|
||||
天譽花園證過5年,省稅費大面積單價『很筍』。
春節效應已逐漸消散,『新國八條』廣州細則『曝光』後,市場上不少購房者蠢蠢欲動。合富置業首席市場部分析師龍斌指出,倘若嚴格執行『賣一買一』政策,限制二套房買家,市場將出現短期觀望情緒。由於此次限購是在原有政策調整的基礎上二度強化,並且把原本分流至城郊區域的購買力重新吸引入城區。
如此一來,勢必會加劇中心城區房屋買賣的供求關系緊張,預計『樓價會出現波動,但下調空間有限』。滿堂紅研究部高級經理周峰則表示,細則對廣州樓市的衝擊不容小覷,雖然上半年因供求關系緊張而樓價堅挺,但進入第三季度,一手住宅開發商受銀根緊縮影響,不排除會在『金九銀十』前推出優惠調價措施,屆時,一手樓盤周邊二手住宅市場將會面臨小幅度價格下調。
據了解,之前細則未出,市民對政策抱著觀望的態度,現時細則一出,反而推動了部分剛性需求買家的入市,態度變得積極。中原地產市場主任黃燕飛表示,目前雖然有不少業主都轉售為租,市場上租客亦有所增加,但租金明顯上漲,特別是小戶型單位,因此仍然有部分租客還是覺得買房比租房更實際,導致個別區域購房需求一時明顯增加。想知道中心城區哪裡有適合入手的樓盤,本期內容不容錯過!
行家點評:
只要價夠筍,投資客就冒頭
行家認為,只要盈利空間大,投資客就會出手。『當初因為價格吸引,兩位互不相識的投資客竟臨時搭檔一起購買,在單位購入後又立即放售。』日前中原地產東成分行成交了海景中心一套約170平方米的單位,買家正是投資客。該分行營業經理麥宇芳介紹,這套單位是由兩套房屋打通,業主現時一並拋售,放盤價為1.2萬元/m2,較市場價低了2000~3000元/m2。
『目前雖然樓市政策逐步收緊,但只要物業售價吸引,投資客還是會毫不猶豫出手。』麥宇芳表示,如暨大附近的海景中心,屬於可商住兩用的小區物業,小區佔了六成單位都是出租作商業辦公,物業租金較周邊的住宅要高400~500元/月左右,約3200元/月,因此不少投資客都喜歡投資這類型物業。倘若碰上有低於市場價的單位放售,投資客不用看樓即馬上簽約成交。對住宅情有獨鍾的買家,可選擇一些商業氣氛較濃的小區置業,無論租賃還是買賣需求都比較旺盛,而且租金回報較可觀,轉手獲利空間也會較大。
淘金板塊:
60~80m2兩房樓梯樓最多人求
合富置業高級營業經理陳鐵軍表示,淘金一帶近期以首次置業型買家為主,改善型買家數量相對較少,現在是一些樓梯樓兩房單位最多人求,面積60~80平方米,總價在100萬元左右的單位最受歡迎。
據介紹,首次置業買家可考慮淘金、先烈中路一帶的樓梯樓兩房,如目前先烈中路有一套樓梯樓高層兩房筍盤,面積73平方米左右,帶學位、環境安靜,業主放盤價87萬元。至於資金相對寬裕的改善型買家,則可考慮電梯樓三房,如三榮大廈一套電梯樓中層100平方米三房單位,業主叫價180萬元,『這在老城區算是比較實惠的。』
現時,若是投資可考慮淘金一帶小戶型一房一廳或者兩房,可用作長線放租投資,或者等到價格合適時再放售。
天河北板塊:
放盤有增加需求增加更猛
『近期天河北板塊放售盤源比春節前後增加近10%,不過買家需求就增加近50%,供求依然較緊張。買家中首次置業與置換型買家佔的比例約7?3,受「新國八條」政策限制,改善型買家出手會比較謹慎。』據中原地產天河區資深營業經理陳少媛透露,現時放盤的多為有多套物業的業主,或有置換需求而放盤,暫未見投資客明顯拋售。合富置業紫荊分行主管劉海標表示,天河北及東站一帶的單價便宜、總價低盤源一直較受歡迎,兩房和小三房都比較多人求。
