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自年初至今,本市已經連續出臺九項與樓市相關的調控政策。如今,這一影響正逐步加大。商品住宅市場供需雙方觀望情緒濃重,開發商大多推遲了原有的開盤計劃,房源供應量和市場成交量均不樂觀。業內人士預計,4月市場會進入成交瓶頸期,成交量暫時不會有明顯反彈。
3月住宅市場量價齊跌
中國指數研究院天津分院的統計數據顯示,3月份天津樓市新建商品住宅成交面積62.02萬平方米,環比2月下降了40.41%,同比去年3月下降了29.92%,與歷年3月份小陽春的市場景象相去甚遠,已經接近2010年最低成交水平。
從區域市場情況看,各區成交量普遍下跌。其中,濱海新區和遠郊區縣成交量降幅均超過50%,成交面積分別爲7.79萬平方米和20.88萬平方米,環比分別下降了56.58%和51.46;市內六區成交量半年內首次降至10萬平方米以下,爲6.17萬平方米,環比下降47.83%,同比去年下降66.3%,跌至2009年至今的成交低谷;環城四區成交量的降幅最小,共成交27.18萬平方米,環比下降了13.12%。
3月天津住宅出清週期(出清週期=目前可售套數/往前推6個月的平均銷售套數)與上月持平,仍爲9個月。截止到3月31日,住宅市場的可售量爲90653套,環比增加532套。80至130平方米戶型仍是成交熱點,而50至80平方米戶型本月可售量大幅增加。
在價格方面,本月均價爲8326元/平方米,環比2月下降6.17%,同比去年下降10.16%。其中,市內六區成交均價環比略上漲1.39%,爲15217元/平方米;環城四區環比下降13.22%,爲8670元/平方米;遠郊區縣環比下降9.31%,爲5789元/平方米;濱海新區環比下降4.36%,爲8464元/平方米。
4月開盤量同比減兩成
據搜房網數據監控中心截至3月22日的統計數據,4月份有29個項目預計開盤,同比下降26%。而且,其中有不少項目原本是計劃在3月開盤,但最終推遲到4月的。
在區域分佈上,市內六區計劃開盤數爲6個,環城四區爲12個,遠郊五縣爲4個,濱海新區爲7個。其中,環城四區的預計開盤數佔到總量的41.38%,以較大比例領跑天津樓市,包括西青區5個、東麗區4個、北辰區2個、津南區1個。這表明,未來環城四區將成爲剛需市場的供應主力。
在4月計劃上市的這29個樓盤中,只有東麗區的海航YOHO灣、北辰區的觀築、武清區的慧翔龍苑與國際城月伴灣、濱海新區的U公館與濱海智諦山6個是純新項目,其餘如紅城、寶利國際廣場、津瀾闕、金隅悅城、朗鉅天域、中信珺臺、天籟灣、天津碧桂園等都是老項目加推新品。
在產品類別上,只有海航YOHO灣是商業綜合體項目,其餘均爲住宅產品。住宅中,既有津瀾闕這樣主打大戶型的高層產品,也有松江城這樣主打中小戶型的項目;既有朗鉅天域四期香堤意墅、中信珺臺這樣的別墅項目,也有金隅悅城這樣的花園洋房項目。
優惠樓盤比例略有減少
據搜房網數據監控中心統計,從3月天津版“限購令”正式開始實施以來,開發商開始採取保守觀望的態度,因此打折優惠樓盤的數量在4月有所減少。
從區域分佈上,優惠樓盤比例最高的是濱海新區,所佔比例爲50.52%,環比微漲0.52%,表明仍面臨着較大的銷售壓力;環城四區優惠樓盤比例爲40.77%,微漲0.77%;市內六區優惠樓盤比例爲50%,下降1.46%;遠郊區縣優惠樓盤比例爲48.39%,大降11.16%。
值得注意的是,武清因距北京較近,吸引了很多來自北京的置業者,因此部分樓盤取消了之前的購房優惠。
在優惠金額上,據搜房數據監控中心統計,最高折扣爲七八折,最大的現金優惠9萬元。如天津倍兒幸福1萬抵10萬,保利香檳國際全款九七折,海爾風尚英倫最高優惠8個點,景瑞英郡午後英格蘭全款九五折。值得注意的是,卓越淺水灣居然打出了開盤特價七八折,也一定程度上表明銷售面臨嚴峻壓力。
開發商推盤計劃開始順延
業內人士總結,目前開發商大致可以分爲兩大類:一類是將開盤時間提前,力求衝一衝市場;另一類則是將開盤時間順延,進行觀望。一般情況下,第一類以老項目加推新品爲主,第二類則以純新盤爲主。例如,京基嶺域、遠洋風景、華潤橡樹灣等項目,均推遲了入市腳步。
中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝表示,實際上從3月初開始,天津市限購細則的影響便逐漸顯現出來。3月25日,央行年內第三次動用準備金率工具,上調金融機構存款準備金率0.5個百分點,準備金率的持續上調、銀行貸款利率增長加重了購房者的觀望情緒。
此外,3月22日國家發改委發佈《商品房銷售明碼標價規定》的通知,明確此規定於5月1日正式施行,規定指出“商品房經營者在銷售商品房時按照規定的要求公開標示商品房價格、相關收費以及影響商品房價格的其他因素,在銷售過程中可自行降價、打折,但漲價須重新申報備案”。這一規定的出臺,使得大量開發商的推盤計劃順延,3月份新增開盤量僅爲11個,而且均爲舊盤加推新品,造成了3月份新建商品住宅市場成交量大幅縮水。
“由此看出,市場供需雙方觀望情緒均較爲濃重,預計4月市場會進入成交平穩期,成交量可能暫時不會有明顯反彈。”鍾文輝說。
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