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國家首次對樓市調控始於“十一五”計劃。
過去的5年,從2006年開始的“國六條”、個稅強徵,到2008年的降息、降稅,再到2010年的“新國十條”、限購限貸,5年來接連不斷出臺的政策對房地產行業的發展有着深遠影響。回顧“十一五”的政策軌跡,我們不難發現,5年前的政策調控與身處於“十二五”計劃開端的今天何其相似,同樣的通脹預期,同樣火熱的市場,高房價的壓力。可以說,2006年與2011年,儘管時間不同,但作爲兩大五年計劃的開端,仍然可以類比。與所有的行業一樣,房地產也有着自身的發展規律。緊隨着行業發展而不斷引導的政策,在這場政策“導演”中也存在着某種意義上的“輪迴”。 步入調控“多發”時期從2010年開始,“嚴厲”是目前市場對於調控政策的最大感受。但事實上,嚴厲的調控在五年前已經有過一輪。2006年作爲“十一五”計劃的第一年,從那時候起房地產市場就踏入了政策調控時代。
從時間表上看,從2006年開始至2010年,幾乎每一個月都有針對房地產的大小政策出臺,而許多作爲現行規範市場的重要條例法規也不斷誕生。2006年國家建設部等九部委聯合出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,這便是業內有名的“國六條”;而同年7月發佈的《關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》,開始了強制性徵收二手房個人所得稅。隨後建設部的171號“外資限購令”,限購的政策開始登臺。在此後的5年,調控步入了政策高峯期。2007年,《物權法》出臺,央行五次加息,九次上調存款準備金率,二套住房首付比例被追高至五成。2008年,“70/90政策”出臺,央行五次上調貸款準備金率,小產權房拒發宅基地證。2009年土地出讓管理加強,未滿5年個人住房轉讓全額徵收營業稅再被推出。2010年,新國十條出臺,“三限”政策華麗登場。顯而易見,從“十一五”計劃開始,房地產市場已不再是以往單一的經濟市場,而是轉爲由政府調控、引導“政策市場”。有業內人士稱,在衆多國字號規則的影響下,政策的頻繁出臺,表明房地產多發性調控時代來臨。政府以政策引領,用調控來規範,已然成爲現今和往後行業發展的主要思路和方式。 政策奠定“遊戲”規則表面上來看,“十一五”期間頻繁出臺的政策是爲了打壓過熱的市場,但事實上,從調控的思路可以看出,衆多繁雜的樓市政策的涌現主要目的並非僅爲“壓制市場”,而是爲房地產行業奠定了新世紀發展的“遊戲規則”,重新平衡投資與剛性需求市場的比重,更多的是用法規的形式將住宅行業模糊的“擦邊”區域清晰化。
2006年“國六條”出臺以後,政策的矛頭開始直指消費市場中的投資客。調控的對象不但從2005年針對房地產供需關係的基礎上擴展到了對秩序規範的調整,而緊接着的一系列配套細則涉及的範圍更是擴大到住房結構、土地管理、稅收、信貸等各大環節。針對一系列行業節點的措施合法化進程也在不斷推進。在“十一五”計劃的5年時間裏,針對性的政策法規,無論是2007年的《物權法》還是2008年的“70/90政策”對日後的房地產市場都產生了重大影響。
《物權法》的正式推出在當時對於房地產行業而言,並不比現時的“房產稅”所受的關注度要低。在《物權法》實施以前,由於處於剛性需求階段的市場現狀,國內的購房者對於住宅土地使用權限是50年還是70年並不敏感。消費觀念仍是自住而並非投資。但《物權法》推出後,關於“住宅建設用地使用權屆滿自動續期”的規定,讓這一現狀發生了極大的改變,商業、住宅、公寓這一系列的概念不再是“非必要因素”,而成爲購房者重點考慮的對象。此外,《物權法》關於業主的建築物區分所有權的相關規定,界定了專有部分、共有部分及約定部分所有權劃分的原則。
與此相同,在觀念上對行業有着深遠影響的規章制度仍有很多,小產權房被取締,“70/90政策”的出臺,二手交易營業稅的規範化,土地閒置處罰政策等等。在“十一五”以前,房地產行業基本處於自由發展時期,而如今這些規章的出臺,更多是在爲行業奠定新的“遊戲規則”,從根本上重建房地產行業開發、銷售、消費觀念。
南方日報記者 蔣勁勁發表評論: |