『以天河北板塊為例,首次置業的買家會比較集中在龍口西和龍口東等路段』,陳少媛分析,由於這兩個路段住宅小區比較集中,戶型面積豐富,特別是兩房單位相對比較多,適合購房預算比較緊張的初次置業者。遇上資金稍充裕的首次置業者,還可以選擇一些大面積單位。這些路段的二手住宅參考價介於1.7萬~2萬元/m2。目前金海花園有一套約74平方米的電梯兩房單位比較適合初次置業者,放盤價為130萬元。這套單位由於業主急需資金周轉,售價較市場價2萬元/m2要低。
『而資金雄厚的改善型買家,不妨到林和中路和林和西路段淘靚盤。』陳少媛表示,林和中路和林和西路段周邊聚集素質較高的小區樓盤以大面積為主,適合置換型買家,由於樓齡、朝向、景觀等不同,二手均價約2萬~2.7萬元/m2,差異會比較大。目前,天譽花園單位房產證已過5年,買家能省下不少稅費。
上下九板塊:
證過5年房改房受『首置』追捧
『作為老城區中心,荔灣區上下九板塊的置業需求向來旺盛。』中原地產恆寶華庭分行高級營業經理莫杜華表示,目前區域內二手盤源尚算充足,但買家都較偏向求購一些房產證已過5年的單位,可以省下一筆不小的稅費。在上下九與康王路板塊,首置買家是購房主力。其中,華貴路、逢源路、寶華路等一帶的房改房,由於周邊生活配套完善,物業總價相對較低,且房產證已滿5年,因而近期吸引了不少初次置業買家求購。這類房改房物業的業主緣於置換需求而將物業拋售,盤源相對比較充裕。
倘若是初次置業買家,可考慮面積在60平方米左右的物業,這類型單位單價可能比較高,但總價不算太高。據莫杜華介紹,恆寶華庭現時有一套67平方米單位,業主放盤價為135萬元。該單位不但是地鐵上蓋,還帶省級名校學位。目前,恆寶華庭市場價約2.2萬元/m2左右,業主之所以低價出售,是他要求買家一次性付款,『不過對於現時符合入市條件的初次置業買家,由於經濟實力有限,一次性支付頗有難度。』
據介紹,倘若是置換型買家,可考慮周邊的寶盛園、文昌閣、寶華豪庭的二手物業。這幾個小區管理好,大面積單位盤源比較多。如當下寶盛園有一套85平方米的小三房單位,業主放盤價為185萬元,雖然單價不算太低,但在老城區以這個價位能購買到使用率較高的電梯小三房,也是相當吸引的。
東曉南、江南西板塊:
『首置』為主投資客長線放租
『近期新政出臺對東曉南板塊影響不大,因為這裡最受歡迎的一房、小兩房單位大部分都已證過5年。但是樓齡新的大面積單位,如金碧花園3期,雖然證滿5年,但買家承接力不高。』滿堂紅僑城分店店長陳春紅分析,由於所轄區域內的小戶型單位總價不高,買家受限貸影響較少,首次置業買家佔六成。盤源周轉時間較短,『這裡的買家通常買小戶型單位多用作置業過渡,居住三五年就會考慮換房出售。因此,業主流動性強,盤源較為充足。』
合富置業江南西分行鄭國超表示,江南西一帶目前二手市場以首次置業型買家為主,兩房單位最受歡迎,尤其是一些樓梯樓低層單位,因為價格比較實惠,都會比較受歡迎。首次置業買家可考慮江南西的樓梯樓兩房單位,雖然樓層稍高,但目前76平方米間隔實用的兩房單位總價80萬元左右就能買得到。改善型買家可考慮江南西低層樓梯樓小三房,目前83平方米的小三房最筍價120萬元就有交易。