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明碼標價,這個絕大多數消費者再熟悉不過的詞語,在房地產市場卻稍顯陌生。不過,從今年5月1日起,商品房銷售也將實行明碼標價,樓盤銷售信息有望更加透明。
國家發改委日前發佈《商品房銷售明碼標價規定》,專門對商品房銷售明碼標價問題作出規定,要求從5月1日起,開發商或房產中介在銷售商品房時,需對正在銷售的每一套房屋進行明碼標價。按照規定,房地產經營企業必須一次性公佈房源,每一套商品房、代辦業務的費用及物業費用都必須明碼實價,不得在標價之外再加收任何未標明的費用。不僅如此,國家發改委還將要求地產商必須按照預售許可證標明的面積公佈房價,不得分期開盤,隨意漲價;對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在一定時間內一次性公佈全部商品房房源,並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
消息一出,立刻引起業內和市民廣泛關注。商品房銷售明碼標價意義何在?是否可行?執行難度在哪?如何保證實施效果?帶着問題,記者進行調查。
多數樓盤未公示明碼標價22日上午,記者來到位於二環南路的一個房地產項目售樓處看到,大廳內沒有張貼任何與樓盤價格有關的資料。
記者以買房者的身份與售樓人員交談,對方開始只報出樓盤的均價,當詢問到每套住房的單獨價格時,對方表示,“每套房子的價格因爲樓層、朝向等因素不同,價格也都不一樣”。
該售樓人員邊說話邊拿出一本藍色的文件夾查找可售房源。記者表示想看一眼這個文件夾,對方迅速合上說,“那不行,我報價給你聽就好了。按公司規定,這個文件夾不能給客戶看”。
在陽光新路一樓盤售樓處,大廳內同樣沒有張貼每套商品房的價格。在記者一再要求下,工作人員纔拿出一張樓盤價格單,上面密密麻麻標註着每套房屋的單價和麪積。
採訪中,絕大多數樓盤的售樓人員承認,每套商品房的價格沒有公示,如果買房者想了解房子的價格,可以“上網查閱”。多數售樓人員把銷售價格視爲“機密”,輕易不向客戶明示。他們拒絕的理由也五花八門,例如:這是公司的商業機密,價格只有現場銷售部纔有,等等。
不少購房者表示,對每一套房屋進行明碼標價,買房時就可以更方便地進行比較分析,也能買到性價比更高的房子。
開發商認爲影響不大商品房將明碼標價的消息一公佈,引起很多開發商的高度關注。明碼標價對樓盤銷售有沒有影響?對開發商來說,按照規定執行又有何難度?“現在每套房源價格信息都已經在相關部門進行登記,現場也有公示,其實跟新規定中要求的明碼標價差不多了,如果發改委這項新規正式執行,估計對濟南市場也不會產生太大影響。”濟南一家開發商負責人說。採訪中有的開發商則明確表示,“沒有影響,無非是一個價格公示。如果此規定正式推出,我們肯定執行。”
也有開發商表示,“如果把整個樓盤所有房源的價格做成手冊,操作難度還是比較大的,畢竟單個樓盤的價格是隨着市場整體行情的變化而變化的。房子的價格有效期比較短,不同於市場上的其他商品。如果政府真的有心讓市場價格透明化,這之後應該還會出一個操作細則之類的規定,否則這樣的政策最後只能是名存實亡。”
還有開發商擔心,一旦該規定實行,很容易“泄露”自家樓盤的祕密,“如果規定執行,最大的可能是競爭樓盤之間的價格更透明,因爲同行很容易就能知道你的定價,並由此推斷出你的定價係數,可能以後開盤的安保措施會更嚴密吧。不過總的來說,價格透明是好事,比如現在常用的以大幅提高售價來‘囤房’之類手段就會非常容易辨識,個別開發商再想捂盤、炒價格就難了。”
實現買賣雙方信息對稱分析人士表示,國家發改委在當前這個背景下推出商品房銷售明碼標價政策,很有可能是房地產調控的一個配套部分,是對各地原有政策的一個細化,並配合更加嚴格的監督檢查。儘管政策在執行過程中多多少少會被打些折扣,但一房一價,對限制漲價還是有一定效果的,“最起碼在預售許可期限間內,它不能漲價”。
泰山管理學院特聘教授解鵬認爲,樓市和其他物品一樣都屬於商品,開發商有責任向購房者提供貨真價實的房產。不管怎樣,明碼標價是有好處的,房屋所標的價格至少可以作爲購房者與銷售方協商的參考或基礎。在標價上,房產商會考慮到消費者的心理因素,不可能讓所標的價格過分虛高;但在市場有序情況比較差的情況下,房產商也不可能在標價上一點水分都沒有,所以估計購房者還會有協商的餘地。
法律界人士則表示,商品房銷售明碼標價,實現買賣雙方的信息對稱,是件好事。當然,主管部門對商品房明碼標價加強監管,也十分有必要。
其他配套政策需跟上業內人士表示,實際上商品房銷售明碼標價的政策在北京、蘇州等30多個城市早已實施,這項規定並不是什麼新鮮事。以北京市爲例,最早要求商品房明碼標價的文件可以追溯到2003年,即便是根據2010版的北京商品房預售制度,開發商想要申請到預售許可證,必須提交包括樓房價格、自留房房源等40多項內容在內的預售方案,並且要在售樓現場將這一預售方案公示。據市物價局有關部門負責人介紹,2004年我市也曾下發《關於對商品房實行明碼標價的通知》,要求整樓平均價格要明碼標價。但這些政策執行並不嚴格或不如國家發改委的規定詳細,以至於大家認爲一房一價是個新政策。
多數專家認爲,該政策在增加房價透明度的同時,組合此前已有的政策,或許會成爲政府管理和調控房價的好辦法。不過,比明碼標價更重要的是合理定價,明碼標價只有建立在商品房合理定價基礎之上,才能真正對控制房價發揮作用。就目前而言,無論一線城市,還是二三線城市,房價已遠遠超出普通購房者的消費承受能力,如果沒有真正有用的調控政策,“一房一價”只能起到微弱的“透明”作用。天發房產總經理助理董法文表示,商品房明碼標價寄託着公衆的美好期待,如何落實則考驗着相關部門的政策執行力,還要看有沒有其他的配套政策。
提防開發商虛高申報規定指出,商品房銷售價格明碼標價後,經營企業可以自行降價,打折銷售。對此,解鵬表示,規定正式執行後,估計部分開發商會立即想到對策:提高申報價。這樣做既可以遵守明碼標價的規定,又可以堂而皇之地擇機打折降價銷售。主管部門和購房者都需防範這種“明打折暗漲價”的行爲。
解鵬認爲,商品房明碼標價在制度方面還須進一步細化,堵塞商品房明碼標價存在的所有已知漏洞,切實保障消費者的合法權益。同時主管部門必須加強監督,嚴格的執行和有效的監督才能保證制度的落實。當然,商品房也是商品,商品買賣最終應由市場決定,因此還應當維護房地產市場必要的競爭,保持房地產市場的穩定。
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