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限購政策的出臺,使得很多不符合條件的外出打拼人士暫時喪失了購房權利,因而那些並不在限制范圍之內的商住項目成為他們的首選。不過需要注意的是,這類物業雖然優點突出,但同時缺點也不少。
限購令讓商住樓項目成『香餑餑』
嚴厲的限購政策讓外地人把目光投向了商住項目。所有已實施限購政策的城市,都把限制外地人在本地購房作為其中一個重要舉措。就北京來說,便對無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的外地人限售。這讓很多手中有錢的人喪失了購房的權利,在抑制炒作的同時,也讓部分剛性需求受到了影響。但這些人的確有購房需要,於是只能『曲線置業』,選擇限購紅線之外的商住項目。
據了解,北京限購細則推出之後,商住項目購買熱情高漲。根據北京房地產交易管理網公布的統計,在2月下旬曾出現過商業項目網簽套數日均120套的情形,這對於當時北京住宅網簽日均僅215套的境況而言,可謂是『壯舉』。
正是因為如此,北京商住項目有望『咸魚翻生』。如一個名叫『7克拉』的商業項目在短短3天內就售出70多套房,於是開發商醞釀漲價。另外一個商住項目首城雙景,近期准備再次推出一批房源,排號已經過萬,雖然目前樓市處於冰凍期,但該項目並未打算采取任何降價促銷措施。
去年末,北京市住建委發布《關於加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》,要求從2011年1月1日起,已建成的非住宅項目禁止擅自分割。由於非住宅項目包括商業、辦公、公建、綜合樓等,因而,這一新規也被業內稱為『商改住禁令』。而北京有20多個非住宅項目都在去年12月申請預售,搭上了政策末班車。其中有些商住項目已在當月開盤銷售,還有部分項目將預售證『捂』過了年,近期預售,想『火』一把。銷售人員昨天對諮詢者回復:『SOCO公社一期兩棟樓已基本售罄,二期應該還有兩棟樓,但具體開盤時間還未確定。』
『商改住』項目風險大
『目前購買商住項目同樣存在較大政策風險,提醒購房者,在決定購買商改住項目時一定要冷靜謹慎。』偉業我愛我家集團副總裁胡景暉昨天表示,首先,商住項目土地使用年限只有40年,購買商住項目存在很大的政策風險。其次,商住項目電價、水價、物業費等都按照商業標准收取,不論購房意圖和如何使用,商改住項目購買後的使用維護成本遠高於普通住宅。最後,在後續可能推出的房產稅政策中,商住房的稅收可能要先於普通住宅,稅率也可能會高於普通住宅。
還有業內人士提醒,貸款購買商改住項目的購房人尤其需要注意:根據目前銀行執行的『認房又認貸』政策,用於購買非住宅項目的商業貸款也將被累計計入房貸次數,從而影響借款人在下一次購房時的貸款。
合生·世界村『商改住』咸魚翻身
如何認定商業立項的房產項目以『商改住』形式出售呢?業內人士指點,第一,要確認是否純住宅項目,而非商業地產項目;確認產權是否只有40年,如果產權40年,必定是商業項目。第二,一般商改住項目雖然分隔出一個個單元房,但絕大多數沒有單獨的廚房,更沒有燃氣入戶。
合生·世界村銷售人員告訴記者,之所以L O FT產權是40年,因為是土地用途的原因。記者獲得的北京市規劃委2009規(通)地字0004號文件顯示,該項目土地的用途為商業金融、教育科研和居住。
在限購、限貸政策影響下,北京住宅市場遭遇『急剎車』,成交量急轉直下,但商住項目卻表現優異。據了解,以合生世界村為代表的商住項目,新政後半月熱銷兩億元。由於前期產品幾乎售罄,該項目將於中下旬推出四期新品。