說中國的房地產是“政策市”一點也不爲過。政府對於樓市的態度已然成爲國內房地產發展最爲敏感的因素。儘管處於市場經濟的今天，但強勢的行政指引仍是市場發展的主線。

　　國字號調控的不斷面世，使得仍處於強盛發展的房地產行業不再那麼自由。從近年來的政策走向來看，國家對於房地產行業已從以往的單一扶持轉向了雙手控制，既要保持行業的良好發展，又在高房價的壓力下將保民生納入了調控思維的範疇。

　　從“十一五”這5年出臺的一系列調控政策來看，控節奏與保市場已是兩條平行的主線。值得注意的是，無論是要控還是要保，2010年都是一個重要的分水嶺，樓市政策在模式發生了根本變化，調控針對的對象已經由“全民受用”轉向了“區別對待”，投資客與剛性購房者在政策上開始處於不同地位。

　　房地產的火熱行情從2005年擡頭，事實上，除了2008年金融風暴的影響，國家針對樓市進行嚴控的至少在“十一五”計劃的開端已經着手進行。從近幾年的國家調控發佈時間表可以看出，無論是針對土地市場，還是銷售市場，政策起碼在5年前就已經開始控制着房地產發展的節奏。不管是2006年的國六條、“外資限炒令”，2007年的五次加息、《物權法》以及2008年上半年的“70/90政策”所針對和打壓的都是炒樓的盛行。

　　在2010年以前，國家出臺的一系列政策針對的基本上都是市場上的所有購房者，對於首次置業者、改善型住房購房者與投資客等不同的需求羣體並沒有在政策上進行區別。無論是房貸利率調整，二套房首付，還是稅費徵收，調控政策都在走“全民受用”路線。無論哪種政策實施，在條件同等的情況下，擁有資金較少的首次置業者都將處於弱勢地位。即使樓市打壓政策成功實施，炒房投機仍然無法有效扼制。

　　2010年9月29日出臺的限購令使得這一形勢得到了改觀。儘管直到現在，限購令的作用和影響在業內仍存在着相當大的分歧，但限購令的實施起碼在政策上對於投資客和普通購房者有了區別對待。儘管限購被認爲是“短期政策”，但在區分剛性需求與投資需求上卻開了一個頭，同時也爲以後政策調控的方向提供了參考依據。

　　在2006年之前，保障房制度仍屬空中閣樓，但如今保障安居工程卻是國內最值得期待的規劃之一。這一重要的措施就是在“十一五”規劃實施當中被首先提出並試行。

　　統計數據顯示，在2006年，國內仍有70個地級城市尚未建立廉租房住房制度，全國累計用於最低收入家庭住房保障資金僅爲47.4億元。而在“十一五”規劃期間，短短5年時間，以廉租房、經濟適用房、公共租賃房爲主要形式的住房保障制度已基本形成，而中央專項用於保障性安居工程資金達到了1336億元。與商品住房市場同時施行的保障性住房計劃在過去的5年內已完成了基礎性規劃。這也是“十一五”政策中對於房地產市場最重要的嘗試。

　　2007年8月國務院出臺的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》被業內認爲是保障房規劃藍圖中具有標誌性意義的里程碑。

　　同一年，廣州首個大規模搖珠分配的廉租房項目被推出。此後，北京、深圳等地也相繼推出了保障房政策。商品房+保障房的“雙軌”模式在“十一五”期間的房地產政策中被初步提出和完善，儘管在操作和規劃上仍沒完全落實，但事實上，當年的這一舉措卻是房地產政策中具有深遠影響的一筆。

　　與政策相配套，中央在保障性住房資金的大力投入也是重要的舉措之一。據公佈的數據，2007年全國廉租房資金規劃總額爲77億元，比以往歷年累計資金的總和還要多。2008年，廉租房住房保障資金更是被首次寫入政府工作報告，當年中央財政安排專項資金支出達到了181.9億元。2009年和2010年，保障性住房專項資金分別達到了550.56億元和802億元。據住房城鄉建設部的統計數據，在“十一五”的5年時間裏，不計算地方政府的支出投入，僅是中央累計安排保障性住房的專項補助資金總額便達到了1336億元。在2010年一年，保障性住房建設規模就創下了歷史之最，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工達590多萬套，基本建成370萬套。

　　可以說，住房保障政策無論是制度還是建設框架，資金模式都是在“十一五”期間構建而成的。在這期間，房地產市場嘗試搭建商品房+保障房的雙軌運行模式，仍是現時市場與民生相結合的重要制度。