『商改住』存灰色利益帶

　　21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示，一般來說，『商改住』有幾個前提，一個是這個區域不適合商，適合住；二是開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；三是『商改住』後的售價高於早先商業用途的價格。如此說來，開發商『棄商而住』常常有其不得已的苦衷。地產項目頻繁『變身』，其實正提示了政府規劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：『政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了「住改商」、「商改住」的出現。』在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。

　　目前，已經有人提示了『商改住』的隱患。產權使用年限問題首當其衝。《物權法》規定，住宅產品的70年產權到期自動續期；而公建產權一般四五十年，如何續期尚無明確政策。『商改住』產品是以公建立項，因此，居住者可能會受到在此辦公企業的乾擾。

　　據記者了解，其實在合生·世界村的『身份』引起微妙的質疑與關注之前，位於北京北部地區的尚城項目，已經因科研用地曲線開發作為住宅銷售而被北京市城鄉建設委員會嚴厲處罰。

　　事實上，多數購房者對於科研辦公樓立項的項目，認識並不清晰，以為與普通商業立項的樓盤一樣，僅是產權年限和水電費標准不同。事實上，區別遠沒有那麼簡單，專家介紹說：『科研辦公樓立項的項目，除了普通購房者認識到的那些區別，還有著可能通不過竣工驗收、業主難以入住或拿不到產權證，難以過戶等風險。』『依據《中華人民共和國土地管理法》規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途，擅自改變的則構成了非法改變土地用途的違法行為。』專家如是說，但由於目前尚未有相對應的管理部門對此事進行監管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價格往往只有普通樓盤的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開發商仍願意『鋌而走險』。

　　G V A衡信柏迪的營銷綜合服務部董事岳鋒鋼表示，『商改住』項目的出現主要是由於幾年前市場上純商業項目供應匱乏纔產生的。後來由於大量純商業項目的出現，使得這些曾經商業立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地產市場發展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業形態的產品必然逐步被社會淘汰。岳鋒鋼認為，從長期看，『商改住』畢竟是特殊市場發展階段、特殊市場生態環境下的一個特殊產品類型，與『住改商』一樣，同屬於過渡型產品，擦邊球的做法。這種並不規范的產品形態勢必成為風險的潛伏地。普通業主會不會成為風險的最終承擔者？如果『商改住』已成為一種市場慣例，那麼如何將其規范化則應當進入相關部門的視野。