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由於目前國內許多房地產開發公司運作很不規范,加上購房者對於涉及房地產買賣的相關法律法規不了解,致使在購房過程中常常與房地產開發商發生糾紛。總結以往案例,常見的糾紛主要集中在:關於房產合法性的糾紛;關於期房不能按期交付的糾紛;關於購房面積的糾紛;關於房屋質量的糾紛等幾方面。本期《藍地產》就購房過程前後常見的一些案例,請到北京盈科(天津)律師事務所房產交易部李友濱律師進行分析點評,為糾紛中的消費者支招,同時更為准備購房的消費者加以提醒,防患於未然。
01
廣告內容寫入合同
案例:某房地產公司刊登廣告時宣稱本公司樓房提供下列設施:煤氣管道、接話口、空調洞、內塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫、屋頂花園……王某看後,遂與該房地產公司訂立了購房合同。幾個月後,房地產公司在王某付款後交付房屋。王某發現,該房屋無煤氣管道、屋頂花園、地下車庫等,遂找房地產公司進行交涉。對方拿出購房合同說,雖然我們在宣傳材料上寫明有煤氣管道等,但那是別的房子的,不是你的房屋設施。你看,我們的合同上並沒有寫要為你提供這些設施。
律師支招:按照我國建設部《商品房銷售管理辦法》規定,買賣雙方沒有特別約定,售樓廣告不能作為證據。很多購房者都是衝著開發商做的廣告來買房的,如果在訂立購房合同時,將上述廣告內容明確寫入購房合同,這一麻煩就可以避免,這樣開發商便會受到合同的約束。
02
約定面積具體詳細
案例:陳女士在簽購房合同時,特別注意約定了3%的誤差范圍,本以為在面積上不會再有什麼問題。可到入住時,開發商向她提供的面積測量卻顯示,她家的公攤面積共多了2平方米,需要再交2平方米的房款,但使用面積卻減少了半平方米,這樣近萬元的錢都補在了公攤面積上,自家使用面積還減少了。她找到開發商,開發商拿出他們簽的合同,按合同規定,2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。
律師支招:建議購房者在簽訂購買現房合同時要寫明建築面積、建築面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建築面積與使用面積的比例,最好還要約定在規定的誤差范圍內,套內建築面積與公攤面積同比增減。購買預售房還應注意樣板間與實際交房的差別,並注意保留證據,實踐中經常發生樣板間與實際交房的差距巨大而產生的糾紛。
03
房屋質量要寫明
案例:袁先生是某花園的住戶,2001年10月23日,他發現書房『下雨』,原來是自家天花板有一處開裂約2米長的縫,是樓上溢水造成的。同時,樓上也有3戶發現自家天花板開裂多處。於是,他們把這一情況告知花園的開發商,截止到2001年12月27日,開發商一直推卸責任,說樓板開裂屬正常,在與開發商多次交涉無果的情況下,袁先生向法院提起訴訟。
律師支招:雖然《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》對一部分的問題已作出了規定,但一般不寫明違約責任,所以要解決這類質量問題,購房者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚。此外,李律師特別提示,經常有開發商《住宅質量保證書》等相關文件只蓋章而不寫交付日期及最後落款日期的情況,這將對消費者以後的維權產生不利影響,應注意要求開發商將相關條款注明。
04
社區規劃應兌現
案例:劉女士與某房地產開發商簽訂房屋買賣合同,簽訂合同時,她購買的房子四周規劃都是花園。後來得知小區規劃變更了,她所購房子的西面改成一條八車道的馬路,劉女士入住後發現房子離馬路近,終日吵鬧、灰塵多多,嚴重影響了自己的工作和生活,所以要求退房。開發商不同意劉女士的退房要求,理由是規劃變更合同中沒有寫明,不是解除合同的約定條件,開發商根本沒辦法控制,所以不予退房。
律師支招:我國《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定:『經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發企業應當在變更確立之後10天內,書面通知買受人。』如果劉女士無法證明『設計變更』的事情,就無法追究房地產開發商的違約責任。李律師提醒購房者,購房時注意要求開發商提供原始設計,如有通知注意保留書面通知原件,預防可能發生的糾紛以便作為證據。
05
交房質量要核實
案例:孫某與北京某房地產開發有限公司簽訂商品房預售合同,約定孫某購買該公司正在興建的公寓住房一套。孫某預付購房定金人民幣1萬元,約定該公司交付的日期為2000年6月30日,在交付房屋時應同時提交建設工程質量監督部門竣工備案表和有測繪資格的機構實測面積數據。2000年7月2日,該公司與孫某又簽訂了交付房屋通知書,通知書中規定於7月2日前辦理房屋交付手續。同年7月25日,有關部門對該座樓房進行工程竣工驗收備案,次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以該公司未按合同約定期限提供建築工程質量合格證書和住房實測面積而不能入住為理由,於2001年2月份訴至法院,要求給付違約金2.7萬元。
