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2009年成功上市後,龍湖地產(00960.HK)借道資本市場開疆拓土,其業績也節節攀升。儘管如此,向來“謹小慎微”的龍湖地產,在上市後進行了首次自我體檢。
2010年3月3日,龍湖地產發佈公告稱,其獲得國際權威評級機構標準普爾(S&P)及穆迪(Moody)首次評級。其中,標準普爾給予BB+評級,穆迪給予Ba2評級,展望均爲穩定,爲現時中國民營房企最好水平,且在內房股中僅次於龍頭央企中海地產。
“國際機構給予上市企業評級,很有可能該企業近期在國際資本市場上有動作。”一位香港投行人士認爲:“而且在內地調控步步緊逼的情況下,房企爲了準備充分的現金流,目前在國際發債時間窗口開啓的時候,融資恰逢其時。”
無風不起浪。業內猜測,龍湖地產或將加入內房股發債潮,未雨綢繆,以應對嚴厲調控下的樓市波動。
體檢得高分“企業在海外融資前,尤其是上市後首次發債,都會有一個國際評級機構的‘體檢報告’。”上述香港投行人士稱,此前的中駿置業、人和商業等企業在發債前都是如此,龍湖地產或許也不例外。
實際上,無論從業績上,還是區域拓展上,龍湖地產正在崛起。2009年11月19日叩開“港交所”大門,併成功上市融資,受惠於上市和房地產行業的增長,2009年龍湖地產業績單也異常亮麗,當年實現營業額達到113.7億元,同比增長超過1.5倍;淨利潤飆升556.2%至22.1億元;來自中國沿海地區的收益佔總物業收益比重首次達到46.1%,而過往收益全部來自西部地區。
時隔一年,即便頭頂籠罩着“史上最嚴厲的調控”,但龍湖地產依然實現了超出預期的業績。2010年全年銷售額333.2億元,同比增長81%,超過248億元年度目標34.4%。其質、量增長均創歷史新高,併成功位列全國房企銷售榜第八位。此外,2011年1月份其實現合同銷售金額42.6億元,同比增長228%,後發優勢明顯。
亮麗的數字背後,隱藏着強勢的擴張和成本管控能力。成功躍入香港資本龍門後,手握大把現金的龍湖地產掀起了新一輪全國化拓展,時隔一年餘後,將其“勢力範圍”擴大到13個城市。並形成了以重慶爲核心的大西南區域板塊、以北京爲核心的環渤海區域板塊以及以上海爲核心的長三角區域板塊。
在公司擴張及各項業績的利好刺激下,龍湖地產的股票一路上揚。2010年龍湖地產以133.8分名列港股百強第81位,並進入十大銷售收入增長、十大淨利增長子榜,在港股房企中表現優異。
儘管表現優異,但龍湖地產還主動做了一次體檢,且得分在民營房企中名列前茅。標普認爲,龍湖超強的運營執行力、高品質產品和優質的企業品牌奠定了市場競爭力,幫助其能夠在新市場快速建立領導地位,從2010年的運營結果看,龍湖有銷售的10個地區公司中,5個位列當地市場銷售金額前三甲,包括像北京這樣競爭激烈的一線市場。而龍湖具規模且成本合理的土地儲備,也爲其後期穩定發展提供保障。
穆迪則認可龍湖地產在拓展過程中,穩紮穩打,無論在其大本營還是異地市場都精耕細作,認爲龍湖在重慶、成都及北京市場已經建立穩固的市場地位。
或加入發債潮體檢過關,或許是龍湖地產在國際資本市場上出手的前奏。實際上,在“新國八條”橫空出世,“史上最嚴厲的調控”向樓市席捲而來之際,“銀根”之弦愈擰愈緊,房企各種融資渠道被調控政策“圍追堵截”,然而在香港上市的內地房企(以下簡稱“內房股”),借道國際融資平臺,另闢蹊徑,掀起了一股發債融資大潮。
