寫:“去年6月,原物業公司撤離,至今小區物業無人管理,業委會也遲遲沒有成立。小區經常停水,亂停車現象嚴重,垃圾到處都是,混亂不堪。”
4月8日,記者前往現場調查。
剛走入聯邦小區,記者便看到,小區大門形同虛設,值班室內啤酒箱等雜物混亂堆積,保安早已不見蹤跡,外人可以隨意進入。不遠處的物業管理中心也已人去樓空,門上落滿了灰塵。
小區大門左側的鐵製信箱大多數被人撬開(圖1),居民告訴記者,由於信箱受損,無法正常收到信件。小區地上沒有停車線,汽車在通道上雜亂停放,有的甚至橫在路中央。
在小區西側的一座居民樓下,記者看到,裝修垃圾已經堆成了小山(圖2)。小區中央的小公園內,幾張休閒椅被折斷,一位姓王的大爺說,最近小區的公共設施損毀嚴重,由於無物業管理,無法動用公共維修基金進行修復。
據小區業主介紹,去年6月份,小區物業與業主產生糾紛,一夜之間撤出聯邦小區,從那時起,由於沒人管,公共水電欠費,停水停電成了家常便飯;小區的衛生無人清理,“只是偶爾有社區保潔員進來打掃衛生”;小區業主原想通過選舉業主委員會來進行物業管理,“然而選來選去,至今還沒成立”。
聯邦小區僅是福州市衆多無物業小區的冰山一角。據福州市社區辦工作人員介紹,截至4月6日,福州共有688個無物業小區尚待整治。“這批小區的共同點是髒、亂、差。垃圾亂扔,樓道亂擺東西,存在不同程度的消防隱患。此外,外人可在小區隨意出入,小區居民的財產安全得不到保障。”
記者在調查中發現,無物業小區形成原因各不相同,但基本可以歸結爲三類。
早期建成的老舊房,建成後一直沒有物業管理。“如上世紀80年代建成的小區,那時候根本沒有物業管理概念,現在由於基礎設施老化,面臨拆遷等種種原因,物業公司不願進駐,這類小區是無物業小區的主體。”福州市社區辦工作人員說。
一些單位集體宿舍房改轉變爲私人房產之後,因管理人員撤離,導致了無物業狀態。比如,晉安區鼓山鎮的供銷新村曾是單位宿舍,近幾年,新村房改並面向社會開放,居民多數已不是供銷社員工。由於部分居民長期不繳納物業費,原供銷社管理人員於2010年底退出,導致該小區兩個月物業費無人代收,公共電費欠費,門衛也因工資沒有着落而辭職。後來經社區、供銷社及居民代表協商,補交了拖欠的公用電費,又重新聘請了門衛及衛生工。
一些原本有物業的小區,由於物業公司的撤離,變成了無物業狀態。例如,鼓樓區的西洪新村是一個拆遷安置小區,2001年,300多戶居民入住並聘請了物業。據西鳳社區負責人介紹,2007年,物業公司因故撤離,導致小區陷入多年無物業狀態。如今,在社區指導下,小區成立了業主委員會進行自治。
福州市社區辦的工作人員告訴記者,目前,無物業小區治理已經不歸市社區辦統籌。據福州市創建辦工作人員介紹,該項工作如今改由市民政局協調推動,“但實際工作由各個城區具體落實,鼓樓區、臺江區治理成效突出”。
“2007年4月,鼓樓區率先整治無物業小區,截至目前,共投入資金2000多萬元,整治了306個無物業小區,5萬多戶居民的居住環境得到改善,今年,整治工作進入‘補缺補漏’階段。”4月7日,鼓樓區社區辦楊主任向記者介紹了鼓樓區的整治經驗。
無物業小區整治,經費是個難題。2007年以來,鼓樓區政府爲此項工作每年投入400萬元。如今,無物業小區的資金來源形成了一個模式,那就是“財政下撥一點,街道配套一點,社區自籌一點”。經費有了保障後,鼓樓區給無物業小區整治制定了一個基本標準:溝通、路平、燈亮、整潔、有序,“所有的工作都圍繞這個標準展開”。
比整治更重要的是建立一個長效的管理機制。經過4年的探索,鼓樓區無物業小區管理形成了三種模式:社區代管、業主自治、單位內管。
社區代管,就是物業管理人員(保潔員、傳達室人員等)由社區招聘,進入小區進行安保、衛生等日常管理,物業費、公用水電費則由社區工作人員上門代收;業主自治,則是由社區牽頭選出小區業主委員會,讓業主委員會指定專人來承擔物業管理的職責;單位內管,就是針對一些單位宿舍的無物業狀況,與相關單位進行協調,由單位重新聘請物業人員進駐小區管理。
4年來,“鼓樓經驗”的推廣成效顯著,然而面臨的困難還有不少。鼓樓區社區辦楊主任說,今年鼓樓區新增了36個無物業小區,特別是一些整治過後的小區,由於長效管理沒有跟上,或者是居民愛護家園的公共意識不強,又重新出現髒、亂、差現象,對於社區辦而言,這是最棘手的問題。此外,資金依然是難點,“一些老舊小區的基礎設施缺乏或嚴重老化,這是很難解決的事”。
“最理想的解決之道,還是要把無物業小區的管理推向市場,讓專業物業公司負責。”楊主任表示。
無物業小區該怎麼管?依然是一個值得探討的問題。(記者郭政)
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