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在這波春季推盤潮中,已經推售的樓盤價格是漲是跌?即將推出的房源在價格上將有何變化?限購之下,主城區和郊區的房價到底漲了還是降了?開發商給出的優惠明顯在試探市場反應。
按常理來說,成都“限購主城區”的政策出臺一個月後,成都樓市應該出現“主城區樓盤大哭,郊區樓盤大笑”的冰火兩重天狀況。然而據記者瞭解,成都樓市並沒有因爲限購令的到來出現兩極分化,幾乎所有新開的樓盤,新推的房源都是按照正常的營銷計劃,正常的價格推出,所謂之前坊間認爲的“瘋漲”和“狂降”都是浮雲!
主城區:價值決定不降價
3月底,位於二環路東三段的隆鑫九熙、位於八寶街的萬通紅牆國際均會開盤和推出新房源,而他們的營銷負責人表示,價格不會因爲限購而下調。
隆鑫九熙的副總經理伍先旭在接受記者採訪時表示,隆鑫九熙會在月底推出新房源5號樓,限購令出臺一個月了,我們的樓盤一直很受歡迎。因爲隆鑫的戶型主要針對的剛需購房者,因此並不擔心銷售會受到影響。對於即將推出的新房源單價,伍先旭透露,“大致在7200元到7300元的樣子,這個價格就是我們一直制定的銷售價格,在價格上,不會做調整。”
萬通紅牆國際將在3月下旬正式開盤,談到這個項目,銷售經理鍾先生充滿了自信,“在成都市中心,現在到哪裏去找兩梯四戶、兩梯五戶的品質樓盤呢?另外,我們所有的戶型都有贈送,贈送面積平均爲10平米,因此,地段決定價格,12000元到13000元,便是紅牆國際的價格,算上贈送,實得面積也就1萬左右的單價。”對於記者提到的限購降價問題,鍾經理回答很直接,“我們從來沒有考慮過降價,只能說樓盤有些優惠,比如說,我們現在在辦會員卡,辦了卡的會員享受每套5000元的優惠,在收取誠意金的時候,會享受1%的優惠,僅此而已。”
郊區:房價沒漲,優惠更多
3月20日,週末。記者走訪郫縣某樓盤售樓部,偌大的售樓部裏幾乎看不到購房者的身影。看到記者進入售樓部,置業顧問換了最新的說辭:“我們不受“‘限購令’約束,可以隨便買,只是貸款有點難辦。”問其漲價與否,售樓小姐堅決表示,“沒有漲價,如果一次性付款,可以儘量爭取更多優惠”。
記者調查發現,大多數郊區樓盤只是口頭在“喊漲”,實際價格不但未漲,反倒競相給出一些優惠:郫縣綠地國際花都1期在售,主推88-138平方米戶型,主推1、2、3、5號樓,均價5300元/平方米,一次性付款優惠5%,按揭優惠4%;位於航空港的空港晶座,全款96折,按揭98折,新都澤瀚峯景主推50-101平方米電梯公寓,均價爲4400元/平方米,一次性付款優惠5%,按揭付款優惠3%……這些價格和限購前相比,無明顯變化,甚至由於受貸款嚴格的限制,優惠更多。
大豐區域一直是近來來升值最多的區域,但該區域的樓盤並沒有因爲限購令的到來而猛漲房價。匯融達令港算是大豐片區的代表樓盤之一,均價6000元左右、帶可變空間的套二套三房源從2月底推出到現在,賣了大概150套左右,和限購前區別不大,目前正在銷售特價房,最高優惠5萬元。該樓盤4月初將推出138平米的大戶型,預計售價6000多元/平方米。匯融達令港該樓盤相關負責人表示,限購令的出臺,雖然對大豐區域不構成影響,但公司也不會因爲是郊區樓盤就盲目漲價。
從推盤項目分佈區域來看,3月新增供應主要集中在三環路以外區域,雙流、溫江、郫縣、新都、都江堰等地的供應較爲活躍,且大多數在售項目都有優惠促銷活動。主城區內的供應除高新區外,多爲90平方米以下中小戶型,意向客戶圈定剛性需求購房者,價格並未出現波動,一般只有排號優惠或全款購房折扣的優惠形式。同時,開發商在優惠持續的情況下,也加大了活動推廣以及新產品宣傳的力度。
另類漲價:並非因爲限購
記者在調查採訪中發現,也有部分的樓盤進行了價格的調整,這些樓盤主要是地處郊縣的樓盤,但一是調價幅度不大,二是調價的理由都不是因爲限購令的出臺。位於龍泉驛都大道的首創東公園近日推出了150套景觀樓王,首創營銷部相關負責人坦言,目前這批房源的單價達到了6000元,比以前的價格有所上調,但調價不是因爲限購令的出臺,而是因爲此次推出的房源爲景觀樓盤,是小區最好的位置,可以把小區的亮點——景觀瀑布盡收眼底。另外,該負責人表示,小區的部分樓盤已經呈現,因爲開發商重視工程質量,所以由於呈現的樓盤質量都很好,購房者看到這些品質好的樓盤,會增加買房的信心,這也是漲價的理由之一。
空港16區相關負責人孟祥海在接受記者採訪時表示,空港十六區剛推出的房源漲價300多元,最主要的原因,一是因爲以前的價格本來就不高,二是樓盤現在銷售的是現房,現房的價格自然要高過期房。
房價合理才能活下去
限購令出臺一月有餘,郊區樓盤爲何價格任然未漲,一些樓盤反倒給出一些優惠?業內人士文化勇表示,“一些開發商目前給出優惠,並不一定是受了此次限購令的影響。據我瞭解,目前成都很多樓盤的優惠都是因爲到了自己的一個銷售節點,或者是尾盤,或者是大力推盤的必要優惠,這在任何一個時候都是正常的。”
四川省社會科學院研究員蔣華東則表示:“開發商降價促銷是市場趨勢,因爲經過一系列調控政策後,2月成都樓市成交量甚至較1月更低,開發商資金鍊吃緊,到了一個‘不得不降’的水平,只得通過降價來加大成交量、回籠資金。未來市場走向是高房價必然會合理回落,只是這種回落一般會以‘優惠促銷’的‘隱性’形式出現。”
某開發商直言,郊區樓盤存在的最大問題是居家生活不便,要麼市政生活配套設施不全,要麼距離主城區太遠交通不便,如果自己都不願意居住,那麼出租出售就更難了。多年經商的張先生也表示,自己幾年前在成都郊區買了一套別墅,但由於長期未住,房屋越來越陳舊,不僅室內佈滿了灰塵,園區其他一些別墅的外牆裝飾都開始起翹甚至剝落,看起來有點像爛尾樓,因此投資再也不想考慮郊區房了。
而對於主城區來說,限購令打擊的是炒房者,對剛需購房者影響並不大,因此,相對來說,首次購房的剛需人羣更願意選擇主城區。在接受記者採訪時,好幾位業內人士的觀點均相同,如果價位合理,即使受“限購令”影響,主城區中很多房源,特別是總價相對不高的套二、小套三都不愁銷路,畢竟地段決定價值!
嘉聯地產高級市場研究經理鍾桂文認爲,成都樓市價格之所以目前未出現變動,應該是目前市場還處於觀望期,或者叫做僵持期,主城區開發商還能挺一段時間,市場明朗後,開發商在銷售和資金壓力下,或有所行動。
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