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據《今日早報》報道繼上海、北京、南京、寧波等多個城市出臺『限購令』細則之後,市場一直翹首以待的杭州樓市調控細則,也終於呱呱墜地。
昨晚,在經多次征求意見、修改完善的基礎上,杭州研究出臺《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》(簡稱實施意見),該《實施意見》暫定在杭州市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);明確『二套房首付比例至少6成,貸款利率不低於基准利率1.1倍,停購第三套房。』。
值得一提的是,《實施意見》還提出了『2011年商品住房供地總量中,安排10%的土地用於建設或配建保障性住房』。
此次推出的《實施意見》,是杭州市委市政府進一步貫徹落實國家和省關於房地產市場調控一系列政策所采取的切實有力的措施。
《實施意見》共八條,依次為『堅決貫徹落實各項房地產市場調控政策』、『進一步加大保障性住房建設和供應力度』、『嚴格執行稅收政策,加強稅收征管』、『嚴格執行差別化住房信貸政策』、『加強住房供地管理,增加住房有效供給』、『嚴格執行限購政策』、『切實落實工作責任』、『加強輿論宣傳和正面引導』。
雖然業內人士表示該實施意見『比較溫和』,但不可否認的是,杭州樓市調整至此纔算是正式拉開了序幕。
[新政條例]
已擁有1套房的本地居民限購1套
《實施意見》明確在杭州市實行限購政策:自本意見發布之日起,暫定在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
此外,對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。違反規定購房的,不予辦理房地產登記手續。
二套房首付至少6成
《實施意見》規定,對利用商業貸款購買第二套住房的家庭,各金融機構要切實執行『首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍』的政策。
人民銀行杭州中心支行可根據房地產市場情況,在國家統一信貸政策基礎上,研究提高杭州市第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。
對使用住房公積金貸款購買改善型第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。
供地總量中安排10%建設保障房
《實施意見》明確增加住房用地有效供應,優先保證保障性住房建設用地,確保年度各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低於住房建設用地供應總量的70%。
2011年,商品住房用地供應計劃總量原則上不低於前兩年年均實際供應量。對年度經營性用地供地計劃的結構及布局等予以合理分配,加大中低價位普通商品住房用地的供應。優先保障納入保障性住房年度建設計劃項目的實施。
2011年商品住房供地總量中,安排10%的土地用於建設或配建保障性住房。嚴格住房建設用地出讓管理,對土地競買人的准入資格以及資金來源進行嚴格審查,加大閑置土地處置力度。
《實施意見》強調加大保障性住房建設和供應力度,大力發展公共租賃住房,進一步完善杭州特色住房保障體系。確保完成杭州市保障性安居工程建設目標任務。2011年,全市新開工建設公共租賃住房60萬平方米、廉租住房7萬平方米、經濟適用住房80萬平方米、拆遷安置房200萬平方米;全年竣工保障性住房500萬平方米以上。
購買不足5年住房轉手全額征收營業稅
《實施意見》明確個人將購買不足5年的住房轉手交易的,全額征收營業稅。同時,對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,稅務部門要重點加強稅務稽查,嚴格土地增值稅清算管理。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。
此外,根據杭州市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等,綜合研究確定年度新建住房價格控制目標,並於2011年3月底前向社會公布。
[新政剖析]
明確保障房竣工面積是亮點
杭州樓市調控細則『千呼萬喚始出來』。昨晚,等候已久的杭州眾業內人士總算是松了一口氣。『還是蠻溫和的』,接受記者采訪時,不少開發商都這麼表示。
因為無論是『本市戶籍家庭限購兩套,外地人限購一套』,還是『二套房首付至少6成,利率至少比基准利率上浮10%,還是購房不足5年全額征收營業稅』,『新國八條』都已經有所提及,市場也已經有所准備。
不過,《實施意見》依舊有亮點。在杭州樓市資深業內人士『煙客』看來,亮點在於杭州市明確了保障房的竣工面積。他說,杭州樓市全年竣工保障性住房500萬平方米以上,這是一個什麼概念?
根據杭州市透明售房網數據統計,2010年,杭州主城區共成交房源(新房加二手房)61297套,如果以每套100平方米計算,為約613萬平方米。由此看來,杭州市政府在保障房建設上,力度非常大。
另外,新政還明確了經濟適用房、經濟租賃房和廉租房的適用對象,便於滿足不同梯級的保障需求。
『本市』包不包括富陽、臨安?
有些細節還需明確
業內人士也認為,《實施意見》後,具體執行細則還有兩點需要明確:一是限購條例中,『擁有』一詞如何解釋,是否就是其他城市認定的『認房不認貸』?這個認房又是否是動態的,即賣掉後就不算『擁有』?
另外,《實施意見》的執行范圍包不包括蕭山、餘杭?而富陽、臨安、桐廬、建德、淳安屬不屬於《實施意見》中的『本市』概念?答案不同,對樓市的影響也會有很大差異。
二是『2011年商品住房供地總量中,安排10%的土地用於建設或配建保障性住房』規定中,對於到底是『單個商品房項目要配建10%保障性住房』還是『劃定一些項目建設保障性住房』,表述還不是很明確,還需要看接下來的執行政策。而這在3月杭州主城區的土地出讓公告中,估計將會有所體現。
[市場反應]
開發商:終於可以確定新營銷方案了
『細則出來了,無論如何,我們心頭的一塊石頭落了地,接下來,終於可以確定開盤事宜了。』昨天,聽聞細則已經出臺,一位開發商這樣告訴記者。
這顯然並不是個例。為了等待細則,杭州許多樓盤此前大都處於『被捂盤』狀態。據不完全統計,2月份原本預計開盤的有近20個樓盤,但最後開的還不到10個。
一方面,開發商害怕開盤時新政突然出臺,導致與客戶之間的糾紛。另一方面,因為細則未出,各個樓盤也很難確定今後的營銷方案。
『如果細則很嚴厲,你定的優惠可能吸引力就不夠,臨時調整就比較麻煩了,所以不如延遲。』城西一開發商坦言:細則出臺前,客戶最關心的是兩個問題,一是自己還能不能買房,二是銀行能不能放貸。細則出臺後,公司將盡快組織銷售人員對客戶做一次摸底調查,以確定下一步營銷計劃。
據了解,3月杭城目前有17個樓盤有推盤計劃,而細則出臺後,預計會有更多樓盤蠢蠢欲動。無論成交如何,不可否認的是,春節以來杭州樓市的僵局,將有望被打破。
高端樓盤:醞釀改成小戶型
采訪過程中,業內人士普遍認為:新政對於不同物業的影響是不同的。
對於面向首次置業者和二套改善型需求的樓盤,新政影響可能會比較小。
而相對來說,定位比較高端,戶型面積比較大,主要面向三套及以上購房需求的樓盤,處境會比較尷尬。
『我們這裡雖然還是有不少客戶想買房,但他們大多已經買過不止一套房,所以已經沒有購房資格了。』西溪某高檔樓盤銷售人員告訴記者。限制外地人購房也影響比較大,因為之前外地人購房比例比較大,並且他們大多實力雄厚,下單迅速,是非常好的優質客戶。
事實上,已經有高端樓盤為了迎合市場需求,醞釀將戶型改小,調整,將成為市場主旋律。
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