律師支招:該開發公司雖然於7月2日與孫某簽訂了房屋交付通知書,但由於該樓的竣工驗收及提供實測面積數據的時間,超過了合同規定的時間,違反了合同規定,應給予孫某一定數額的經濟補償。消費者可以在開發商交房時要求出具房屋竣工驗收的證明文件,並要求其說明具體的竣工時間,未通過驗收的開發商向購房者發出收樓通知,多是為逃避延期交樓的責任。如果開發商書面通知購房者去辦理交付手續,購房者應根據法律、法規及合同約定的要求對住宅設備、設施及房屋各主要方面逐項進行檢查、核對、驗收。
06
要求出示相關資質
案例:張某購置了一套三室一廳的房子,已經住了2年多。開發商在購房合同中承諾交付後六個月內辦好房產證,可是卻一拖再拖。張某到有關部門了解後,發現該開發商在建房時沒有取得規劃部門的《建設工程用地規劃許可證》及其他有關證照,這樣張某根本辦不了房產證。更為要緊的是,張某住的這幢樓將來有可能要劃入拆遷范圍,沒有產權證意味著張某可能得不到拆遷補償。
律師支招:現實中很多購房者之所以交了錢遲遲辦不到房產證,就是因為開發商不具備或不完全具備法定的銷售條件。目前由於各方面的因素,產權證發放比較慢,但也應限定適當的日期,發展商不能無限制地拖發產權證。購房者在訂立合同前,有權要求開發商出示相關證件或者通過律師調查一下對方是否具備開發條件,這樣就有一個安全的防范機制,降低購房風險。遲遲不能下發產權證的不利影響很多,如不能合法出售等,造成此情況的原因眾多,但大多數是因為開發商配套等手續辦理不利導致的,所以建議消費者選擇有實力的大型知名房地產企業也可一定程度上避免此種情況的發生。
07
違約條款要詳細
案例:王先生打算購買某開發商開發的一套商品房,開發商提供的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的:『買方逾期付款,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金,買方付款逾期20日,賣方有權終止合同,並有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方,應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金;買方並有權要求賣方雙倍返還定金。』王先生對此條款隱隱感到不妥,但又不知道該如何修改。
律師支招:在簽訂商品房預售合同中,有些商品房開發商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款,而千方百計避開開發商違約責任的約定;或者雖然約定了雙方的違約責任,但雙方違約責任的約定是不公平不對等的,對購房者極為不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,並爭取雙方違約責任的公平和對等。簽訂合同時對相關條款要注意仔細閱讀,不要因為是格式合同就認為大家都簽一樣的不會有問題了,產生問題後按照法律是要逐個解決的。在商品房買賣中,作為開發商不但應按合同約定的日期交付房屋,而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標准、《房屋所有權證》等)交付房屋,以保護購房者的合同權利。
08
逾期交房追究違約金
案例:劉先生看中一套商品房,與開發商簽訂了房屋買賣合同,並交付了全部購房款,合同中約定交房日期為2009年5月30日。到了交房日,劉先生找開發商要房,開發商卻告知由於房屋質量問題,要等維修好以後再交房,直至2010年6月15日開發商纔將房屋交付給劉先生。由於交房時間延期了差了一年多的時間,劉先生非常生氣,想追究開發商的責任,但合同中僅約定違約金,卻沒有寫明違約金的數額和計算標准。
律師支招:根據我國《合同法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的相關規定,業主在購房後遇到開發商重大違約的情況,通常可以兩種方式解決,一是解除合同,返還房款及賠償損失;二是繼續履行,要求開發商承擔違約責任,支付違約金,當然若違約金不足以彌補損失,還可以要求賠償損失,但二者並用總額要以實際損失額為限。
本案劉先生雖未與開發商約定違約金數額,但依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若乾問題的解釋》規定,商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,逾期交付房屋的違約金數額或損失賠償額的標准按照逾期交付使用房屋其間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。因此,可以要求開發商依照該標准支付違約金彌補劉先生的損失,如果按照合同的約定違約金少於實際損失的,還可以要求開發商按照實際損失賠償。