自2011年1月份,海外高息債券融資窗口開放以來,中駿置業、恆大地產、碧桂園、合生創展等內房股巨頭紛紛舉起發債大旗,大肆地在境外資本市場“圈錢”。據不完全統計,自2011年1月至今,此輪發債規模已超過了270億元人民幣,接近去年全年新發債規模的一半。
“其實,最近內房股都有發債的動作。”中駿置業常務副總裁李維表示:“最近可能還有更多的企業會發債融資,如果財務狀況良好,比如資產淨負債率在50%以下的企業,都能發得出去。”
據悉,近日融創中國亦準備發債。業內人士預測,未來還會有房企進行發債融資。
上述香港投行人士則猜測,龍湖地產的種種動作表明,不排除其亦有涉足債券市場的可能。
龍湖在境內銀行界一直擁有良好的信用,從無一筆貸款延期展期,上市前後分別獲得農業銀行(601288,股吧)總行和建設銀行(601939,股吧)總行各180億元的綜合授信。此外,龍湖地產也嘗試過多種融資渠道,並屢獲成功。在上市之前,龍湖地產成功發行總額14億元公司債,未上市就能成功發債的民營房企寥寥無幾;上市後,也就是2010年4月,龍湖選擇無抵押銀團貸款合作的模式開始境外貸款。包括匯豐等多家銀行均有參與,額度超過20億港元,貸款協議期限長達4年,年利率不超過4%。
上述香港投行人就此認爲,豐富的融資渠道和篤實的融資基礎,更有利於下一波融資。
國內融資步步收緊那麼,內房股爲何對發債樂此不疲?盛世神州房地產投資基金董事長張民耕給出的答案是:“政策調控,錢緊了。”一語中的。自去年祭出“最嚴厲”的調控以來,“銀根”在不斷緊縮。在國內,IPO融資自2008年以來,基本關閉;發債、配股、增發等融資渠道也非常閉塞,一如保利地產(600048,股吧)、萬科等巨頭房企的融資計劃早就上報,但至今尚未批覆。
不僅如此,在通脹壓力下,貸款利率和銀行存款準備金率不斷上調,亦增加了開發貸的成本。張民耕表示,目前開發貸的利率相較去年年初已上浮了30%,而且卡得非常嚴格,目前,整個社會平均融資成本都非常高。而2010年,曾經一度走俏的信託融資,也被監管層收緊,而且,該融資成本在16%左右。
在此情形下,房企不得不另闢蹊徑進行融資。“在境外,融資渠道一般有基金、銀行貸、可轉債及高息債等等。”上述香港投行人士表示:“但在房企股價低迷期,可轉債融資並不划算,而銀行貸只有少數財務狀況很健康的企業才能拿到,所以發債成了目前房企融資的首選。”
“國際債券市場之所以走俏,說明中短期國內融資相對困難。”上海城開集團有限公司總裁倪建達告訴地產中國網:“但國際投資機構看好未來市場機遇,並對抗對內貶值。”
而熟悉龍湖地產的人士將其資本運作總結爲三個階段:本地市場起步依靠銀行貸款和信託;跨區域發展道路上聯手海外基金;全國化佈局展開後啓動境外上市融資。
對此,標普指出,龍湖地產是少數幾家中國地產開發商之一,能在經歷快速增長的同時創造正向運營現金流,反映出其穩健的現金和債務管理水平。“公司不受限制的現金和項目合同銷售金額應足以支付短期債務、未償付的土地款和預算當中的建設支出。”標準普爾信用分析師符蓓指出:“2011年前兩個月龍湖地產收穫合同銷售額逾70億元人民幣。”
實際上,龍湖地產擁有合理的財務靈活性,其能通過海外銀行信貸工具和國內各類融資渠道獲得融資。
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【作者:張治東來源:地產中國網】
(責任編輯:李蘭蘭)
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